14:20:04
13 июня 2024 г.

Сколько стоит кусочек Италии?

Рынок недвижимостиКвартиры или вилла в Италии – престижная покупка для россиянина. Но нынешняя ситуация на рынке такова, что многие отечественные компании, еще вчера активно предлагавшие недвижимость на родине Веласкеса и Данте, сменили ориентиры.

Покупатели из разряда застенчивых

Теперь их внимание сфокусировано на более демократичных рынках – тех, которые позволяют реализовывать значительные объемы жилья и удовлетворить если не массовый, то все-таки более широкий спрос. Разумеется, это вовсе не означает, что жилье в Италии отныне никто не покупает и не рассматривает эту страну как один из возможных вариантов для приобретения второго дома.

Еще одна причина, из-за которой недвижимость в Италии российские покупатели стремятся приобрести «на месте действия», то есть в итальянских агентствах, – нежелание россиян засвечиваться с крупными покупками в родной стране. Все-таки средняя сделка в Италии по стоимости отличается от сделок в других странах. Отличается и состав покупателей.

Эти выводы экспертов разных компаний подтверждает недавнее исследование, в ходе которого был проведен опрос среди 1,5 тысячи покупателей. Опрос помог составить рейтинг популярности стран.

Безусловными лидерами являются Болгария, Кипр и Черногория. Их теплые побережья мечтают видеть второй родиной большинство опрошенных – 50 процентов. Чуть меньше (36 процентов) наших соотечественников тянутся в Арабские Эмираты, Турцию, Чехию, Испанию и на Мальту. Швейцария, Италия и Франция привлекает не так много людей: недвижимость здесь хотя и дешевле московской, но уровень жизни в этих странах выше, следовательно, дороже. Содержать объекты здесь могут позволить себе люди с высоким уровнем дохода (14% опрошенных).

У воды всегда дороже

Как отмечают организаторы опроса, уровень стоимости жилья в Италии связан и со структурой предложения. Здесь оно формируется, в основном, за счет домов и апартаментов на вторичном рынке, так как строительству нового жилья на Апеннинском полуострове предпочитают реставрацию старого. Исходя из этого, формируется и стоимость. Число многомиллионных вилл, выставленных на продажу, здесь зашкаливает за тысячи.

Что же касается предпочтений наших соотечественников, то, как отмечает Валерий Баринец, директор по продажам одного из агентств, они выбирают в основном жилье у воды. В этом проявляется здоровый консерватизм нашего покупателя: курортная недвижимость – самая востребованная сегодня у россиян не только в Италии, но и в других странах.

Наибольшим спросом пользуются апартаменты и дома на морском побережье или у озер. Русские с удовольствием обживают побережье Тосканы и озерные районы Ломбардии. Последние несколько лет растет спрос и на недвижимость в Сицилии.

Среднестатистический русский покупатель интересуется недвижимостью на побережье в пределах от 250 до 450 тысяч евро. При этом тем, кто поставит перед собой цель понять ценовую логику местного рынка, надо иметь в виду, что стоимость недвижимости в Италии варьируется в зависимости от ее расположения и региона. Наиболее дорогие объекты находятся на юге. На севере недвижимость традиционно дешевле.

Все дороги ведут в Рим

Квартирный рынок отличает другое: чем дальше объект от центра города, тем меньше его цена. Например, в центре Рима средняя стоимость квадратного метра жилья находится на уровне 9-11 тысяч евро, на окраинах цена падает до 3,5-5 тысяч.

Наиболее дешевый вариант – квартиры в небольших городах. Так, квартира площадью 50 кв. метров (спальня, гостиная, детская плюс 12-метровая терраса), расположенная в престижной Калабрии, стоит 45 тысяч евро. Там же меблированная квартира площадью 65 кв. метров с отдельным входом и садом в 235 кв. метров стоит 72 тысячи евро.

Чуть выше цены в более престижной Тоскане: квартира площадью 55 кв. метров с гостиной и одной спальней стоит 88 тысяч евро. Квартира с двумя спальнями обойдется уже в 100 тысяч, с тремя – в 115-130, с четырьмя – в 140-200.

Для домов важным фактором в определении цены является историческая ценность объекта. Средняя стоимость домов в Тоскане – от 180 до 250 тысяч евро, на Сицилии – от 160 до 450. Похожие цены в Пьемонте и Калабрии.

Соблюсти формальности

Есть страны, где иностранцы могут купить недвижимость только при выполнении определенных условий. Это в полной мере относится к Италии. Официально покупку может осуществить любое лицо иностранного государства, однако если покупатель не имеет вида на жительство, он не сможет взять ипотечный кредит в банке. Еще одно требование – при покупке необходимо личное присутствие и участие поручителей из числа резидентов.

Чтобы провести взаиморасчеты за приобретаемую недвижимость, покупатель должен выполнить некоторые требования и соблюсти формальности. Он должен легально находиться в стране и иметь итальянский налоговый код Codice fiscale di Italia. Идентификационный налоговый код покупатель может получить в местной полиции. В сделке принимают участие два поручителя. Она регистрируется в специальных государственных реестрах. И только с момента регистрации и нотариального удостоверения собственность считается законной и приобретает юридическую силу.

Если иностранный покупатель (например россиянин) заявляет о своем желании приобрести объект, он подписывает документ – безотзывное предложение о покупке. В нем указываются условия покупки, предложенная цена и необходимый задаток. В момент подписания этой бумаги будущий владелец вносит задаток, который составляет 5-10 процентов от общей стоимости объекта, и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на приобретение. Далее документ (предложение) передается продавцу, который принимает окончательное решение о сделке.

Если предложение принято, то есть достигнуто согласие между сторонами, требуется юридически оформить это решение – подписать нотариально заверенный договор купли-продажи, по которому осуществляется переход собственности. Именно при подписании нотариального договора выплачивается остальная сумма, а также установленные комиссионные риэлторам, гонорар нотариусу, налоги.

Обычно с момента внесения первого взноса и до окончания сделки проходит примерно 40 дней.

Три вида налогов

В Италии гарантом сделки как для покупателя, так и для продавца выступает нотариус. И его выбор – дело покупателя. Если же такой выбор сделать сложно, нотариуса может предложить агентство недвижимости.

Как только стороны подписывают договор купли-продажи, нотариус немедленно посылает по электронной почте в кадастровое ведомство, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство данные подписанного договора. Это значит, что право собственности на недвижимость немедленно переходит покупателю.

Регистрация в компетентных органах занимает около 15 дней, после чего нотариус выдает оригиналы документов новым владельцам.

Необходимо также отметить, что в Италии взимаются три вида налога. Первый – так называемый налог реестра (Imposta di Registro). Он выплачивается государству в момент покупки недвижимости. Размер налога устанавливается государством в зависимости от того, кто является продавцом – частное лицо, строительная компания или какая-то другая фирма. Если россиянин покупает недвижимость у частного лица, налог реестра составляет 7 процентов от стоимости дома, если у организации – 130 евро.

Налог инвентаризации и ипотечный налог (Imposta Catastale e Ipotecaria) выплачивается государству в момент регистрации договора купли-продажи. При покупке у частного лица он составляет 3 процента стоимости объекта, у юридического лица – 259 евро плюс НДС 20 процентов.

Услуги нотариуса оцениваются в 3 процента от суммы сделки плюс 20 процентов НДС. Столько же придется заплатить риэлтору, который гарантирует чистоту сделки.

Отдельная песня

Дворцы и виллы – отдельный и очень привлекательный рынок недвижимости Италии. Цены подобных объектов здесь колеблются в пределах от 1,5 до 30 млн. евро. Правда, налоговая составляющая при таких суммах покупки будет довольно высокой. Добиться послаблений при налогообложении можно только одним путем – получив статус резидента. В этом случае расходы при оформлении недвижимости в собственность будут ниже.

Согласно социологическому опросу, более 1200 респондентов основной причиной покупки жилья за границей считают инвестиционную привлекательность, а 480 видят в этом возможность быстрого накопления средств, что, по сути, является тем же самым – инвестиционным вложением в недвижимость.

Итальянские риэлторы отмечают, что покупатели из России иногда довольно самонадеянны и время от времени пытаются возводить объекты, считая априори, что их ценность не подлежит сомнению, и что отбоя от покупателей не будет. А это не совсем правильно.

История покупок недвижимости на этом рынке знает немало курьезов. Один из них – демонтаж, последующая перевозка в Россию и сборка старинного итальянского объекта недвижимости… Трудно объяснить этот поступок с позиций здравого смысла. Но резюме, как и требовалось, будет всегда одним: «Вот это круто!»

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация