Про Фемиду и логику
В трехкомнатной коммунальной неприватизированной квартире дома, который идет под снос, мы занимаем две комнаты. В одной живу я с мужем, в другой – моя мама и брат 17 лет. Все зарегистрированы постоянно, лицевой счет один на всех. Коренные москвичи, стоим в очереди на улучшение жилищных условий с 1990-го. Возможен ли в нашей ситуации раздел лицевого счета? Леонида Степановна.
– Финансово-лицевой счет (как бухгалтерский документ) оформляется при заключении договора социального найма и не может быть изменен без изменения самого договора.
К сожалению, трактовка московскими судами ст.82 Жилищного кодекса РФ практически исключает т.н. «раздел лицевых счетов». Под этим термином на самом деле следует понимать такое изменение договора социального найма, когда вместо одного договора заключается несколько, и квартира превращается в коммунальную.
Между тем, прямого запрета на разделение договоров социального найма жилищное законодательство не содержит, поэтому в некоторых регионах лицевые счета продолжают делить и после 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый ЖК РФ. Нет в этом документе и положений, запрещающих заключать отдельные договоры найма. Зато продекларирована некая свобода выбора: «Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими» (ЖК РФ, часть 2 ст. 1).
Согласно части 1 ст. 82 того же кодекса граждане, живущие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, «вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений».
Таким образом, ЖК допускает возможность существования отдельных договоров найма у тех, кто живет в одной квартире, – как вариант изменения двух договоров социального найма путем их объединения в одно целое. Напомним: согласно ст.11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения – это один из способов зашиты жилищных прав.
Лoгическое толкование считается одним из видов толкования права. В логике, в частности, имеется правило: если разрешено большее, то допустимо и меньшее. Исходя из логического толкования ст. 11 ЖК РФ, можно сделать вывод и о возможности изменения договора социального найма путем его разделения.
Согласно пункту 3 ст. 672 ГК РФ (в ред. федерального закона № 189-ФЗ от 29 12 2004) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством; другие положения ГК РФ применяются к этому договору, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Ст. 7 ЖК РФ предусматривает возможность применения жилищного законодательства по аналогии закона и права. А аналогия закона – применение нормы права, имеющейся в данной отрасли законодательства, к «сходным», «близким» отношениям, которые не урегулированы правом, т.е. в случае определенного пробела.
В главе 8 «Социальный наем жилого помещения» ЖК РФ, с одной стороны, отсутствует как норма, прямо запрещающая, так и разрешающая изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. С другой стороны, пункт 1 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. В этой связи по аналогии закона (ст. 82 ЖК РФ) полагаем возможным изменить и договор социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя жилого помещения.
Следуя аналогии закона, если отдельные договоры разрешено объединить в один, то один договор тем же путем можно разделить на несколько.
Заключение отдельного договора найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит также и основному принципу гражданских правоотношений: «разрешено все, что не запрещено». Этот принцип сформулирован в пункте 1 части 1 и пп. 1 п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ.
Разбираемся дальше. Как известно, жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК РФ, но также и от действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим правилом жилищные права и обязанности, в частности, возникают из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (ст. 10 ЖК).
Отсюда можно сделать принципиальный вывод: изменение договора социального найма жилого помещения возможно как по соглашению членов семьи нанимателя, так в случае спора и по решению суда.
Прямо не предусмотренная ЖК возможность заключения отдельного договора с бывшим членом семьи нанимателя восполнима также аналогией с нормами пункта 2 ст. 686 ГК РФ, ст. 127 ЖК РФ. Не противоречит заключение отдельного договора и норме, определенной частью 4 ст. 69 ЖК: она обязывает бывшего члена семьи нанимателя самостоятельно отвечать по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
В силу ст. 62 ЖК РФ не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения неизолированные комнаты, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, законодатель не исключил возможность оформления нескольких договоров социального найма в рамках одной квартиры.
Кроме того, по требованию одной из сторон любой договор (в том числе – договор социального найма) может быть изменен по решению суда. В частности, – при существенном нарушении договора или существенном изменении обстоятельств (статьи 450-451 ГК РФ).
«Существенность причины» – оценочное понятие, к числу которых, на наш взгляд, допустимо отнести и невозможность совместного проживания в случае расторжения брака, наличия конфликта между членами семьи нанимателя.
Таким образом, систематическое, историческое, логическое и языковое толкование норм ЖК РФ и ГК РФ (ГК РФ также является источником жилищного права) позволяет сделать вывод: изменение договора социального найма жилого помещения, заключение отдельного договора найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя возможно как по соглашению членов семьи нанимателя, так и в случае спора по решению суда.
Остается только доказать это в самом суде…
Формулы справедливости
Постановление правительства РФ № 307 от 23.05.2006 утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. В них, в частности, сказано, что собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной и горячей воды, электричества, исходя из показаний приборов учета. Эти приборы устанавливаются на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфаструктуры.
Мне кажется, такой порядок противоречит федеральному закону № 28-ФЗ от 3.04.1996 «Об энергоснабжении» и нарушает права собственников жилых помещений в домах. Ведь граждане, установившие индивидуальные приборы учета, кроме фактического расхода, зафиксированного приборами учета, должны оплачивать сверхнормативный расход воды и утечку в неисправной общей части системы водоснабжения дома. Между тем, собственники, не имеющие индивидуального счетчика, оплачивают потребленный энергоресурс по нормативу на одного человека. На мой взгляд, это ставит потребителей в неравные условия.
Ринат Арифуллин
– Согласно части 1 ст. 157 ЖК РФ, правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются правительством Российской Федерации.
Размер оплаты рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг. Этот объем определяют по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Обратимся к пункту 23 Правил, утвержденных постановлением правительства РФ № 307от 23.05.2006. При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета, а также частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами для холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения, определяется в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 приложения № 2 к Правилам.
Согласно подпункту 1 пункта 3 приложения № 2, размер платы за холодное, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, потребленные в жилом помещении, оборудованном коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудованном частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета, определяется по формуле (9).
При отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги горячего и холодного водоснабжения определяется в соответствии с пунктом 1 приложения № 2 к Правилам по формуле (3) (пункт 19 Правил).
На наш взгляд, нельзя признать обоснованным довод о том, что в помещениях, оборудованных приборами учета, граждане, кроме фактического расхода, зафиксированного приборами учета, оплачивают и сверхнормативный расход воды потребителями, не имеющими приборов учета, что ставит потребителей в заведомо неравные условия.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская