По три, но вчера…
Многим кажется, что комиссионные риэлторов слишком высоки. Мол, работы делают немного, а берут по полной программе. Именно так считали и герои двух историй, которые рассказал нам Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области.
Обмани себя сам
– Этот случай произошел в 2001 году, но он, на мой взгляд, поучителен для тех, кто сдает жилье в аренду, «на все времена».
К нашему менеджеру по аренде Ларисе Серобян обратилась дама, предлагавшая внаем двухкомнатную квартиру в городе Пушкино за три тысячи рублей в месяц (тогда, представьте, были такие «смешные» цены). Услуги агентства по подбору вариантов и заключению договора между нанимателем и наймодателем стоили одну месячную арендную плату. Об этом мы всегда информируем обе стороны.
Нашлась семья, которая согласилась снять эту квартиру. Назначили день заключения договора между хозяйкой и жильцами. На его подписание они пришли раньше назначенного времени. Посовещавшись в холле офиса, арендатор с арендодателем попросили указать в заключаемом между ними договоре найма сумму месячной арендной платы только две тысячи. Когда менеджер спросила их, почему арендная плата стала меньше, они объяснили, что к этой сумме пришли по обоюдному согласию.
«Ну, хорошо, это ваше право», – сказала Лариса и начала готовить документы.
Подписав договор найма и уплатив за услуги агентства, обе стороны ушли довольные тем, что все получилось так хорошо и быстро.
Прошло три месяца. В один прекрасный день в отдел аренды компании наведалась заплаканная хозяйка квартиры. Из ее слов менеджер поняла, что жильцы, не захотев платить за услугу агентства 100-процентную арендную плату, уговорили ее пойти на обман компании – указать в договоре сумму месячной арендной платы не три тысячи, а две (хотя устный договор у них был на три).
Зная, что услуги агентства берутся не от заявленной суммы, а от суммы, указанной в договоре, фирме решили «не переплачивать». Мол, хватит ей и двух тысяч. А чтобы задобрить хозяйку, жильцы пообещали ей при этом заплатить сразу за два месяца вперед – шесть тысяч. И в дальнейшем платить ежемесячно по три.
Согласившись на этот, пусть и небольшой, обман и, идя на поводу у арендаторов, хозяйка сама подписала себе приговор. Когда она пришла через два месяца получать деньги за третий месяц проживания жильцов, они ей заплатили только две тысячи. На ее возмущение ей ответили: «Читайте подписанный между нами договор, там указано: мы снимаем квартиру за две тысячи рублей, а не за три».
Хозяйка просила помощи у компании. Хотела, чтобы менеджер помогла уговорить ее жильцов платить все же по три тысячи в месяц. Понятно, что на это наша сотрудница не пошла, но дала горе-клиенту несколько дельных советов. Больше эта дама в компанию не приходила. Наверное, советы помогли.
Резюме этой истории? Не верьте на слово нанимателю. Как показывает многолетняя практика, помогая ему обмануть компанию, хозяин сдаваемой квартиры обманывает, прежде всего, себя.
Если наниматель сразу нечестен с компанией, то это почти всегда признак того, что он будет нечестен и в отношении вас. Не зря же в народе говорят: «Не рой другому яму – сам в нее попадешь». Поэтому никогда не помогайте нанимателю «химичить». Тогда вы и деньги будете получать в оговоренные сроки, и компания в случае неприятностей с арендатором не бросит вас в беде.
Дорогая «простая» работа
Или вот совсем недавний случай. К менеджеру нашего агентства Владимиру Тарасову обратился клиент по поводу продажи земельного участка. Участок был неплохой: площадью 15 соток, прямоугольной формы, с лесными деревьями, недалеко от железнодорожной платформы. Продавец просил продать его быстрее, но при этом и цену просил немалую. На руках у него был договор купли-продажи и «розовое» свидетельство от 1996 года.
Стали обговаривать наши комиссионные. Продавец упрекнул менеджера в том, что вознаграждение слишком велико за такую «простую» работу. Правда, в итоге согласился с нашими расценками, и мы подписали эксклюзивный договор на продажу.
Через некоторое время агентство нашло покупателя, который внес задаток. Продавец передал его за квартиру в Москве, которую собирался купить. Каково же было удивление продавца, когда при оформлении межевого дела выяснилось, что в кадастровой палате на его участок наложен другой участок с домом и тремя совладельцами…
Это была ошибка геодезической фирмы, но люди уже получили свидетельства на собственность в регистрационной палате. Все пришли в большое уныние от такой новости. Продавец участка – оттого что пропадает задаток за квартиру. Покупатель – оттого что начал вкладывать деньги в участок – поставил забор, благоустроил территорию.
Мы в агентстве провели совместное совещание, наметили пути решения проблемы. Не стану рассказывать, какую «простую» работу нам пришлось сделать. А итог оказался таким. Через четыре месяца продавец участка все-таки приобрел квартиру в Москве, покупатель – земельный участок, а владельцы ошибочно наложенного участка получили новые – правильные! – документы на землю.
Когда подписывали акт выполненных работ, продавец извинился, поблагодарив нашего сотрудника за долготерпение и понимание ситуации. А, уходя, сказал: «Думаю, что на самостоятельное разрешение такой конфликтной ситуации мне не хватило бы и года».
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Многие действительно полагают, будто риэлторы просят за работу слишком большие комиссионные. Желая сэкономить, люди отказываются от услуг квалифицированных специалистов и в результате теряют гораздо больше. Предосторожности и внимания в жилищных делах мало, необходимо уметь профессионально проверить документы и саму недвижимость.
При сдаче жилья внаем помощь риэлтора выгодна обеим сторонам. Хозяин квартиры заинтересован в поиске надежных клиентов, которые выполнят все условия договора и не причинят ущерба квартире. Нанимателю важно найти комфортное жилье, зачастую на длительный срок, и также увериться в том, что все условия соглашения будут соблюдены.
Разумеется, вопрос стоимости найма жилья тоже волнует обе стороны. Риэлтор даст грамотную консультацию по этому вопросу, поможет владельцу квартиры не продешевить, а потенциальным жильцам – не переплатить.
Согласно ст. 682 Гражданского кодекса, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма. Одностороннее изменение размера платы не допускается (если только это не установлено договором). В тексте договора стоит зафиксировать условие о периодичности внесения платы, если этого не сделано, плата вносится ежемесячно.
Героиня первого рассказа поступила крайне опрометчиво: вписав в договор меньшую сумму, сама загнала себя в ловушку недобросовестных нанимателей. Не стоило верить незнакомцам на слово, тем более что у женщины была возможность проконсультироваться у опытного специалиста.
Второй случай лишний раз подтверждает: крайне важно проверять покупаемую недвижимость на «юридическую чистоту». На рынке действует немало мошенников, продающих квартиры и дачи, которые им не принадлежат. Да и вполне добропорядочные граждане порой «забывают» о других претендентах на жилье – наследниках и несовершеннолетних.
Как показывает история, в документах на землю вполне могут быть допущены ошибки. Сейчас, когда проведение межевания и оформление земельных участков в собственность поставлено на широкую ногу, подобные казусы исключать нельзя. Любая, даже самая незначительная на первый взгляд, ошибка, поставит под угрозу действительность сделки. Но даже если неточности в документах всплывут уже на стадии оформления договора, дорожащий свой репутацией риэлтор поможет исправить ситуацию.