Фройляйн нужна квартира?
Германия. Страна выверенности и непогрешимости в расчетах. Хотите стабильности? Делайте вложения в немецкую недвижимость. Они – надежны. Тут все работает как часы.
И память прошлого
Да, в Германии все работает как часы, и в первую очередь – банки, где можете взять кредит. Вам будет дана полная информация и вынесен беспрекословный вердикт по выплатам, от них нельзя будет отвертеться или выплатить ранее. А если прежний кредит у вас не погашен, нового не видать, как своих ушей.
Немцы практичны и ценят качество. Не исключение – и сектор строительства. Комфортные дома здесь в цене, что негативно отражается на состоянии рынка недвижимости в бывшей Восточной Германии, где предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир. А все лишь потому, что выстроенное в коммунистической Германии жилье не отвечает современным стандартам. Здесь выгодно продать недвижимость крайне сложно. Исключение составляют несколько городов и их окрестности. Это фешенебельный Потсдам, пригороды Берлина и Дрездена (1,5-2 тыс. евро/кв. м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв. м), Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс.евро/кв. м).
Так что инвесторам стоит, наверное, взглянуть в противоположную сторону и туда же направить свои денежные средства. То есть на запад Германии. В Мюнхене дом с небольшим участком, как в самом городе, так и в пригороде обойдется по 3,5-5 тыс. евро/кв. м, в Кельне, Штуттгарте и Франкфурте – по 3-4 тыс. евро/кв. м, в Гамбурге, Дюссельдорфе, Карлсруэ, Бонне, Регенсбурге – по 2-3 тыс. евро/кв. м. Квартира обойдется дешевле – по 1,5-2 тыс. евро/кв. м, это средняя цена для хороших районов Германии.
Цена на загородную недвижимость в Германии колеблется от 1 до 4 тыс. евро/кв. м. Это касается домов площадью 200-700 кв. м с земельным участком от 8 соток до 2 га. Самое дешевое загородное жилье – в Восточной Германии. Включая дома на побережье Балтийского моря, где дом можно приобрести по 1,5-2 тыс. евро/кв. м. Что вполне устраивает тех, кто жаждет тихой курортной жизни, хочет дышать морским воздухом и наслаждаться уникальными морскими пейзажами.
Время – местное
В среднем стоимость жилищного фонда растет по 3% в год. Годовой доход от средств, вложенных в недвижимость, включая банковский кредит, выливается в 5-6%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7-12% и более.
Интересно, что нижний порог взноса в банк здесь может составить и 20%. Но чтобы получить желаемые деньги, придется здорово попотеть – особенно иностранцам. Выплачиваемые вовремя проценты только приветствуются, а вот досрочная выплата может вызвать недоверие со стороны кредиторов.
Кредит в Германии за 10 дней, как у нас, не получишь. Сначала определяется размер кредитования и подбирается желаемая недвижимость. Далее – заключение договора в банке о финансировании строительства или о покупке, параллельно с этим нужно открыть целевой сберегательный вклад. Потом клиент должен доказать свою платежеспособность, регулярно внося мелкие порции денег на счет – согласно договору. Через год, когда соберется необходимая для первого взноса сумма, если платежи поступают исправно, можно будет приступить к главному действу. А именно: получить одобрение от банка на выдачу недостающей суммы. В случае положительного решения клиент помимо кредита получает еще и право на льготы. Скажем, с обычных 9% годовых ставка кредитования уменьшается до 5%.
Таким образом банк сводит риски к минимуму: например, ваши несколько тысяч евро лежат на счету, недвижимость под контролем банка – либо банк является ее собственником (клиент им станет лишь после окончательной расплаты), либо права собственности оформляются на клиента сразу, но жилье остается у банка в залоге.
Для форс-мажорных ситуаций, когда заемщик не может платить по счетам, существуют особые правила. Если отказ от выплат происходит до получения права на покупку, несостоявшемуся домовладельцу возвращается вся сумма, включая начисленные проценты (удерживается только стоимость юридического оформления). Если же клиент отказался от выплат, уже вступив во владение и распоряжение недвижимостью, то объект продается, и заинтересованным сторонам возмещаются все затраты.
Что идет с молотка?
Продаваться недвижимость может через аукцион по решению городского суда.
На аукционах выставляется недвижимость всех типов: жилые дома, торговые и офисные помещения, гостиницы, гаражи и даже парковочные стоянки. Могут идти с молотка и просто земельные участки.
Рыночная стоимость объекта устанавливается городским судом на основе документально зафиксированного заключения эксперта по оценке недвижимости. В пакет документов также входит анализ доходности объекта. Это весьма существенный бонус для покупателя.
Бывает, что экспертиза устанавливает цену ниже среднерыночной, иногда на 30-60%, что тоже можно рассматривать как хороший бонус.
Наконец, стороны подписывают контракт у государственного нотариуса. Расходы на него и регистрацию составляют 2% от стоимости объекта. Специалист обычно представляет интересы обеих сторон. Но участвующие в сделке нередко прибегают к «параллельной» помощи своих адвокатов. Позже им могут доверить управление жильем, а также и его продажу.
При участии нотариуса открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Тот же нотариус осуществляет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. Только после всех перечисленных действий, когда договор будет подписан обеими сторонами и сделка на 100% оплачена, покупатель приобретает статус собственника. Нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости – оттуда в течение двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
Теперь нужно выплатить налог и проценты. Налог на приобретенную недвижимость составит 3,5% от стоимости объекта. Маклерские проценты — 6% от стоимости.
Будьте как дома
В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды. Эти организации аккумулируют деньги частных инвесторов, а затем вкладывают их в жилую или коммерческую недвижимость. Они обещают стабильный доход в 8-10% годовых. Но такого рода вложения рассчитаны на длительный срок – 8-10 лет, обычный срок договора. До истечения данного срока вложенные деньги изъять назад нельзя.
Полученное жилье можно выгодно сдать. Большинство немцев склоняются к тому, чтобы квартиру или дом снимать, а не покупать. Житель среднего по величине города меняет жилье где-то каждые пять лет. В маленьком городке может застрять на одной и той же жилплощади на всю жизнь. Снимаемая квартира становится родным домом – не важно, на какой срок был оформлен наем, такое жилье съемщик холит и лелеет. Правда, квартиру в маленьком городке все же предпочтут сдать соотечественнику, хотя правила для всех одинаковые, будь ты турок или китаец, англичанин или россиянин.
Первый взнос составляет несколько ежемесячных арендных плат и становится залоговой суммой, в случае порчи имущества. Сумма залога возвращается, если все окажется в порядке.
После внесения первого взноса подписывается договор, в котором прописаны условия и сумма платежей, включая дополнительные расходы на коммунальные услуги: уборку мусора, освещение подъезда, обслуживание лифта и прочее. Этот договор представляет большую ценность для арендатора, так как Германия – страна, где потребитель всегда под защитой государства. И расторгнуть договор в одностороннем порядке довольно сложно.
Наши соотечественники успешно используют всевозможные схемы, позволяющие уменьшить налоги и различные оплаты социальных услуг, в том числе и при съеме квартиры. Но это отдельная история. И о ней как-нибудь в другой раз.