Большая переделка
Народ с энтузиазмом воплощает в жизнь дизайнерские фантазии по перестройке своего гнездышка, объединяя туалет с ванной, кухню со столовой, увеличивая жилплощадь за счет расширения зоны коридора, перекрывая кислород соседям, втискивая в вентиляционный короб холодильник, или размещая «мокрые места» – ванну, туалет над соседской спальней…
Все это называется перепланировкой, которую народ обязан согласовывать с жилищными инспекциями.
В этом выпуске «Справочного бюро» напомним некоторые правила и требования к перепланировке жилых помещений.
Что можно
- Обращаться за оформлением разрешения в Мосжилинспекцию не нужно, если в ваших планах:
- – косметический ремонт помещений (оклейка обоев, замена отделочных покрытий полов, потолков). К примеру, хотите подвесной потолок – пожалуйста.
- – устройство (разборка) антресоли, встроенной мебели.
- – замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. Например, надумали поменять унитаз – на здоровье, покупайте другую модель, но водрузите ее на то же место.
То есть переделка, не меняющая план БТИ, перепланировкой не считается. Поменяли ванну, оставив ее на прежнем месте, установили железную дверь вместо деревянной в имеющемся проеме – спите спокойно, ничьих прав вы не нарушили.
Чего ни-з-з-я!
- Наиболее часто встречающиеся нарушения:
- – Изменение функционального назначения комнат.
- – Перенос канализационных и водопроводных коммуникаций над или под жилые помещения. Например, нельзя ставить унитаз с биде над соседской кухней или спальней.
- – Прорубание дверных проемов, ниш, высверливание отверстий ( в том числе под электропроводку) в несущих стенах и колоннах в домах типовых серий.
- – Замена перегородки из легких материалов на тяжелые, особенно в домах с деревянными перекрытиями.
- – Увеличение площади за счет мест общего пользования.
По эскизу
При упрощенной перепланировке достаточно самому от руки разными цветами «нарисовать» эскиз на ксерокопии поэтажного плана БТИ. Обычно красным – то, что планируете изменить или убрать, зеленым – что хотите сделать взамен. Внизу обозначить помещения, которые получатся после перепланировки. Например, вместо существовавших раздельно ванной и туалета под номером один – совмещенный санузел. «Сам себе хозяин» ставит на эскизе свою подпись, число – эскиз готов. Под номером два – вместо коридора со встроенным шкафом – просто коридор.
- Согласование перепланировки по эскизу допускается в следующих случаях:
- Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
- Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.
- Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные).
- Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).
- Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.
- Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
По проекту
Если перепланировка более сложная, например, вы собираетесь делать проем в несущей стене или объединить две квартиры и снести межквартирную перегородку – обязательно нужен проект перепланировки. Заказать его можно в специализированной организации, коммерческой или государственной, имеющей соответствующую лицензию.
- Согласование перепланировки по проекту необходимо в следующих случаях:
- Перенос и установка новых туалетов, ванных комнат, кухонь.
- Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
- Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
- Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
- Устройство проемов в потолках (при объединении помещений по вертикали).
- Устройство внутренних лестниц.
- Устройство перегородок и несущих стен.
- Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры).
- Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров.
- Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов.
- Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.).
Идем за согласованием
Итак, вы точно знаете, что хотите сделать со своей квартирой. За разрешением на перепланировку квартиры отправляетесь в Мосжилинспекцию своего округа. Там созданы специальные инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах. За получение разрешения Мосжилинспекции ничего платить не надо.
Консультация. В каждой жилищной инспекции по надзору за переустройством есть штатный консультант, который ответит на все ваши вопросы, подскажет, как лучше сделать, разъяснит, что надо делать, куда обращаться и какие документы собрать в вашем конкретном случае.
- Несете документы в «одно окно» инспекции. Для получения разрешения на переустройство надо сдать:
- – Заявление на проведение переустройства. Оно включает перечень планируемых работ, гарантируемый режим и сроки их проведения. Подтверждается личными подписями членов семьи и других заинтересованных лиц.
- – Документы о правах на помещение (подлинники или нотариально заверенные копии).
- – Копия технического паспорта помещений и поэтажный план БТИ.
- – Оформленный в установленном порядке проект перепланировки (или ксерокопия эскизного чертежа).
- Если квартира не будет приведена в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску принимает решение:
- в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой бывшему хозяину вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника возлагаются обязанности по приведению жилья в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя по договору социального найма — о расторжении данного договора.
Кстати, изготовление техпаспорта БТИ за определенную плату можно заказать, не отходя от «одного окна» Мосжилинспекции. Там есть специальный представитель.
Спустя определенное время обращаетесь в то же «одно окно». По ЖК РФ рассмотрение документов на перпланировку должно занимать не более 45 дней. В Москве же обычно эта процедура занимает не более двух недель.
Вы получите либо «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ», либо аргументированный отказ. Вместе с разрешением на перепланировку инспектор выдаст журнал ремонтно-строительных работ. Его нужно будет предъявить в свой ДЕЗ (ТСЖ или ЖСК), там зарегистрируют начало и окончание ремонта.
А как же соседи?
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ согласие соседей смежных помещений на предстоящую переделку вашей квартиры не требуется. Но по их просьбе или по согласованию с ними управляющая организация может составить акт технического состояния их квартир. Если за стенкой начнут орудовать отбойным молотком и у соседей с потолков посыплется штукатурка, ущерб возмещать придется хозяину переустраиваемой квартиры.
За «самоволку» ответишь
Самовольная перепланировка относится к числу административных правонарушений. Штрафом на сумму от 1000 до 2000 рублей удастся отделаться, если перепланировка не повлекла за собой негативных последсвий для жилого дома и живущих в нем людей. Но это не самое страшное. Страшное – вас могут выселить из квартиры. Правда, прежде, согласно статье 29 Жилищного кодекса собственник или наниматель квартиры, которая была самовольно перепланирована, обязан привести ее в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные Мосжилинспекцией.
Кстати, рыночная стоимость квартиры при неоформленной перепланировке, несмотря на дорогостоящий ремонт, снижается на 30–40%.
Слово специалисту
Пояснения по типичным проблемам перепланировки дает начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Центральному административному округу Андрей Галинников.
Мой дом совсем остекленел
– Если в вашем доме никто еще не согласовывал остекление, нужно будет разрабатывать архитектурный проект всего здания с остекленными балконами. А это очень дорогое удовольствие. Если же кто-то уже проводил согласование и архитектурный проект разработан, то вы должны неукоснительно его придерживаться и выполнить задуманное в общем стиле. Кроме того, запрещено выносить отопительные приборы системы центрального отопления дома на лоджию или балкон.
– Если вы решили объединить лоджию с жилой комнатой или кухней, то могу сказать, что четких правил, когда можно, а когда нельзя, нет. По существующей практике последнее слово остается за автором проекта дома.
В типовых домах этого делать не рекомендую. Поскольку такое переустройство влечет за собой изменение теплового баланса. То есть температура в жилом помещении не будет соответствовать нормативам, и как ни утепляйте, все равно будет выхолаживаться. Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях запрещена категорически. Единственный выход – установить раздвижную дверь и отсечь балкон от жилой комнаты.
– Согласно существующим техническим нормам не разрешается использовать в качестве источника тепла для устройства теплых полов систему центрального отопления или горячего водоснабжения многоквартирного жилого дома. Допускается устройство теплых полов только с электроподогревом. В любом случае проект необходимо согласовывать с Мосэнергонадзором (система должна быть смонтирована так, чтобы исключить короткое замыкание, должно быть использовано качественное электрооборудование, например, терморегуляторы и т. д.).
– Если вы решили заменить газовую плиту на электрическую, потребуется предоставить согласованный с Мосэнерго проект электроснабжения с расчетом потребляемой мощности.
– Установка металлической двери в существующий дверной проем не является перепланировкой. Но существуют требования пожарной безопасности, и вот их следует учитывать, планируя защитить себя при помощи металлической двери. Согласно правилам, утвержденным МЧС России. Не допускается также при установке металлической двери захватывать часть коридора или холла – это общее имущество всех собственников в многоквартирном доме. Согласование для этого вида работ не требуется.
Где об этом сказано
Постановление правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (с изменениями от 15 ноября 2005 г.).
Постановление правительства Москвы от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах».
Постановление правительства Москвы от 25 сентября 2007 г. № 831-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП».
Распоряжение мэра г. Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ «О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовке строительства в г.Москве».
Материал подготовлен при содействии начальника инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Центральному административному округу Андрея Галинникова