09:08:16
3 ноября 2024 г.

Доходные дома нулевой доходности

ЖКХИдею создания доходных домов наш обозреватель Сергей Домнин обсуждает с генеральным директором Московского городского центра арендного жилья Эдуардом Якушенко. Под его началом функционирует один из двух первых экспериментальных проектов – на улице Верхние поля.

Вопрос привычки

– Эдуард Сергеевич, почему вдруг заговорили о доходных домах? Каким таким медом они намазаны?

– По моему мнению, мы изрядно избаловали наших инвесторов-застройщиков, пригласив их к строительству жилья. Они сконцентрировались исключительно на создании недвижимости. Снимают сейчас пенки на строительстве и продаже жилья. Их это устраивает. Но подобное положение начинает не устраивать город.

Дело дошло до того, что солидная доля жилья покупается не для использования по прямому назначению, а как способ сохранения и приумножения денег. В то же время практически для половины москвичей приобретение жилья даже на льготных условиях не по карману. Конечно, коммерческое строительство должно иметь место. Но сегодня не о нем у нас должна болеть голова в первую очередь. Нужно искать более доступные в финансовом отношении формы решения жилищной проблемы.

Должен признать: в связи с идеей доходных домов возникает проблема психологического порядка. Доступность здесь обеспечивается не в смысле обладания, а в смысле пользования. Такой способ жизни пока непривычен. Но у человека появляется крыша над головой. А это главное.

– То есть дело исключительно в большей доступности и рациональном использовании съемного жилья?

– Не только. Доходные дома позволяют решать и ряд иных проблем. Вот смотрите: инвестор построил дом, продал, но затем его должен кто-то обслуживать, содержать. Надо подавать тепло, воду, электричество, следить за ним, ремонтировать. А кто это будет делать?

Конечно, пытаемся создавать ТСЖ. Жилищный кодекс вроде бы логично переложил все заботы на собственников. Но их в доме как минимум 100. И теперь представьте, каково это – выработать общее решение такой разнородной массе людей. Помню проблему еще по ЖСК 60-70-х годов. После заселения дома там было очень трудно найти взаимопонимание. Когда жилое здание строится – все горазды участвовать, дружно решая вопросы. Как только дом построен – ни до кого не достучишься. То же самое сейчас с товариществами. Даже еще сложнее, ведь там есть собственники и нежилых помещений. Доходный дом во многом позволяет решать эти проблемы. Хозяин-то один-единственный!

Не менее важна и проблема мобильности населения, трудовых ресурсов, оптимизации транспортных потоков. Если граждане имеют квартиру на правах собственности или социального найма, они к ней привязаны едва ли не цепями. Поменять квартиру можно, но не просто. Вот в 1993 году был принят закон о свободе перемещения граждан, упразднена прописка. Право на перемещение люди имеют, но куда перемещаться? Доходные дома позволят человеку найти работу рядом с домом или жилье рядом с работой.

Попутно решается ряд более локальных задач. Новый механизм позволяет гибко реагировать на изменение доходов и состава семьи сменой одной квартиры на другую, в соответствии с возможностями и новыми потребностями. Прекращается «вымывание» жилья из городской собственности через приватизацию. Это позволяет сохранять его для решения городских социальных задач.

Ведь неспроста во всем мире жилье в основном – съемное.

Рынок не любит делать подарки

– Если доходные дома – такой универсальный способ улучшения жилищных условий, почему о них так долго всерьез не вспоминали?

– Об избалованности инвесторов я уже сказал. Но и в обществе в целом сформировались определенные стереотипы. Так называемая халява у нас всегда пользовалась спросом. И социальный наем, который существовал 70 лет, приучил к тому, что жилье – это халява. Посмотрите: людям массово давали жилье бесплатно. Когда я встречался с иностранцами, они поражались – неужели вы такие богатые? Известно же, какие затраты требуются на строительство!

С переходом на новые экономические отношения стала очевидной обременительность бесплатной раздачи жилья. Поэтому государство вынуждено было формировать рынок жилья и создавать новые условия игры. Ставка на покупку, на право собственности на жилье – это вынужденная мера, призванная переломить старый менталитет, мол, мне и так все дадут. Рынок прояснил истинную цену «подарка» и расставил все по своим местам.

– В каком состоянии находится сейчас создание доходных домов?

– В зачаточном. Примечательно, что в нашем законодательстве нет даже такого понятия – «доходный дом». Оно отсутствует в гражданском, жилищном и земельном кодексах. В строительных нормативах его тоже нет. Соответственно нет и специфических требований к нему. Хотя до 1917 года такие требования существовали.

