Как квартиру покупать, чтоб потом не потерять
Когда человек покупает квартиру, то главное, о чем беспокоится, как бы потом не остаться без своей недвижимости.
Дешево хорошо не бывает
Кто сегодня может дать стопроцентную гарантию, что приобретение квадратных метров дело абсолютно безопасное? Существуют ли способы оградить себя от дальнейших судебных разбирательств? О чем нужно помнить, решив купить квартиру? Ответам на эти вопросы Комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (МАР) посвятил несколько семинаров на столичных весенних выставках по недвижимости.
Расхожее мнение: самый надежный и безопасный способ – привлечь риэлтора. Тем не менее, эксперты считают, что не каждому риэлтору и не каждой риэлторской компании стоит доверять. Несмотря на то, что «черного списка» компаний в Московской ассоциации риэлторов не существует (включив в него агентство, легко попасть под действие закона «О клевете…»), всегда можно получить информацию о добросовестных компаниях, давно работающих на рынке. Им можно доверить представление своих интересов при продаже или покупке недвижимости. Всем, позвонившим в МАР, всегда ответят, есть или нет жалобы на конкретную компанию.
Кроме того, гарантией того, что услуга будет оказана на уровне, является членство в общественных риэлторских организациях (МАР и РГР) и добровольная сертификация агентства.
Теперь о расценках на риэлторские услуги. Иногда в Москве можно встретить компании, работающие под два процента от стоимости продаваемой или покупаемой недвижимости. Как правило, низкая стоимость услуг должна настораживать. Часто оказывается, что два процента – это лишь цена риэлторской составляющей в услуге. Юридическое сопровождение сделки в эту сумму не входит.
Сейчас средняя стоимость риэлторских услуг при продаже квартиры с сопровождением юриста – от трех до шести процентов от стоимости недвижимости. Таковы нынешние столичные расценки. Если человеку предлагают решить его проблему за меньшие деньги, то это должно насторожить. И наоборот, в случае, когда называют большие проценты, сразу стоит вспомнить, что всегда можно найти компанию, которая возьмет разумные комиссионные.
Просто встретились два одиночества
Довольно распространенная ситуация: продавец и покупатель нашли друг друга без помощи риэлтора. В этом случае можно прибегнуть к услугам по сопровождению сделки. Как правило, хорошее сопровождение, включающее все юридические проверки, обходится от $1500 до $2000.
Чтобы потом не возникало проблем, перед обращением в риэлторскую компанию стоит навести справки о конкретном агентстве и конкретном риэлторе, который будет проводить сделку. Бывает так: агентство давно и стабильно работает на рынке, у него хорошая репутация, но попадает клиент к агенту-неудачнику, и начинаются проблемы… Чтобы этого не произошло, необходимо поинтересоваться у руководства фирмы, к кому из агентов лучше обратиться. Обращение в солидное агентство, к хорошему агенту, конечно, сводит риски к минимуму, но не к нулю…
Аванс. Вокзал. Пишите письма…
Каким бы надежным ни оказалось агентство, какими бы грамотными ни были юристы, шанс, что сделка по купле-продаже будет оспорена, всегда есть. При самостоятельном проведении сделки этот шанс возрастает многократно. Ведь до сих пор нет единых баз данных по завещаниям, по зарегистрированным и расторгнутым бракам. Риэлторам невозможно официальным путем получить информацию из регистрационной палаты.
Например, продается квартира. Продавец пишет заявление у нотариуса о том, что не состоит в браке и предъявляет «чистый» паспорт. А через полгода оказывается, что он женат, а квартира приобретена в браке. Начинаются судебные тяжбы. И в какую сторону качнется маятник правосудия, порой зависит только от опытности адвокатов сторон.
А бывает так. Продавец показывает покупателю документы о собственности, подтверждающие, что именно он владеет квартирой. Но она… уже продана другим людям.
По каким-то договоренностям продавцы могут жить в проданной квартире, готовясь к переезду. Дело в том, что после продажи квартиры бывшие собственники умудряются получить из регистрационной палаты Москвы или Московской области непогашенные документы. Информация о том, что это не собственники, а бывшие владельцы, в документах отсутствует. По таким бумагам потом принимаются авансы у нескольких покупателей, а потом, как правило, человек исчезает из столицы.
На сделку – с психиатром
О каких нюансах еще нужно помнить, продавая или покупая квартиру?
Прежде всего, необходимо доказательство того, что продавец квартиры на момент совершения сделки понимает, что происходит, и отдает полный отчет в своих действиях. Например, психиатры рекомендуют все сделки с людьми, которым за 70 лет, проводить при участии эксперта, подтверждающего вменяемость продавца на момент совершения купли-продажи.
Известен пример, когда при проведении сделки продавцами квартиры выступали сразу три сособственника. Один из них состоял на учете в психоневрологическом диспансере, два других – в наркологическом (один по алкоголизму, другой – по наркомании). Пришлось проводить освидетельстования всех троих – и до, и после сделки. Являются ли такие собственники «противопоказанием» при покупке квартиры? Конечно, нет. Более того, конкретно эту квартиру покупал банк по ипотеке. Но сделки с подобными продавцами надо проводить тщательно и грамотно.
Богатые тоже плачут
Приобретая жилье, надо помнить и о том, что титульное страхование, то есть страхование права собственности, также не даст стопроцентной гарантии. Например, человек может несколько лет страховать титул, а потом, бросив это дело, когда сроки исковой давности прошли, остаться без квартиры.
Кроме того, неприятное явление последних лет – рейдерство. Если раньше рейдеры занимались заводами, участками земли, то сейчас их внимание переключилось еще и на дорогое жилье.
Пример – история с человеком, которого выселили из собственной трехкомнатной квартиры на Фрунзенской набережной. Особенность этой ситуации в том, что его лишили квартиры, приобретенной без каких-либо нарушений более десяти лет назад.
Что такое рейдерство в настоящий момент? Это когда хорошие адвокаты начинают использовать несовершенство законодательства и оспаривать сделку. Конкретный факт. В 1983 году супруга собственника, продавшего квартиру, была по суду признана без вести отсутствующей. В 1993-м квартиру приватизировали, в 1994-м – купили. А в 2006-м дама объявилась и через суд заявила: «Я жива. Та приватизация, которая была проведена без меня, должна быть признана недействительной». В итоге покупателя с женой, с двумя маленькими детьми пяти и семи лет просто выставили на улицу.
Его даже не пригласили на суд. О решении он узнал только тогда, когда ему позвонили в дверь и вручили решение суда.
Рейдерство касается, понятно, очень дорогих квартир. Тех, где цена вопроса окупает все издержки. Как сложится в дальнейшем судьба человека, которого выселяют из собственной квартиры и его семьи, – непонятно. Ясно одно, что закон о добросовестном приобретателе сегодня не работает.
Не ноль, а минимум
Многие покупатели считают, что если являются добросовестными приобретателями (то есть получили массу расписок от продавцов), то в случае судебного разбирательства квартира останется за ними. Но юристы утверждают, что полностью обезопасить себя невозможно, наши законы несовершенны. Все будет зависеть от ловкости адвокатов истцов.
В некоторых европейских странах для того, чтобы обезопасить покупателей, создают специальные фонды. Каждый, кто приобретает квартиру, вносит в него небольшую сумму. В случае, если судом будет принято решение об изъятии квартиры из собственности покупателя, то из этого фонда просто ему будет приобретена аналогичная недвижимость.
Сейчас добросовестным приобретателям государство гарантирует компенсацию до миллиона рублей. Но что такое при столичных ценах эта сумма? Угол в комнате!
Резюме. С агентством или без него обезопасить себя на сто процентов покупателю недвижимости при существующих законах невозможно. Можно лишь, привлекая грамотных профи, свести риски при покупке к минимуму.