Ничейное наследство
Квартирка была в запущенном состоянии и на первом этаже панельного дома, но Виктор не унывал: «Хоть такая, да своя! Приведу все в порядок, а потом, Бог даст, заработаю на что-нибудь поприличнее».
Жил-был у бабушки любящий внучек…
Продавец занервничал:
— Вы не смотрите, что квартира грязновата, – тут бабушка моя жила, я ее только навещал. Старушка не хотела ничего менять и ремонт делать. Ей так проще было…
Виктор в эту версию поверил, да и по документам все сходилось: зарегистрированы в квартире были бабушка и внук. Бабушка покинула сей грешный мир, внук квартиру приватизировал. Почему сделал это так поздно? Так тут тоже все понятно: не хотела старушка, чтобы ее алчные дочки, которые палец о палец не ударили ради нее, получили жилье. Все пожелала оставить любимому внуку, который на старости лет бабуле помогал. Дело житейское.
В общем, ударили Виктор с продавцом по рукам, заключили сделку, и все прошло, как по маслу. Государственная регистрация – в том числе. Виктор получил документы на квартиру и стал обживаться на новом месте: поменял окна, сделал косметический ремонт, заменил всю сантехнику… И тут его вызвали в местное ОВД.
Поворот сюжета
Виктор не сразу понял, в чем дело, когда его попросили опознать бывшего владельца квартиры.
– Да, это он. Все правильно.
– Так вот, гражданин, садитесь, – после паузы сказал майор. – Я вам сочувствую, но приобрели вы квартиру у мошенников, которые, в свою очередь, незаконным путем отняли ее у государства.
– Как это?! С каких пор у нас приватизация незаконна?! – Виктор был в шоке. – Вы что, хотите у меня квартиру отобрать?
– Не надо кипятиться, – оборвал его майор. – Мое дело завести уголовное дело и расследовать его. А какое решение примет суд, одному Богу известно. Так что пока вынужден вас допросить…
Позже Виктор выяснил основные подробности произошедшего. Оказывается, в их районе действовала группа мошенников. Причем в нее входил работник паспортного стола, риэлторы и сестра липового владельца квартиры. В квартире раньше действительно жила старушка, но никаких родственников у нее не имелось, зарегистрирована она была одна и не заботилась о том, чтобы оставить скромную квартирку кому-то. Настолько одинокой была бабушка, что, когда умерла, нашли ее не сразу и только по запаху, на который пожаловались соседи.
А потом вдруг чудом объявился «внук», который якобы «прописался» в квартиру еще до смерти старушки. Но на самом деле это был не внук, а совсем чужой иногородний мужик, регистрацию которому подделала скромная труженица паспортного стола. Втянула же липового внука в аферу его сестра – «черный» риэлтор. На ее счету была уже третья махинация. Конечно, деньги Виктора подельники давно поделили и припрятали, причем с липового продавца взять абсолютно нечего: собственности никакой, зарегистрирован у матери, живет на пособие по безработице…
– Неужели ничего нельзя поделать? – сходил с ума Виктор. В милиции пожимали плечами и советовали ждать суда. Тогда Виктор обратился к адвокату.
Надежда умирает последней
– Дело сложное, но не безнадежное. Плюс в том, что нет пострадавших, особенно несовершеннолетних, – в этом случае дело мы не выиграли бы.
– Я вообще никого не обманывал! – перебил Виктор.
– А минус, – продолжал адвокат, – в том, что придется спорить с государством. Ведь если приватизация была незаконной, значит, квартира должна быть возвращена в муниципальный фонд. Да, вы действительно – добросовестный покупатель, однако на практике суды не всегда принимают это во внимание…
Дело рассматривается уже год. Виктор живет словно на вулкане и не понимает, как дальше быть. Квартира его давно не радует, и он постоянно корит себя, что не обратился к юристу до сделки.
– Лучше бы занял денег, не пришлось бы теперь терять и деньги, и здоровье.
Адвокат доказывает, что у Виктора есть права добросовестного покупателя, ведь документы на квартиру были подлинными, государственная регистрация сделки прошла по закону. Нельзя, мол, лишать человека жилья и денег одновременно. Казалось бы, все очевидно, но решение пока не принято. Адвокат утешает Виктора, что шансы на успех пока остаются…
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Виктор поступил весьма неосмотрительно, доверившись незнакомцам и предъявленным ими документам. Перед тем, как принимать решение о покупке квартиры, ему следовало тщательно проверить ее на «юридическую чистоту».
Герою истории стоило обратиться в одну из риэлторских фирм с серьезной репутацией и солидным опытом работы. Специалисты обязательно проверили бы сам факт принадлежности квартиры продавцу, его полномочия на совершение сделки. Наверняка им удалось бы распутать схему мошенничества и предостеречь клиента от покупки.
Думаю, что судебное разбирательство по делу затянется. П. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ называет добросовестным приобретателя, который возмездно приобрел имущество у лица, не имевшего права отчуждать это имущество, при этом приобретатель не знал и не мог знать об отсутствии у продавца необходимых для сделки правомочий.
Обратимся к п. 24 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В нем говорится, что именно эти условия (возмездность сделки и неведение относительно отсутствия права продавца отчуждать имущество) приобретателю нужно доказать.
В подобных ситуациях решение о судьбе имущества принимает суд. Не секрет, что раньше в таких делах зачастую сразу принималось решение о недействительности сделки, в результате чего обе стороны должны были вернуть друг другу полученное по сделке. Иными словами, статус добросовестного приобретателя не принимался во внимание.
Ситуацию изменило постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003. Согласно этому документу, если приобретатель будет признан добросовестным, суд должен отказать в признании сделки недействительной.
Такие дела рассматриваются с применением ст. 302 Гражданского кодекса. Указанная статья определяет условия, по которым собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя. Это может произойти, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если у собственника есть основания забрать свое имущество обратно, добросовестному приобретателю нужно требовать возмещения уплаченных средств от продавца.
Кроме того, по правилам ст. 303 Гражданского кодекса, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные улучшения имущества. Если эти улучшения неотделимы (например, в квартире был произведен ремонт), собственник должен возместить приобретателю произведенные затраты.
Таким образом, в описанном выше случае суду предстоит внимательно изучить все обстоятельства дела. Да, у Виктора есть шансы доказать, что он являлся добросовестным приобретателем. Но вероятность того, что его признают собственником квартиры, невелика.
Если Виктор потеряет квартиру, он может рассчитывать на разовую компенсацию из государственной казны. Это правило содержится в ст. 31.1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На компенсацию можно претендовать в случае, если есть решение суда о возмещении приобретателю вреда, а взыскать с продавца деньги по исполнительному листу не удается в течение года. Размер компенсации не может превышать одного миллиона рублей.