В дореволюционной России доходные дома вообще были весьма распространены в больших городах (в том числе казенные). И когда в Первую мировую войну разразилась инфляция, государство, тем не менее, регулировало цены, устанавливало предельный уровень квартплаты. Московский генерал-губернатор позволил поднять эту планку вдвое лишь после того, как все прочее подорожало в десять раз.

Для нас это пока вещь в себе – как установить разумные границы платы за наем. Понятно, что регулировать ее в конце концов должен рынок. Но кто-то обязан запустить процесс, установить стартовую цену. Не скрою, когда Департаментом инвестиционных программ строительства был построен первый современный коммерческий доходный дом, то перед инициаторами возникли проблемы – сколько брать за наем, какова должна быть доходность? И вообще, из каких соображений исходить при решении этих вопросов?

Живите и копите!

– Значит, что-то действующее уже есть?

– Есть два осуществленных проекта. Первый я уже упомянул: это эксклюзивный дом коммерческого назначения в Большом Николоворобинском переулке, построенный по инициативе ДИПСа. Цена аренды в нем колеблется от $3000 до $15 000 за квартиру в месяц. Он заселен примерно на 70 процентов, в основном используется инофирмами. Средства от него уже пополняют бюджет города. Ожидаемый срок окупаемости – восемь лет.

Второй большой дом на 640 квартир на улице Верхние поля предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 года. По своим параметрам он весьма близко отражает то, что планируется создать в рамках Концепции доходных домов. Квартиры в нем предоставляются в коммерческий наем. Это означает 100-процентную оплату коммунальных услуг. В случае двухкомнатной квартиры она составляет 2500-3000 руб. в месяц. Плюс плата за наем на уровне 1300 рублей (срок окупаемости составляет 125 лет, то есть доходность практически нулевая). В сумме квартплата составляет примерно 4200 рублей. Срок проживания – пять лет, в течение которых семья должна накопить собственные деньги на приобретение иного жилья на рынке с использованием безвозмездных субсидий.

Это дом «револьверного» режима заселения. Одна семья, накопив на покупку, освобождает квартиру, другая занимает ее место. В самом доме ничего не выкупается.

С начала использования в 2003 году оттуда выехало уже 330 семей – купили жилье в другом месте. Но режим отселения мягкий, город дает возможность пожить еще и на время ремонта. Теоретически срок может быть продлен до десяти лет для тех, у кого накопление идет сложнее.

Надо учитывать, что с течением времени у этих очередников растет размер субсидии. Мы настроены на то, чтобы использовать этот дом только для молодых семей и не распылять его на другие категории очередников.

Временный вариант

– Наверняка всех интересуют два главных вопроса: сколько будет стоить наем жилья в доходном доме и смогут ли им воспользоваться неочередники?

– Предполагается, что система может включать три категории домов: эконом-класса с нулевым уровнем рентабельности, эконом-класса с низким уровнем рентабельности и повышенной комфортности с рентабельностью на рыночном уровне. Но основу должны составлять все же две первые категории.

На вторую часть вопроса ответ положительный. Мы прежде всего будем предлагать жилье в доходных домах очередникам. Однако это не является жестким условием. Обязательным будет лишь стаж проживания в столице на законных основаниях – не менее десяти лет.

– На что же можно рассчитывать в обозримом будущем?

– До конца года к функционированию в режиме доходного должны быть готовы еще два жилых здания. Одно из них давно построено на улице Муссы Джалиля, в нем чуть меньше двухсот квартир. До недавних пор оно использовалось в качестве общежития для реставраторов Пушкинского музея. Теперь его предстоит отремонтировать и перепрофилировать. Рассчитываем, что это будет дом с низкой рентабельностью. Его планируется предложить очередникам.

Второй дом запроектирован в Южном Бутове. Скорее всего, он будет предназначен для студенческих семей и работников бюджетной сферы. С точки зрения размера платежей, он тоже отнесен к категории нулевой рентабельности.

Ну, а дальше в рамках концепции в ближайшие два-три года предполагается создать сеть примерно из 20 домов на 4,5 тыс. квартир.

Наряду с этим хотел бы напомнить еще об одном шаге московского правительства. В конце прошлого года мы предложили очередникам временно, до подхода очереди, арендовать квартиры у частников. При этом готовы доплачивать им из бюджета около половины рыночной стоимости найма дешевого жилья. Уже в этом году 850 семей могут воспользоваться новой льготой. В 2009-м возможность присоединиться к ним получат еще 1200 семей. И еще 1300 семей – в 2010-м.

Квартирный ряд

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация