За далью даль
И без того не слишком доступная ипотека может стать еще недоступнее. Дополнительно к ужесточению правил выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, вступивших в силу в середине мая, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о введения с 15 сентября новых стандартов работы с банками. По мнению многих экспертов, это неминуемо вызовет новый рост процентных ставок.
В планах закладывали
Год назад руководитель АИЖК Александр Семеняка говорил о перспективах российской ипотеки: в 2010-м 8% годовых – реальная цифра.
Увы, за год процентные ставки вместо снижения заметно подросли и, похоже, с сентября снова увеличатся. Ныне капитан ипотечного флагмана страны предпочитает не вспоминать ту радужную цифру, которую «у себя в планах закладывали». Теперь смотрит шире и дальше: на днях, после обнародования новых стандартов, сообщил о перспективах развития АИЖК аж до 2020 года. Опять-таки, согласно наметкам, ипотека станет более доступной для всех слоев общества.
Штрихи к портрету
Но прежде, чем разобраться, что это за зверь такой – новые стандарты – и смогут ли они лет через десять сделать ипотеку по-настоящему доступной, несколько слов о том, что из себя представляет само АИЖК.
Оно было создано правительством РФ 5 сентября 1997-го в форме открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом. Надлежащее исполнение обязательств Агентством гарантируется правительством. В свою очередь АИЖК предлагает финансовые гарантии российским коммерческим банкам, которые предоставляют населению долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья и работают по единым стандартам ипотечного жилищного кредитования АИЖК. Облигации Агентства размещаются на фондовом рынке, а привлеченные таким образом средства идут на выкуп ипотечных кредитов Агентством у банков.
Главная цель АИЖК – создать все необходимые условия для того, чтобы граждане России, независимо от их социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов имели возможность получить ипотечный кредит. То есть государство в национальном проекте «Доступное жилье» отводит АИЖК чуть ли не ключевую роль.
Как в воду глядел
Поначалу все вроде бы шло неплохо. С апреля 2003-го Агентство снизило ставку рефинансирования (выкупа) ипотечных кредитов с 18% до 15% годовых. Уменьшение ставки позволило получать рублевые ипотечные кредиты семьям со средним уровнем доходов. С 1 октября 2006-го ставка была снижена еще больше: в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту она составила от 11% до 14% годовых. С 1 июля 2007-го ее минимальный порог был уже 10,75%, а каждая десятая квартира в России покупалась с помощью ипотеки. И руководитель АИЖК планировал дальнейшее снижение ставки до 8%, прогнозируя, что через три года «с помощью ипотеки будет уже каждая пятая квартира покупаться».
Однако уже тогда, год назад, когда у нас с ипотекой все было хорошо, А. Семеняка признал, что одна проблема все же есть. А именно – заемщики с доходами ниже среднего. Уж очень трудно под тощие кошельки предоставлять доступную ипотеку. Региональным администрациям за счет бюджетов приходится активно субсидировать процентную ставку. «Если ипотека по объему выданных кредитов ежегодно растет на 100% – а мы это наблюдаем в последние три года, – рассуждал А. Семеняка, – то у бюджета обязательства от года к году утраиваются. Это слишком быстрая прогрессия».
И закончил мысль: «Здесь, действительно, может возникнуть риск массовых неплатежей».
Как в воду глядел.
Будем жить по-новому
«В России около двух процентов заемщиков – банкроты по ипотечным кредитам, – утверждает председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. – Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам».
В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. «Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы», – говорит В. Пономарев.
Что же до рефинансирования, то тут главным игроком в России, бесспорно, является АИЖК. И новые стандарты, недавно обнародованные агентством, касаются, прежде всего, именно его. В сентябре АИЖК изменит условия выкупа кредитов. Теперь агентство будет устанавливать дисконт (покупка по цене ниже номинальной) на кредиты первичных кредиторов, выданные под ставку меньшую, чем ставка рефинансирования АИЖК (с 15 сентября она составит уже 12,65%). Зато кредиты, выданные по более высоким ставкам, готово выкупать с премией. То есть более «дорогой» кредит будет рефинансироваться на выгодных условиях.
Что все это означает? Исходя из новых правил банкам, работающим по стандартам АИЖК, выдавать кредиты ниже 13% будет просто невыгодно. По подсчетам директора департамента продаж «Русского ипотечного банка» Алексея Дороша, согласно новой формуле АИЖК стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16 процентов в регионах и 17,5 процентов в Москве.
«Агентство отходит от практики раскрытия информации в форме таблицы ставок по стандартным продуктам, предоставляя информацию в виде формулы расчета процентной ставки», – говорится на сайте АИЖК. Определить ставку можно будет только индивидуально с помощью калькулятора на сайте агентства, введя точные параметры по конкретному кредиту (стоимость квартиры, размер кредита, срок). Таблица с разбивкой кредитов по срокам и ставкам уже исчезла с сайта. Таким образом, от типовых ипотечных продуктов АИЖК переходит к индивидуальным, чего до сих пор не делал ни один банк. Индивидуальный подход означает, что окончательную ставку по кредиту заемщик сможет узнать лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора.
Что же дальше?
Как отмечают эксперты, решение об изменении стандартов АИЖК, а по ним в стране выдается около 60% всех ипотечных займов, обязательно скажется на большинстве покупателей ипотечного жилья и участниках рынка. Пострадают мелкие и средние банки, которые не осилят новых требований по рефинансированию займов.
Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркнем, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут себе позволить лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20% населения. Остальные 80% не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке. Пока же смогли взять ипотечный кредит чуть более 1% россиян.
А. Семеняка признает: если сбережения не будут защищены хотя бы от инфляции, денег на рефинансирование у АИЖК не хватит: «Тут нет вариантов: или финансовые власти снизят инфляцию ниже 10%, или ставки по ипотечным кредитам вырастут».
В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли куда медленнее реальных цен на жилье. И пока не заметно предпосылок к тому, чтобы в этом соревновании сменился лидер.
Понятно, что, с одной стороны, на АИЖК давит рынок капитала с резко возросшими ставками, с другой стороны, это все же агент государства, который должен воплощать в жизнь программу «Доступное жилье», декларированную властями. Но о последней задаче руководитель Агентства старается не говорить. Напротив, заявляет: «Правительство никогда не обещало, что весь ипотечный рынок будет держаться только на АИЖК. Более того, в концепции написано, что доля АИЖК будет снижаться, что агентство должно развивать конкуренцию».
Вот такие обознатушки-перепрятушки. Все, чего удалось достичь за последние годы, перечеркнуто на корню. И игры в доступную ипотеку начинаются с чистого листа…