23:30:44
11 апреля 2021 г.

Казенные метры, казенные люди

Сейчас много говорят о проблемах, связанных с управлением многоквартирными домами, о собственниках жилья. О нанимателях упоминают редко и мало. Видимо, потому, что доля неприватизированного жилья в нашей стране составляет менее двадцати процентов. Это если брать в расчет общую площадь жилых помещений. Но никто не считал, сколько людей проживает на этих казенных метрах, не половина ли всех горожан?

Как и кто, к примеру, учитывает их интересы при выборе способа управления, как защищены их права при определении пользования общим имуществом? Пока что эти и многие другие вопросы отодвинуты на второй план в ряду более серьезных, связанных с реформированием отрасли в целом. Однако незаметность проблем не означает их отсутствие. Об этом недавно состоялся разговор за «круглым столом», организованным некоммерческим партнерством «Управдом».

Кому это надо…

Елена Шомина, профессор ГУ-ВШЭ, доктор политических наук:

– В большинстве столиц и крупных городов мира люди живут, в основном, в статусе нанимателя. К примеру, в Берлине, в Женеве, в Амстердаме их более 80 процентов. Сюда входят и те, кто снимает квартиры у муниципалитета, и те, кто арендует их у частных лиц.

Наниматели в нашей стране, к сожалению, превратились в жилищное меньшинство. Их иногда «не замечают» даже органы власти. Недавно мы опросили руководителей разных городов по всей России, сколько же у них проживает нанимателей. Нас интересовали не муниципальные квадратные метры, а именно люди. В лучшем случае чиновники указывали долю неприватизированного жилья в процентах. Единственный человек дал четкий ответ – руководитель Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО Михаил Недайводов: в округе проживает 300 тысяч нанимателей городского жилья и около двух миллионов – по «скрытому» коммерческому найму. Сколько же их по всей России!

Наниматели – люди, которые живут не в своей квартире. Они снимают ее либо у муниципалитета, если не приватизировали, либо у муниципального нанимателя, ведь закон этого не запрещает, и, наконец, у частного собственника.

Для тех, кто и раньше жил по найму, проблем нет и не предвидится. Они сохранили это право автоматически. Но разве все они подходят под этот статус, все являются неимущими? На Западе социальный наем ограничен во времени. Сегодня человек беден, а завтра может разбогатеть. Причем его не выселяют из квартиры, ему увеличивают плату. Но чаще всего он сам переезжает, потому что социальное жилье в большинстве стран худшего качества и не так престижно.

И каково тем россиянам, кто сейчас становится на учет по новым правилам. Их должны признать малоимущими органы местного самоуправления «с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению». Однако этот стандарт оставляет за бортом огромный пласт людей, у которых доход чуть больше, чем требуется. И речь идет о 60 процентах населения. И власть им ничего не может предложить, кроме как «купить» квартиру. В строительстве нового социального жилья она не заинтересована, поскольку оно тут же будет приватизировано. Социальное жилье освобождается только в случае смерти нанимателя.

Как может реализовать свое конституционное право на жилище бомж, человек с улицы?

Очевидно, нужны новые подходы в работе с нанимателями.

Давайте оглянемся на западный опыт. Там владеют жильем и сдают его в наем банки, страховые, крупные риэлтерские и специализированные компании. Это коммерческий наем. А вот 80 процентов социального жилья принадлежит жилищным ассоциациям. Это не наши ТСЖ, это компании, которые получили статус социального домовладельца и к нему целый ряд льгот. Задействованы государственные механизмы – более дешевая земля и предоставление инфраструктуры при строительстве, снижение налогов. Им помогают банки – дают кредиты под меньшие проценты.

Речь идет о крупных ассоциациях, которым, к примеру, в Голландии и Великобритании принадлежит все социальное жилье. В Германии церковь владеет почти 200 тысячами квартир. В Норвегии общественные организации помогают инвалидам-колясочникам, возводят для них специальные адаптированные дома. Иными словами, поставщиками социального жилья являются не только муниципалитеты и государственные структуры, но и другие игроки, которых в России в расчет пока не берут вовсе.

