Аренда – дело тонкое
В редакцию пришло письмо от Карины Тамразян, которая просит помочь разобраться ей и ее гражданскому мужу в непростой житейской ситуации.
«4 октября 2007 года, – пишет она, – нами была арендована комната в 4-комнатной квартире у гражданки Виногорской Натальи Владимировны по адресу: Москва, ул. 2-ая Рыбинская, дом 12, кв. 57. Мы составили двусторонний договор, и хозяйка пообещала зарегистрировать нас в своей квартире на время проживания, однако, слово не сдержала, а затем вообще выехала за рубеж.
За аренду жилья мы обязались выплачивать ежемесячно 14 тысяч рублей и перечислять денежные средства 4-го числа каждого месяца. А в день подписания договора отдали Виногорской 35 000 рублей: 14 000 за первый месяц, 14 000 за последний и еще 7 000 рублей предоплаты в качестве залога, который она обязалась вернуть, как только мы соберемся съехать.
Условия соглашения мы выполняли добросовестно и точно в срок перечисляли оговоренные суммы через Сокольническое отделение Сбербанка РФ на ее расчетный счет, переводя рубли в евро, так как хозяйка теперь живет в Дании. Все копии платежек имеются.
Стоит заметить, что когда мы въезжали, квартира изначально была в неудовлетворительном состоянии, что могут подтвердить соседи. В частности, замок от входной двери в «родную» нишу не подходил, там остались дыры, для маскировки едва закрытые дерматином. Была неисправна электропроводка, выключатели в ванной и туалете, плафон в коридоре и тому подобное.
28 марта 2008 года в квартире произошла кража, мы понесли значительный ущерб, у меня были похищены два ноутбука со всеми аксессуарами, документами и сумкой. Ущерб составил почти 75 000 рублей, и я до сих пор оплачиваю кредит за один из ноутбуков, которого уже нет. Уголовное дело заведено.
Мы решили, что оставаться в этой квартире нам небезопасно и нужно подыскивать другое место жительства. О чем и известили Виногорскую с просьбой приехать, рассчитаться с нами и «принять» жилье, в которое мы так неосторожно временно поселились.
Вернувшись из-за границы, она настойчиво попросила освободить комнату, так как, по ее словам, у нее появились новые претенденты.
Таким образом, мы не дожили в квартире оплаченные нами полмесяца (7 000 руб.) Плюс к этому хозяйка должна нам 7 000 залоговых рублей. Мало того, когда мы уже съехали, Виногорская стала нас шантажировать – пугать некой «своей милицией». И деньги возвращать не собирается. Мы обратились к участковому Чижову С.С. из отделения милиции по району Сокольники ВАО. Он только беспомощно развел руками, мол, а что я могу сделать? Одно лишь внушение, не более того.
Дело на уголовное пока не тянет
Мы связались с участковым Сергеем Чижовым по телефону, и он заявил, что все необходимые действия провел, передал жалобу квартирантов своему руководству и потом принес К. Тамразян и Р. Алиеву официальный ответ от начальника ОВД по району Сокольники С. И. Абрамова. В нем сообщается следующее: «По вашему заявлению проведена проверка. В возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления отказано». А еще: «Принятое решение вы вправе обжаловать в Преображенской межрайонной прокуратуре. Также вы имеете право обратиться в суд в гражданском порядке».
А в налоговую обращаться не пробовали?
Одновременно мы попросили прокомментировать ситуацию юриста Александру Бузину.
– Здесь, по сути, два главных вопроса: претензии жильцов к хозяйке и, наоборот, – хозяйки к квартирантам. Ответ таков: Карина поступила грамотно, заключив договор найма квартиры. Хорошо и то, что суммы за оплату жилья перечислялись через Сбербанк, есть квитанции, с их помощью это можно доказать. Но, судя по всему, при заключении договора ни одна, ни другая сторона не настояла на составлении акта приема-передачи квартиры, который обычно служит приложением к договору найма.
В нем же подробно описывается, какое жилье сдается в наем, по какому адресу располагается, в каком санитарном, техническом, противопожарном состоянии находится. Также в акте должно быть указано, какие приборы и мебель остаются в жилом помещении и передаются в пользование жильцам. Для чего это делается, ясно: жильцы фиксируют, какая им квартира досталась, чтобы потом не нести ответственность за возможное неудовлетворительное состояние, а хозяева подписывают, что остается в квартире, чтобы в случае поломок, пропажи вещей и прочих неприятностей потребовать с жильца компенсацию. Акт обязательно должны подписать обе стороны.
Явно не было оформлено надлежащим образом и условие о залоге: обычно оно тоже вписывается в договор найма. А залог нужен для того, чтобы хозяева могли хоть как-то компенсировать убытки, если жильцы не выполнят условия соглашения. В нашем варианте жильцы были вынуждены покинуть съемную комнату, несмотря на то, что впереди были оплаченные полмесяца проживания. Хозяйка при этом не вернула им деньги и отданный ранее залог. Тут же, думается, проблема в том (и суд вряд ли поможет), что наверняка 7 тысяч залога в договоре не были указаны, значит, передачу хозяйке этих денег нанимателям доказать нечем (только если имеется расписка). А на истребование других 7 тысяч залога уйдет масса времени, нервов и наверняка дополнительных денег, так что авторам письма решать, стоит ли затевать подобное разбирательство, – совет чисто житейский.
Ведь трудно предугадать, какие аргументы выдвинет хозяйка. Возможно, она будет ссылаться на то, что жильцы привели квартиру в ненадлежащее состояние (вот тут бы пригодился акт приемки-передачи с подписями сторон, а еще свидетельства соседей в пользу жильцов). И, конечно, хозяйка может попробовать найти лазейку в договоре, которая позволила бы ей расторгнуть его в одностороннем порядке. А при отсутствии того самого акта приемки-передачи она может свалить на жильцов все, что угодно: якобы пропавших из квартиры ее вещей или заявить, что она провела в квартире евроремонт, а жильцы довели квартиру до плачевного состояния.
В ответ на возможные претензии хозяйки можно сыграть на том, что она не зарегистрировала на своей жилплощади нанимателей и явно не платила налоги с доходов, которые имела от сдачи квартиры. А коли так, то стоит заявить в налоговую инспекцию, предъявив свои банковские квитанции о том, что аренда оплачивалась, но хозяйка доходы скрывала.
Будет лучше, если Карина объединит усилия с обманутыми той же хозяйкой жильцами. Неисполнение условий договора, отсутствие регистрации жильцов, неуплата налогов – серьезные аргументы, чтобы ее действия заинтересовали органы правопорядка. Но мне кажется, одно только указание на них должно с лихвой хватить для того, чтобы хозяйка отказалась от нелепых требований и запугивания «своей милицией», что, скорее всего, блеф.
Но в любом случае, руки опускать не нужно. Через суд требовать возврата своих денег. Только он вынесет окончательное решение.