Фирма гарантирует?
Рынок услуг по управлению жильем находится в стадии становления. Сейчас обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от их некомпетентности или недобросовестности.
Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников ЖКХ отношением к гражданам – собственникам квартир, – как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. К этому подталкивает и недостаток навыков управляющих работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.
В большинстве стран мира работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке. Но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.
Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. Этот вид страхования развит в большинстве стран Европы и Америки.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации предполагает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.
От широкого профиля – к узкому
В России частные управляющие компании стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Причем приоритет отдается двум последним видам деятельности. Эту «универсальность» можно объяснить. Собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту дома. И управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для проведения работ по содержанию и ремонту домов. У таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, они ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не заинтересованы в ресурсосбережении.
В странах Восточной Европы со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные. Это было продиктовано экономической эффективностью. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями, оказывающими одни и те же услуги. Западные страны дают примеры развитого рынка жилищных услуг, где, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения – вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения – третья, обслуживание бойлера – четвертая. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов обычно снижают себестоимость услуг.
Значит, собственникам необходим управляющий, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников по этим вопросам.
Лучший подход
В мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения – юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.
Такой подход можно считать лучшим, потому что управление домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками. Они получают возможность контролировать расходование средств, вносимых на содержание общего имущества.
При этом управленческие функции распределяются между ТСЖ и управляющей организацией. Товарищество отвечает за согласование интересов собственников, за принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов, за аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества, за выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения «цена – качество», за заказ конкретного объема и качества услуг, за контроль за исполнением договора управления через постоянно действующий орган управления товарищества – правление.
Управляющая организация по договору занимается оценкой технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах, текущим и перспективным планированием работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному, организацией работ, выбором подрядчиков и контролем над их работой, заказом коммунальных ресурсов, контролем за их количеством и качеством, обеспечением сбора платежей.
В западных странах встречаются схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для товариществ собственников жилья специалистов или подрядчиков. Последняя схема популярна в США и Канаде. Такие управляющие организации имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков – товариществ, вне зависимости от их территориального расположения.
Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство», Татьяна Лыкова, главный специалист направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»