Дайте бабушке подзаработать

Анатолий Голов, сопредседатель Союза потребителей РФ:

– Самую большую проблему сейчас представляет коммерческий наем. Это понятие раскрыто лишь в Гражданском кодексе РФ, а в Жилищном кодексе РФ о нем – ни слова. Условия таковы, что практически все наниматели арендуют квартиры нелегально, без оформления договоров. Легализовать коммерческий наем мешает налоговая система.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ издал Письмо от 14 января 2005 г. № 03-05-01-05/3, разъясняющее вопросы налогообложения доходов, полученных от сдачи квартир в аренду. В нем указано, что это – не предпринимательская деятельность, и налоговые органы не вправе обязывать хозяев квартир регистрироваться в качестве ПБОЮЛ. И налоговики признали сдачу квартиры (одной) не предпринимательской деятельностью. По этому поводу Министерство РФ по налогам и сборам выпустило письмо от 06.07.2004 № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)». Другое дело, если человек имеет две-три и больше квартир и на этом зарабатывает. Но таких собственников у нас всего 0,01 процента. Чаще люди сдают свою единственную квартиру. Не секрет, что, в основном, это делают пенсионеры. Но и их закон обязал платить подоходный налог – 13 процентов от полученных доходов. Кто ж захочет играть в открытую?

Регулируется коммерческий наем исключительно Гражданским кодексом РФ. Договор при этом устанавливает лишь гражданские правоотношения. А, к примеру, в Германии арендодатель не может произвольно повысить цену, и это оформляется юридически. У нас договор, – скорее, исключение. Хозяин может в любой момент выставить своего постояльца. А что тот может доказать? Без договора он не является потребителем, его никто не обязан защищать. Разве что пожалуется в налоговую инспекцию. Ну, прищучат хозяина, но человек-то уже на улице.

Впрочем, незащищенными оказываются обе стороны. Важно перевести коммерческий наем в легальную сферу. Сделать это просто – отменить подоходный налог с доходов, получаемых от сдачи одной квартиры. Дайте пенсионерам подзаработать!

Квартира на колесах

Елена Шомина:

– Мир располагает гораздо более широким набором инструментов, чем те, что закреплены в Жилищном кодексе РФ. Арендное жилье – не обязательно квартира в многоквартирном доме. В Америке полно поселков, в которых люди снимают недорогие домики на год, два, десять лет. Этих домиков может быть несколько тысяч, но у них есть хозяин, который за все отвечает. Есть поселки, где люди живут в трейлерах. Причем это постоянное жилье. А наш Жилищный кодекс РФ не предполагает такой вид жилья, как трейлер, на котором можно спокойно перебраться из одного города в другой.

Или мобайл – дом на колесах. Его вывозят с завода, ставят на специальную площадку, подключают воду, электричество. Возводят целые поселки таких домов, как правило, рядом с крупными предприятиями для рабочих средней руки. В этих поселках установлены очень жесткие правила проживания: не разрешается держать домашних животных, принимать гостей, хочешь продать – вывози.

В той же ночлежке человек становится нанимателем только очень простого примитивного жилья. Но у него есть возможность помыться, приготовить еду.

Лишаешь права – жди беды

Евгения Юнисова, председатель НП «Управдом»:

– Взаимоотношения домовладельца с квартиросъемщиком всегда были конфликтными, независимо от того, кто выступает в роли хозяина. В домах ТСЖ никто реально не представляет их интересы на собраниях, наниматели нередко сталкиваются с откровенной дискриминацией. Впрочем, нередко конфликты инициирует местная исполнительная власть. Составляют список домов со значительной долей города, в Перове, к примеру, таких удобных «кандидатов» насчитали 35, и принимают решение о создании ТСЖ без ведома остальных собственников, отстраняя их от этой инициативы. Надо ли говорить о том, какой «любовью» к своим нанимателям они воспылают.

Город на каждое создаваемое ТСЖ выделил бюджетные средства. Но если вдруг инициатива исходит от жителей, и они просят денег на организацию общего собрания, то им отказывают – их нет в плане! Не будет ли и в этой ситуации крайним наниматель?

На Западе права нанимателей защищают ассоциации. Как правило, их требования просты: контроль над квартплатой, ее снижение, безопасность найма. В частности, сроки, условия продления договора, выселения. Эти вопросы являются ключевыми при обсуждении проблем. Подобная организация – Ассоциация российских нанимателей жилья (РАНЖ) сейчас создается и в России.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация