Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 09 октября 2008 г. 17:54
Публикация в газете: №41 (716) от 09 октября 2008 г.

На работу в домашнем халате

На работу в домашнем халате

Жизнь в Москве столь дорогое удовольствие, что мысль о дополнительном заработке не покидает многих. Можно, например, заняться вязанием варежек и носков. Очень популярна сейчас стрижка детей на дому. Неплохие дивиденды приносит и репетиторство. Сегодняшний выпуск «СБ» мы и посвящаем теме «Можно ли в своей квартире заниматься коммерческой деятельностью, не переводя свою жилплощадь в нежилой фонд?» И что об этом говорит закон.

Только ли проживать?

До недавнего времени заниматься на дому предпринимательской деятельностью было практически невозможно. В старом Жилищном кодексе об этом – ни слова. Гражданский кодекс требовал перевода помещения в категорию нежилых. То есть на своих квадратных метрах позволялось только жить-поживать. За нелегальное «надомничество» можно было загреметь по статье.

Прав у жильцов по новому Жилищному кодексу и по новым правилам стало больше. Законодатель допускает использование жилых помещений не по назначению, т.е. не только для проживания. Пункт 2 статьи 17 ЖК РФ гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение».

Основные требования таковы:

1. Не мешать и не создавать неудобства соседям. Хозяин квартиры не должен нарушать права и законные интересы других граждан.

Необходимо учитывать жилищные права и законные интересы и совместно проживающих родственников, членов семьи собственника (ЖК РФ п.4 ст. 17). Например, прежде чем открыть адвокатский кабинет в своей квартире, не помешает заручиться согласием домочадцев.

2. Не нарушать требования, которым должно отвечать жилое помещение, – пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные.

Чтоб не шумело и не стучало

По законодательству собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, четких правовых критериев по поводу того, что относится к «промышленному», нет. Но и без того понятно, что свечной заводик на своей жилплощади не расположишь. Да и столярный или токарный станок дома вряд ли поставишь. Поросят тоже не позволят разводить. Недопустимо открывать на дому аптеки, продовольственные магазины, превращать квартиру в склад химических и взрывоопасных веществ. В жилых зданиях не разрешается размещение объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

А заняться, допустим, репетиторством – пожалуйста. Жилищный кодекс допускает при соблюдении требований законодательства, не переводя квартиру в нежилой фонд, осуществлять профессиональную деятельность нотариусам, адвокатам, педагогам. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью индивидуально. Для такой работы не нужно переустраивать помещение, создавать дополнительные складские помещения, потреблять лишнее электричество. Важно не увеличивать нагрузку и не нарушать работу внутридомовых сетей и коммуникаций. Не должны превышаться существующие нормы по шуму, пыли, вибрации, излучению, выделению химических веществ.

Между прочим

Как сообщалось в СМИ, недавно в Подмосковье по решению суда выселили из квартиры владелицу собачьего приюта. Хозяйка, державшая 20 собак, вместе с престарелой матерью проживала в квартире по договору социального найма. Животные создали просто невыносимые условия для жильцов. Они неоднократно просили любительницу животных ликвидировать приют. Но хозяйка игнорировала как просьбы соседей, так и предписания инстанций. Иск в суд подала администрация г. Королева.

Также квартиру, ставшую приютом для 20 животных, обследовали специалисты «Центра гигиены и эпидемиологии Московской области». Установили, что громкость собачьего лая превышает санитарные нормы. Более того, пробы воздуха показали, что концентрация паров аммиака тоже превышает предельно допустимые значения. Учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашли подтверждение факты систематического использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и законных интересов соседей, суд принял решение о выселении женщины без предоставления другой жилплощади.

На заметку

Жилищный кодекс не устанавливает ограничений возможности осуществлять какую-либо профессиональную деятельность в зависимости от статуса лица, проживающего в жилом помещении (собственник или наниматель). И наниматель, и собственник имеют равные права в возможности осуществления некоторых видов деятельности в жилом помещении, если договором социального или коммерческого найма не установлены какие-либо ограничения.

Однако, в случае, если вы являетесь нанимателем и собираетесь заниматься домашним бизнесом, рекомендуем согласовывать такое использование жилплощади с наймодателем.

Кто такие фрилансеры

В последние годы все большую популярность приобретают так называемые фрилансеры. Freelance – от английских слов free (свободный) и lance (пика, копье). В средние века так называли вольнонаемных воинов, которые ради заработка сами выбирали, кому хотят служить. Теперь так называют людей, не занятых на определенной службе – «свободные художники», которые не нанимались на постоянную работу. Они не привязаны к какой-то определенной конторе и довольствуются периодическими заработками. Для современных специалистов фриланс – это свободный способ заработка, он в какой-то мере является альтернативой постоянной работе в штате какой-либо компании или предприятия. К нештатным работникам относятся в основном представители творческих и пр. профессий: журналисты, артисты, художники, переводчики, контент- и сейлс-менеджеры, веб-дизайнеры, копирайтеры, программисты, flash-специалисты, дилер-аудиторы, модераторы. Фриланс – выход из сложного материального положения для мамочек и домохозяек. И сейчас рынок удаленного труда получает все большее распространение. Ведь с развитием коммуникаций находить и успешно выполнять работу можно, не выходя из дома.

Сосчитай до трех

Прежде чем решиться на использование своей квартиры под бизнес, попробуйте ответить на вопросы:
Связан ли ваш бизнес с шумом, неприятными запахами и т.п.?
Часто ли будет подъезжать транспорт, задействованный в вашем бизнесе?
Будут ли у вас дома постоянно толпиться люди?

Если хотя бы на один из этих вопросов ответ будет положительный, лучше поискать другое помещение или перевести свое помещение из жилого в нежилое.

Если нельзя, но очень хочется...

Если вы намерены постоянно заниматься производством на дому, использовать собственную квартиру в качестве офиса, а тем более производственной мастерской, это, скорей всего, создаст массу неудобств для окружающих. В таком случае жилое помещение можно попытаться перевести в нежилое, с отдельным входом, особыми санитарными, пожарными и пр. техническими условиями. Дело это хлопотное, небыстрое. И предстоит соблюсти ряд условий.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в следующих случаях:
1. Если доступ к нему невозможен без использования других помещений, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. То есть «переведенная» квартира должна иметь отдельный изолированный вход с улицы. Обычно он делается из одного из оконных проемов.
2. Если переводимое помещение является частью жилой квартиры либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.
3. Если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть в квартире никто не должен быть зарегистрирован.
4. Необходимо также, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, сноса, не был признан аварийным.

Шаги, которые следует сделать

Порядок оформления регулируется постановлением правительства Москвы от 15 мая 2007 г. № 382-ПП об утверждении регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности осуществляется в режиме «одного окна».

Для того, чтобы запустить процедуру перевода, заявитель – физическое или юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель без образования юрлица – обращается в службу «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда, представив следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт);
4) поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Это исчерпывающий перечень документов. Предоставить их может лишь собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Служба «одного окна» направляет представленный пакет документов в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда, которая решает – менять или не менять функциональное назначение помещения. Решение утверждается распоряжением жилищного департамента. Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) оформляется в виде выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда Москвы.

Выписка из протокола Городской МВК передается заявителю или его доверенному лицу. Заметим, все это на безвозмездной основе, то есть бесплатно.

Общий срок подготовки запрашиваемого документа – 45 рабочих дней.

ГУП МосгорБТИ вносит соответствующие изменения в учетно-техническую документацию на изменившее свой статус помещение. А в случае, если требуется большая переделка, составляется акт о завершенном переустройстве или перепланировке. Копия распоряжения направляется также в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

КСТАТИ. Если переводимые помещения относятся к собственности города, то порядок несколько иной. Сначала предварительное решение по переводу жилого помещения в нежилое принимает межведомственная комиссия административного округа. Утверждается распоряжением префекта и уже потом направляется в Городскую МВК.

За порчу ответишь

Ответственность для нанимателей. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если перечисленные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения наймодателя эти нарушения не будут устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Ответственность для нанимателей и собственников. Нарушению правил пользования жилыми помещениями посвящена ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП).

Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, либо использование жилых помещений не по назначению – влечет за собой предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет за собой наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.

Благодарим за содействие руководителя юридического департамента агентства недвижимости Миан Хаю Плещицкую

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев