Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 27 ноября 2008 г. 20:48
Публикация в газете: №48 (723) от 27 ноября 2008 г.

Во что вложиться, чтобы уложиться?

Во что вложиться, чтобы уложиться?

Нет денег – нет проблем. По крайней мере с тем, куда их пристроить. Чтобы, как говорится, не было мучительно больно... Ну а у богатых (или просто у людей, располагающих энной суммой) свои инвестиционные причуды и сомнения. Им наше напоминание: квадратный метр в плане вложений отнюдь не безнадежен. Хотя здесь есть немало нюансов. О них и поговорим.

Похвальное слово квадратному метру

Сейчас не самое благоприятное время для вложений на рынке недвижимости, но тем не менее варианты есть. Правда, нельзя утверждать, что они абсолютно надежны, скорее – со средним уровнем риска. Причем рассматривать их следует только как долгосрочные.

Почему недвижимость все же может быть интересным инструментом для вложения?

1. Рынок недвижимости и фондовый рынок не слишком тесно связаны друг с другом. Первый более инертен, меньше подвержен резким колебаниям, на него не столь заметно влияют такие факторы, как политические события за рубежом, короткие войны, нелицеприятные высказывания государственных лидеров по поводу тех или иных крупных компаний. По крайней мере пока случаев резкого падения цен на недвижимость в России не наблюдалось. Зафиксировано лишь незначительное и временное снижение, но не обвал. Вряд ли можно представить ситуацию, при которой недвижимость в короткие сроки может потерять, скажем, половину цены.

2. Рынок недвижимости привлекателен тем, что, приобретая квартиру (комнату, дом, землю, офис), вы получаете реальный объект. У вас «на руках» – квадратные метры, гектары и т.п., а не рубли, доллары, евро и прочие варианты валют. Тем самым отчасти понижаются валютные риски инвестиционного портфеля, что актуально в период кризиса. В этом смысле недвижимость можно сравнить с бриллиантами и драгметаллами, которые также позволяют уйти от какой бы то ни было валюты.

3. Недвижимость – вариант инвестиций, который дает возможность самостоятельно повышать ее стоимость. Вы можете содействовать «удорожанию» своими собственными действиями, что невозможно для большинства других инвестиционных инструментов. К примеру, сделанный в квартире ремонт, смена статуса земельного участка, строительство дома на участке – эти действия повышают стоимость вашего актива. (Правда, такая перспектива есть не у всех форм вложений в недвижимость.)

4. Недвижимость, как бы странно это ни звучало, – достаточно гибкий инвестиционный инструмент. Позволить себе подобные вложения могут не только крупные инвесторы с суммой сбережений более $500 000, но и те, у кого накоплено, например, 100 000 наших родных рублей.

Тип один, тип два

Существует два основных типа вложений в такой актив, как недвижимость. Первый тип – покупка. В случае покупки в собственности остается тот или иной объект недвижимости (коттедж, вилла, квартира, комната, земля, офисное помещение). Вы можете совершать с ним любые действия: продавать, сдавать, изменять его статус, ремонтировать, возводить строения. Чаще всего к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования).

Второй тип – инвестиции. Вы вкладываете средства в строительный проект и участвуете в прибыли от него. При этом чаще всего не являетесь владельцем конкретной недвижимости, а только получаете доход от своих вложений.

Данный вариант может быть представлен, например, в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (в России), REIT (Real Estate Investment Trust – в Америке), closed-ended funds – CEF (в Европе) либо в конкретных строительных проектах.

Прикинув возможности

Возможны такие варианты инвестиций непосредственно в объекты недвижимости:

  • Квартира
  • Дом
  • Земля
  • Комната
  • Офис и прочее.

Ответ на вопрос, куда сейчас интереснее всего вкладываться, будет зависеть от того, есть ли у вас сумма, необходимая для покупки объекта полностью за свой счет, либо потребуется ипотека. Ведь основное препятствие для вложений в объект недвижимости в виде его покупки – высокая цена. В Москве меньше чем за $200 000 квартиру найти будет почти невозможно. А единовременно выложить такую сумму многим частным инвесторам просто не по силам, поэтому большинство постарается все же использовать ипотеку.

Продавцы не хотят, покупатели не могут

Инвестиции в жилую недвижимость нынче не слишком актуальны: цены на нее скорее всего либо остановят движение вверх, либо даже немного понизятся.

Причины?

Во-первых, из-за удорожания ипотеки и усложнения процедуры ее получения спрос на жилье сократится, а значит, даже при сохранившихся темпах строительства все больше объектов будет оставаться непроданными. Застройщикам придется снижать цены, чтобы и дальше реализовать квадратные метры, поэтому приобретать недвижимость, тем более с инвестиционными целями, сейчас не самый выгодный вариант.

Во-вторых, часть граждан накапливала средства на первоначальный платеж по ипотеке в ПИФах, и теперь их накопления в фондах существенно сократились (в зависимости от типа фонда, на 20–60 процентов с начала года) и средств на ипотеку уже не хватает. Эти инвесторы уже не смогут приобрести квартиры, что также сокращает спрос на жилье и стимулирует снижение цен.

В-третьих, из-за финансового кризиса многие попадут либо под сокращение штатов, либо под сокращение фонда оплаты труда, что сделает для них невозможным взять ипотечный кредит. Это тоже снизит спрос на жилье и может привести к уменьшению цен.

Сейчас сложились предпосылки для снижения цен на жилую недвижимость, поэтому в ближайшее время вряд ли можно рекомендовать покупать квартиру в ипотеку или полностью за свой счет.

Чем заманчив офис

Коммерческая недвижимость по-прежнему интересна: компаний меньше не становится, им всем необходим не только юридический, но и фактический адрес. Поэтому инвестиции в офисы для сдачи их в аренду актуальны.

Конечно, для покупки офиса потребуется солидная сумма, поэтому проще использовать другие способы вложений. Например, брать офис в аренду и далее сдавать в субаренду по более высокой цене. Вариант подходит тем, кто обладает достаточно крупными средствами (для аренды офиса потребуется до одного млн. рублей в год и даже более), а также тем, кто пожелает сам управлять помещением, искать арендаторов и т.д.

Комментарий

Андрей Бушин, генеральный директор компании недвижимости:

– Покупка объекта, тем более в условиях кризиса, зависит от целей, которые преследует инвестор. Если он намерен как можно быстрее окупить собственные вложения и в кратчайшие сроки начать получать прибыль, то в этом случае я бы не рекомендовал совершать покупки во время финансовой и экономической нестабильности. Ведь прогнозируется не только снижение цен на недвижимость, но и уменьшение ставок аренды. Быстро получить доход от сдачи в аренду объекта не получится.

Если же говорить о долгосрочных инвестициях, то это вполне реально. С наступлением нелегких для девелоперов времен часть проектов была заморожена и их реализация продолжится лишь по окончании кризисной ситуации – по самым оптимистичным прогнозам это наступит лишь через год. Таким образом, качественное предложение на рынке появится лишь спустя два-три года после окончания кризиса (год уйдет на разработку и согласование документации проекта, еще один-два года будет вестись строительство).

По окончании кризиса экономику, как и положено, ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос, который накопился за это время, начнет реализовываться. Однако покупатели и арендаторы столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства объектов коммерческой недвижимости. Именно тогда и настанет «звездный час» для тех, кто приобрел объект недвижимости сейчас и сумел удержать его, преодолевая различного рода трудности.

Вопрос о земле и прибыли

Интересными могут быть вложения в землю. Этого «продукта» объективно тоже больше не станет, поэтому его стоимость будет скорее всего возрастать.

Потенциально рынок земли самый доходный. Но чтобы удачно вложиться в него, инвестор должен разбираться в ряде тонкостей, в том числе юридических. К тому же земля не сможет обеспечить владельцу постоянного денежного потока (в отличие от сдачи офисных помещений в аренду).

Тем не менее земля как раз тот вариант инвестиций в недвижимость, когда вы сами можете влиять на прирост ее стоимости. К примеру, можно перевести землю из одного статуса в другой, построить на участке дом и перепродать участок уже со строением. Кроме того, земля в отличие от других видов недвижимости не требует крупных расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также актуально во времена нехватки средств.

Правда, покупка гектаров и соток через ипотеку сейчас мало реальна: в землю придется инвестировать полностью за свой счет. А далее либо переводить в другой статус, либо возводить на ней строения и продавать дороже. Или просто приобретать «впрок».

Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточными средствами на приобретение земли (самый скромный минимум – $3000–5000 за участок для Подмосковья или от $2000 и выше – для регионов). И это при условии, что управлять купленным участком придется самостоятельно.

Комментарий

Владимир Яхонтов, генеральный директор компании недвижимости:

– Цены на индивидуальные земельные участки площадью до двух гектаров, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, снижаться не будут. Советуем инвестировать в земельные участки, так как они всегда востребованы и спрос превышает предложение. Сегодня на хороший участок земли, расположенный в зоне, о которой идет речь, приходится в среднем семь-восемь покупателей.

На вторичном рынке можно найти редкие предложения с дисконтом до 30 процентов, но в 99 случаях из ста цены остаются на прежнем уровне.

На первом месте по привлекательности находятся юго-западное и западное направления, на втором – Дмитровское и Ярославское шоссе. На третьем – Каширское и Симферопольское, на четвертом – восточное направление. Имеется в виду зона до 30 километров от МКАД. За 40 километров – совсем другие тенденции и направление играет меньшую роль.

Сумма хорошая, но маленькая

Как быть, если средств на покупку земельного участка или аренду офиса недостаточно? Тогда скорее всего подойдут паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Они вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости (землю, квартиры, коммерческие площади). Инвестор получает доход как в результате роста цены на недвижимость (девелоперские фонды), так и в результате сдачи ее в аренду (рентные фонды).

Входной порог в такие фонды различен, но в среднем составляет 10 000–100 000 рублей.

Лучше остановиться на закрытых фондах недвижимости. Можно инвестировать в закрытый ПИФ коммерческой недвижимости, получающий доход от сдачи ее в аренду. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением недвижимостью. Найти такие фонды легко – в их названии фигурируют слова «коммерческая недвижимость», и их можно отыскать в интернете. При этом желательно выяснить рейтинг надежности и стаж работы ПИФа на рынке.

Другой вариант – сделать вклад в закрытый ПИФ, инвестирующий в земли, получающий доход от роста стоимости участков в зависимости от изменения их статуса. Данный вариант также подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением землей. Из названия фонда будет ясно, что он инвестирует в земельные участки.

Что касается его инвестиционной стратегии, лучше обратиться в управляющую компанию, чтобы подробнее узнать, в какие проекты будут инвестированы средства фонда. Например, с фондами, инвестирующими в землю с целью дальнейшей ее застройки, могут возникнуть проблемы из-за недостатка финансирования строительства в период кризиса.

Надо быть готовым к тому, что продать свою долю в фонде не слишком просто. Но для увеличения ликвидности вы можете подобрать такой закрытый фонд, паи которого торгуются на фондовой бирже, либо управляющую компанию, которая управляет этим фондом, помогает пайщикам с продажей паев.

Закрытые фонды могут инвестировать в земли и иную недвижимость по всей России, так что вы можете выбрать наиболее привлекательный для вас вариант. Стоит обратить внимание на подмосковные земли, земли под Петербургом, а также на районы Нижнего Новгорода, Новосибирска, Ростова-на-Дону, Краснодарского края. Эти территории еще не исчерпали свой потенциал.

Если же ваши взгляды обращены на Запад, можно инвестировать в аналоги закрытых инвестиционных фондов в Америке и Европе. В Америке такие фонды называются REIT (Real Estate Investment Trust). Они тоже помогают частным инвесторам объединить средства для участия в строительных проектах.

За морем жилье не худо

Тем, кто обладает суммой от $50 000 и более, можно рассматривать варианты приобретения недвижимости за рубежом. Но только завершенных проектов, чтобы исключить риск замораживания строительства из-за недостатка финансирования. При этом лучше выбрать либо страну, которая уже претерпела существенные потери из-за финансового кризиса, что привело к падению цен на недвижимость. Либо страну, которой по той или иной причине не успел коснуться кризис и вряд ли теперь сильно затронет.

Положительный момент – вам не придется управлять приобретенной недвижимостью самостоятельно. Этим сможет заниматься управляющая компания, которая будет брать за услугу 15–30% от арендной платы. В любом случае доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду (уже после вычета налогов, расходов на коммунальные услуги и обслуживание, прочих вычетов), как правило, составляет 5–7% годовых, что достаточно неплохой результат в период кризиса.

Теперь о грустном. Решив приобрести недвижимость за рубежом, вы скорее всего столкнетесь с тем, что в один объект придется инвестировать крупную сумму. Ведь получить ипотечный кредит сегодня можно далеко не во всех странах.

Вторую Родину выбирают

Приобретаемая за рубежом недвижимость может быть как жилой, так и коммерческой, но страну в любом случае лучше выбирать по ряду критериев.

Устойчивая экономика, отсутствие ярко выраженной зависимости от внешнего финансирования, внешних кредитов.
Законодательство, развитое в плане приобретения недвижимости иностранцами.
Прозрачная процедура покупки, невысокие затраты на сделку и владение недвижимостью.
Потенциал роста цен не недвижимость.
Подходящий для покупателя уровень цен.
Условия по ипотеке для иностранцев.

Вместо послесловия

Если вы стоите перед выбором, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать варианты, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности». Но в любом случае подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два.

Если есть небольшие накопления, возможно, стоит воспользоваться инвестициями через фонды. Если же накопления существенные (хотя бы $50 000), можно вкладываться как в российскую недвижимость, так и в зарубежную. При этом в тех странах, которые не сильно пострадали в результате финансового кризиса, вы даже сможете прибегнуть к ипотеке.

Наталья Смирнова, независимый финансовый советник

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.