На чем экономит эконом-класс?
При всем изобилии выбора ни для кого не секрет, что абсолютное большинство москвичей не падко на экзотику, а ищет недорогое типовое жилье. Может статься, что спустя какие-нибудь десять лет малогабаритная панель в Москве будет не меньшей экзотикой, чем пентхаус.
Цена диктует материал
Сегодня в Москве можно увидеть самое экзотическое жилье. В обиходную речь москвичей уже вошли такие иностранные слова, как «лофт», «пентхаус», «мезонет». И их – как терминов, так и подобных жилищ становится все больше. А вот простых, без затей и не столь дорогущих – все меньше.
При всем изобилии выбора ни для кого не секрет, что абсолютное большинство москвичей не падко на экзотику, а ищет недорогое типовое жилье. Как отмечают специалисты, с каждым годом таких предложений все меньше, объемы строительства жилья эконом-класса в Москве сокращаются. И строительные характеристики, и география недорогого жилья претерпели значительные изменения. Так что может статься, что спустя какие-нибудь десять лет малогабаритная панель в Москве будет не меньшей экзотикой, чем пентхаус.
«Это несколько цинично, но пентхаусов на Остоженке по определению не может хватать вообще всем», – философствует Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения одной из компаний. Тем, кто не попал в число счастливчиков, приходится выбирать жилье по карману. Существует целый список характеристик, которым должен соответствовать дом, претендующий на звание элитного.
Для эконом-класса определяющим критерием остается стоимость, однако эксперты выделяют еще ряд «побочных» признаков. «К объектам эконом-класса в Москве относят панельные, кирпичные, блочные и монолитные дома, расположенные, в основном, в спальных районах столицы. Площадь квартир эконом-класса начинается с отметки 30 кв. м, высота потолков в таких квартирах от 2,8 м. Жилье эконом-класса предполагает готовую планировку под чистовую отделку. Социальная инфраструктура при этом не имеет критического значения, подобные дома будут продаваться и в совершено новом, пока не освоенном с точки зрения инфраструктуры районе, так как решающим фактором для покупки такого жилья выступит цена за квадратный метр», – рассказывает о тонкостях классификации эксперт Мария Литинецкая.
«По принятым сегодня на рынке стандартам, к эконом-классу относятся все панельные новостройки, а также некоторая часть монолитных домов – самых дешевых из них. Это дома, расположенные на востоке и юго-востоке, далеко от метро. В таких домах не будет подземного паркинга», – считает другой эксперт Валерия Родионова.
«Современное жилье эконом-класса – это панельные дома новых типовых индустриальных серий (П-44Т, П3М, П-111М, КОПЭ-Парус и др.), построенные в спальных районах Москвы (на расстоянии 6 и более станций метро от кольцевой линии). Также к новостройкам эконом-класса можно отнести монолитно-кирпичные дома в отдаленных спальных районах столицы и за МКАД без собственной территории, парковки, подземного гаража и пр.», – полагает еще один уважаемый эксперт Алла Аксенова.
Как видим, сейчас жилье эконом-класса строится уже по строгим канонам, однако сумятицу вносит вторичный рынок, где по одной цене могут идти и квартиры в кирпичном доме середины прошлого века и в более молодой панели. Эконом-класс предлагает жильцам необходимый минимум. Прежде всего, застройщик экономит на инфраструктуре и дополнительных опциях. Например, монолитные объекты в этом сегменте, в отличие от аналогичных, но более высокого класса, как уже говорилось, не имеют паркинга (подземного или придомового), огороженной и оформленной придомовой территории, системы видеонаблюдения и охраны. Подъезды оформлены дешевыми материалами. В некоторых проектах не предусмотрено место для консьержа.
География эконом-класса
«Сегодня цену определяет не столько качество планировки, сколько расположение. «На ценообразование большее влияние оказывает местоположение дома – чем дальше объект расположен от центральной части города, от станции метрополитена, тем ниже его цена, причем строительные характеристики здесь уже большой роли не играют», — говорит Мария Литинецкая. В Москве земля на вес золота, неудивительно, что дешевое жилье сегодня строят только на окраинах. В центре же Москвы возводятся лишь дома и комплексы бизнес- и элитного сегментов.
«Строительные характеристики в ценообразовании играют второстепенную роль и определяются именно месторасположением будущего объекта. Таким образом, место диктует материал», – рассуждает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
На сегодня доля строящихся объектов эконом-класса по Москве составляет порядка 11%. Что касается вторичного рынка, то объем предложения эконом-жилья здесь, наоборот, составляет подавляющее большинство. По-прежнему встречаются даже сверхдешевые пятиэтажки и дома гостиничного типа.
Малогабаритное жилье строить невыгодно?
Дешевое жилье строят все дальше от центра, однако качество строительства растет. Сегодня по цене дешевой панели из старого фонда на московских окраинах можно купить вполне достойное жилье чуть подальше. Особенно это характерно для так называемого подкласса «стандарт», который является верхней границей эконом-класса. «Основную роль в ценообразовании на квартиры в таких домах играет, прежде всего, их месторасположение и материал, из которого дом построен. Во вторую очередь – метраж квартиры. Новые панельные дома, как правило, все имеют кухню не менее 8 метров и даже в однокомнатных квартирах – комнату 16-18 метров. Пожалуй, именно на такие однокомнатные квартиры и приходится рассчитывать покупателям, которые могут себе позволить лишь малогабаритные квартиры. Квартир гостиничного типа общей площадью 20-30 метров с кухней 4 метра или без оной в новых домах эконом-класса не предусмотрено. Даже однокомнатные квартиры имеют достаточно высокие потребительские характеристики», – говорит Алла Аксенова.
К типовым сериям, предлагающим «сверхэкономные» варианты жилья, можно отнести серии П-3М. Здесь наряду со средними по размеру площадями предлагаются достаточно экономичные по площади варианты квартир (1-комнатная квартира площадью порядка 36 кв. м, 2-комнатная – 54,4 кв. м). В домах серии П-44Т можно выбрать 2-комнатную квартиру площадью чуть больше 51 «квадрата». Другие серии уже предлагают большие площади и нередко дополнительные опции.
Сегодня на рынке уже можно найти типовые панельные дома с подземными гаражами (серий С-222 и С-220). Современное жилье эконом-класса постепенно отдаляется от покупателей со стесненными средствами. Спору нет, приятно жить в просторной квартире с улучшенной планировкой, однако с каждым лишним квадратным метром растет и цена квартиры, все дальше отодвигаясь от покупателей со средними доходами.
Эконом-класс в Москве строить невыгодно, чтобы закрыть брешь, уже многие застройщики начали строить в Подмосковье целые города, состоящие только из типового жилья. Как предсказывают эксперты, исход москвичей в более дешевые города-сателлиты будет продолжаться.