«Пища» для прокурора
Прежде, чем создавать ТСЖ, постарайтесь разобраться: а что, собственно, вы берете в управление…
Не верь глазам своим
«Ценность» существующей технической документации я прочувствовала на примере своего дома (Варсонофьевский пер., д. 4, стр. 1). По документам БТИ нежилые помещения числятся как учрежденческие, складские; инженерные коммуникации в них не обозначены, потому что их попросту не учитывают. На самом деле это – технические подвалы. Перекрытия, как написано, деревянные. По факту – железобетонные.
У любого председателя ТСЖ, решившего разобраться с документами, голова пойдет кругом. Это касается не только старых строений, где все не раз перекроено. В новых домах проблем тоже хватает.
Вот пример. Жилое здание состоит из двух блоков постройки 1997-1998 годов. По документам БТИ в одном из блоков полностью отсутствует чердак… вместе с моторным лифтовым помещением. Каково?!
Плановая инвентаризация каждого строения должна проводиться раз в пять лет. Так предписано постановлением правительства РФ № 1301 от 13 октября 1997 года «О государственном учете жилищного фонда в РФ». А ее не было лет 20-25.
Статус и стандарт
Не определен статус каждого дома. А это важно, особенно для старых строений. Если в доме более 50% нежилых площадей, то он считается нежилым. К примеру, в доме 4, стр. 1 в Варсонофьевском переулке 1300 кв. метров занимают чердаки, 1700 кв. метров – подвалы, еще 3000 кв. метров жилых помещений переведены в разряд нежилых. По нормам дом нежилой, а по документам БТИ – все наоборот.
Дом № 84 на Бутырской улице. В нем давно отселены 25 квартир, но они до сих пор не оформлены в собственность города. По документам БТИ числятся как служебные. А значит, жилые, если следовать Жилищному кодексу. Но их считает своими Департамент имущества г. Москвы. В результате уже два десятка лет 25 квартир «гуляют» в непонятном статусе.
Вообще статус – важнейшая характеристика дома. Ведь стандарты для жилых и нежилых зданий разные. К примеру, по обеспеченности парковочными местами.
В Беларуси не стали торопиться с созданием ТСЖ. Выделили для эксперимента микрорайон. На нем разрабатывают госстандарт для жилого дома, включающий в себя все показатели (экология, эксплуатация и т. д.). В основу положена энергетика дома, экономия ресурсов. Описаны требования к утеплению фасадов, балконов. Госстандарт будет обязательным для всех, постепенно все дома в стране приведут в соответствие с ним.
Без стандартов и нам не выжить. Взять, к примеру, энергоснабжение любого дома. Мощности не хватает, нежилые помещения воруют электроэнергию, врезаясь в общедомовые сети. Квартира, рассчитанная на 4 кВтч мощности, на деле потребляет существенно больше – мощные кондиционеры, полы с электроподогревом.
Нет стандарта по санитарии. В доме 4, стр. 1 в Варсонофьевском переулке уже лет семь затапливается подвал. Четыре новостройки рядом врезались в канализационные сети, и они не справляются с нагрузкой. Стоки поднимаются наверх и затапливают подвал. Предписания инспектирующие органы выдают, но их никто не выполняет. Санитарные нормы разработаны, но не зарегистрированы в Минюсте, так как в них «забыли» прописать права, обязанности и ответственность специалистов Роспотребнадзора. И проверяющие разводят руками: а что мы можем сделать?
Сложно узнать, какие магистральные коммуникации проходят под домом. По данным Мосгеотреста они есть, а в градостроительной справке – их нет.
Должен быть единый центр, который бы занимался комплексной аналитикой жилищного фонда. Обеспечивал бы полный учет каждого объекта. И чтобы в нем можно было получить достоверную информацию по любому дому.
С чего начать
Собственники, которые решили взять дом в управление и подошли к делу серьезно, сталкиваются с неразберихой в технической документации. Порядок, думаю, навести все же можно. Как это пытается сделать ТСЖ «Варсонофьевское, 4», которому ДЕЗ Мещанского района не отдает техдокументацию. Дело дошло до прокурора. Мещанская межрайонная прокуратура в ходе проверки вынесла заключение, из которого следует, какие действия должна совершить дирекция по закону.
Руководитель дирекции, равно как и любой другой «бывшей» управляющей компании, должен распорядительным документом определить лиц, ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации. Проверить ее наличие, составить опись документов с истекшим сроком годности, а также перечень недостающих документов, и принять меры к ее обновлению и восстановлению. Если организация государственная, она должна подготовить расчет средств, необходимых на восстановление документов, организацию копировально-множительных работ для документов, которые передаются в копиях, обеспечить архивацию оригиналов. Опись и расчеты передаются в управу для решения вопроса о финансировании.
Как раз ничего этого ДЕЗ Мещанского района не сделала, за что и получила предостережение от прокурора. О недопустимости нарушения жилищного законодательства предупреждены глава управы и руководитель ГУ ИС.
Конечно, прокурор – крайняя мера. Надо понимать, что инвентаризацию должен проводить собственник раз в пять лет, но коль государство об этом забывало, то на нем и ответственность лежит.
Прежде чем брать в управление дом, председателю ТСЖ надо выяснить, когда в последний раз в доме проводилась техническая инвентаризация – сплошная или частичная. Для этого следует обратиться в БТИ с запросом, получить об этом справку.
С нею идти в ДЕЗ с требованием обеспечить инвентаризацию дома. О том, что должна предпринять дирекция, уже было сказано. ДЕЗ пишет письмо в управу и заказывает инвентаризацию. Управа пишет в БТИ письмо и гарантирует оплату. С этой бумагой БТИ приступает к технической инвентаризации.
Отказали в дирекции, в управе, тогда – к прокурору.
Председателю надо учесть, что во многих квартирах проведены перепланировки, на чердаках устроили мансарды. Надо создать в ТСЖ общественную комиссию, которая вместе с представителем БТИ зафиксирует все эти нарушения. Наряду с проверкой состояния всего дома, параллельно эта комиссия должна провести сплошное обследование квартир. Совместно составить окончательное заключение, информацию о фактах незаконного переоборудования представить в Мосжилинспекцию.
Только так можно получить достоверную «картинку» всего дома и понять, что же вы берете в управление. Иначе получите «кота в мешке».
Людмила Меликова, член правления ТСЖ «Варсонофьевское, 4»