Бездотационные дома: не вместо, а вместе
Недавно Москва приняла Концепцию* формирования сети бездотационных домов. Речь идет о создании городом жилых зданий, эксплуатируемых в режиме доходных домов с нулевой рентабельностью. Квартиры в них будут сдаваться гражданам в наем без извлечения прибыли. Плата за наем лишь компенсирует затраты города на строительство.
Что касается обслуживания и коммунальных услуг, то наниматели будут оплачивать их в полном объеме в отличие от основной массы населения, для которой эти услуги примерно на треть дотируются из городского бюджета (отсюда – «бездотационные»). Расходы на проживание в таком доме будут примерно в 3 раза выше, чем на привычных нам условиях социального найма, но в 3–4 раза ниже рыночной аренды. Преимущественное право найма будет предложено очередникам.
Плата за комфорт
В целом идея бездотационных домов весьма позитивна и вполне адекватна рыночной экономике. Она, что называется, уже давно «витала в воздухе». В то же время, как любое новшество, она способна вызвать у некоторых критически настроенных граждан настороженное отношение. Мы попытались сформулировать, возможно, возникающие у них вопросы и обратились с ними к первому заместителю руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николаю Федосееву.
– Николай Викторович, изначально очередники имеют право на бесплатное жилье по социальному найму. Оплата квартиры в бездотационном доме обойдется им дороже. Какой смысл людям отказываться от социального жилья в пользу коммерческого?
– Коротко: сроки ожидания и комфортность проживания. Остановив свой выбор на найме, очередник сокращает время ожидания на несколько лет. Кроме того, площадь социального жилья должна соответствовать нормам предоставления. И чем дальше, тем строже это соответствие будет на практике. А в случае найма квартиры ограничения на ее площадь гораздо мягче. И потребительские качества ее будут выше. Наконец, социальную квартиру семья получит там, где предложат, а в случае найма после создания сети таких домов появится возможность выбора.
В этой ситуации одни граждане, даже если материальное положение позволяет им нанять жилье, все же предпочтут полностью воспользоваться положенной льготой – бесплатной квартирой. Другие семьи сочтут, что жить надо сегодня, а не откладывать на завтра, и выберут наем.
Кстати, расходы за пользование жильем со временем в значительной мере выравняются, поскольку рано или поздно все жители перейдут на 100%-ную оплату коммунальных услуг.
В вашем вопросе при желании между строк можно прочитать иное: обещали жилье по социальному найму, а предлагают дороже. Но в данном случае это не совсем корректная постановка вопроса, поскольку не с тем сравнивают. В Москве уже давно и весьма успешно практикуются частично возмездные формы приобретения жилья очередниками (субсидии, социальная ипотека и т.п.). Возможности бюджета ограниченны, а жилье стоит дорого, поэтому очередь продвигается не быстро. В этой ситуации город предлагает тем очередникам, которым позволяют их материальные возможности, поучаствовать в «софинансировании» решения их жилищной проблемы. Причем исключительно на добровольной основе. И часть граждан делает выбор в пользу этих форм.
Однако доходы многих очередников не позволяют купить квартиру даже с помощью города. Наем жилья в бездотационном доме (дальше будем называть его просто «наем») это третья, срединная форма между покупкой жилья и социальным наймом. Если уж рассматривать наем «вместо чего-то», то не вместо социального найма, а вместо частично возмездных форм приобретения. Наем, безусловно, вещь более доступная по сравнению с покупкой, даже льготной.
Иногда говорят, что это вещи несравнимые. Ведь по возмездным формам жилье в отличие от найма приобретают в собственность. Принципиальную разницу видят в том, что собственную квартиру можно продать, а съемную – нет. Вот только реально продавать квартиру можно лишь тогда, когда их у тебя две, три или десять. Если же она единственная, то ее не продашь по той простой причине, что негде будет жить самому. Когда мы говорим об очередниках, то все же имеем в виду людей, у которых жилье – единственное.
И еще, давайте не решать за очередников, что им лучше. Пусть они сами сделают свой выбор.
Грани социальности
– Концепция бездотационных домов преподносится как социальная программа. Но дома-то бездотационные, то есть граждане все услуги полностью оплачивают из своего кармана. В чем же здесь проявляется «социальность»?
– Начну с того, что программа защищает москвичей, скажем так, от произвола рынка. Наем обойдется в 3–4 раза дешевле рыночной аренды. Все тарифы будут утверждаться правительством города.
Во-вторых, бездотационные дома будут в то же время бездоходными. Они не принесут ни копейки прибыли городу. Соответствующими будут и платежи граждан.
А теперь самое главное. Прежде чем сдавать дом в наем, его надо построить. Делать это будут за счет городского бюджета. Сколько стоит построить жилье – все прекрасно представляют. Это и есть финансовый ориентир размера оказываемой городом помощи. Лишь в дальнейшем, в процессе эксплуатации город не несет никаких расходов, граждане все оплачивают сами.
– Помимо бессрочного найма Концепция предполагает предоставление жилья на установленный срок с обязательством нанимателя накопить деньги, воспользоваться субсидией и купить жилье на рынке. Почему из всех возмездных форм выбрана исключительно субсидия? Хотите в кризисной ситуации поддержать застройщика?
– Застройщики – это не наш профиль. Дело здесь в другом. Субсидии – самая гибкая и оперативно корректируемая форма возмездного приобретения жилья. Предоставив очереднику субсидию, мы, как правило, выпускаем его на свободный рынок, где он в пределах полугода сам должен подобрать себе жилье. По другим же программам, например по социальной ипотеке, прежде чем продавать дома, городу надо их построить. Строительство – вещь инерционная. Полный строительный цикл занимает около трех лет (начиная с этапа проектирования).
Во-вторых, город и без того испытывает проблемы с высвобождением земельных участков под строительство. Подобрать подходящую площадку становится все сложнее. А через субсидии мы привлекаем к решению проблемы, в том числе коммерческое строительство с его земельными участками, и вторичный рынок. В любом случае работать с деньгами проще и оперативнее, чем с квадратными метрами. Вы же видите, как быстро сейчас на федеральном уровне принимаются антикризисные финансовые меры. А время в нашем случае один из решающих факторов.
Предпочтение очередникам
– Тогда почему же в городских жилищных программах на ближайшие три года заложено снижение объемов жилья, выкупаемых гражданами с помощью субсидий?
– Потому что платежеспособный слой очередников постепенно «вырабатывается». Напомню, что вновь принимаемые на учет граждане – малоимущие. Они по определению не могут претендовать на возмездные формы. Правом приобрести жилье в собственность с помощью города обладают лишь очередники, принятые на учет до 1 марта 2005 года.
Конечно, мы надеемся, что временный наем с последующей покупкой жилья привлечет дополнительное количество желающих воспользоваться субсидией. Но, с одной стороны, не думаю, что их будет очень много. Кроме того, подразумевается, что в период найма очередники накапливают свою часть средств на покупку. Полагаю, что разумный срок для этого составляет порядка пяти лет. Спустя этот срок, возможно, и встанет вопрос об увеличении количества субсидий. В крайнем случае, при необходимости можно будет внести изменения в бюджет и выделить дополнительные деньги на эти цели. При наличии достаточных доходов поправить бюджет можно даже в середине года.
– В городе большая жилищная очередь – порядка 155 тысяч семей. В концепции заявлено, что приоритет в найме будет отдан именно им. В то же время из шести групп потенциальных нанимателей, перечисленных в документе, лишь две относятся к очередникам. Почему не наоборот?
– Здесь надо говорить не о количестве групп, а о числе участников. В этом смысле предпочтение отдано очередникам. В первую очередь жилье в наем будет предложено им. Всем прочим – по остаточному принципу. Категорий неочередников перечислено действительно больше, но они все малочисленны. С другой стороны, мы выстраивали концепцию на длительную перспективу, и по мере сокращения очереди планируем оказывать помощь более широкому кругу москвичей в улучшении жилищных условий. Когда-то же надо начинать.
Кроме того, если вы обратите внимание, то всем прочим жилье в наем будет предлагаться только на ограниченный срок, в отличие от очередников, которым жилье может быть предоставлено без ограничения срока пользования.
* Текст документа опубликован в «КР» №35 от 28.08.08, комментарий Департамента жилищной политики и жилищного фонда – в «КР» №36 от 04.09.08