12:31:43
3 декабря 2024 г.

Сдать квартиру в хорошие руки

Как найти хороших арендаторов и сократить время на их поиск? Как убедиться, что перед вами человек, которому можно доверить квартиру и ее содержимое? О людях, заботящихся о съемной квартире, мечтает любой ее владелец, для которого она – постоянный источник дохода. По мнению риэлторов, сдающиеся в столице квартиры можно разделить на три категории. Для собственников квартир разного уровня – свои пути поиска «беспроблемного арендатора».Квартира в центре
Квартира в центре, в которой был сделан дорогой ремонт и если она сдается с дорогой мебелью, может ежемесячно приносить немалый доход. Часто сдать такую квартиру сложнее, чем расположенную в спальном районе. В этом случае поиск арендатора сводится к двум схемам.
Путь первый – сдавать самим. Путь второй – заключить эксклюзивный договор на сдачу квартиры с агентством.
Итак, представим ситуацию. Вы решили сдавать свою квартиру сами, не нанимая агента или агентство. То есть вы просто набрали нужный телефон и внесли сведения о ней в московскую квартирную базу. Плюс в этой ситуации очевиден. В случае сдачи квартиры арендной платой с посредником делиться не придется.
Главный минус самостоятельной сдачи в аренду – временные и эмоциональные затраты. Ведь все придется делать самим: рекламировать, отвечать на звонки, показывать «товар». Желающих снять дорогую квартиру в центре столицы относительно немного. В этом секторе рынка предложение значительно превышает спрос. Следовательно, у потенциальных арендаторов есть выбор.
Интересоваться квартирой по телефону будут многие: в основном, агенты. В среднем только один из двадцати позвонивших – ваш реальный клиент.
Возникают проблемы и с показами. У «дорогих» клиентов постоянно что-то меняется. Ситуация, когда хозяин изо дня в день тратит время на оговоренные с клиентами показы, а те «не доезжают», весьма распространена.
Часто бывает и так. Кандидат в арендаторы приехал, и квартира ему подходит, но вы не сходитесь в деталях. Например, в сроке аренды или форме оплаты. В результате каждый остается при своих интересах. А ваш поиск арендатора продолжается.
По второму пути стоит пойти, если вам жалко времени и сил. Вы платите агентству, сдавшему вашу квартиру. В Москве сейчас распространены две схемы работы по «эксклюзивным» договорам.
Жесткий «эксклюзив» – договор с одной риэлторской компанией. Заключается на определенное время, в течение которого агентство полностью представляет ваши интересы. Рекламирует апартаменты, ведет переговоры с потенциальными арендаторами, показывает квартиру (если передаете ключи). Как правило, реклама компаний рассчитана именно на ту категорию клиентов, которых вы хотели бы видеть своими арендаторами. В случае сдачи квартиры риэлторы за свои услуги берут от 30 до 100% месячной арендной платы. Минус жесткого эксклюзива – агентства не гарантируют на 100% сдачу вашей квартиры, и риэлторские фирмы за простой квартиры штрафных санкций не несут.
Пойдя по пути «мягкого эксклюзива», вы сможете заключить столько договоров, сколько сочтете нужным. Условие одно: агентству, подобравшему вам квартирантов, вы оплачиваете те же 30–100% месячной стоимости квартиры. Для вас – оптимальная форма работы, для агентств – малопривлекательная. Ведь риэлторам невыгодно тратить средства на рекламу вашей квартиры, когда вокруг столько их конкурентов.

Квартира в «спальном» районе
Для сдачи в аренду ухоженных квартир в «спальных» районах схема отлажена. Достаточно хозяину позвонить в одно или несколько агентств, как к квартире тут же будет проявлен интерес. Эта категория на арендном рынке наиболее ликвидна. Платить риэлторским компаниям за сдачу в аренду, как правило, ничего не нужно. Но возникает вопрос: скольким агентствам следует позвонить? После заявки в десяток компаний быстрый подбор арендаторов вам обеспечен.
Но уже спустя несколько дней вас может охватить ужас. Дело в том, что ваши номера телефонов прошли по городской базе данных. Это значит, что воспользоваться ими смогут не только те десять агентств, в которые вы позвонили, но и представители всех остальных. Готовьтесь к тому, что несколько лет вам придется отвечать на вопросы: сдана ли квартира и когда будет пересдаваться.
Такая перспектива не радует? Тогда позвоните в одно агентство и попросите маклеров не обмениваться информацией с другими риэлторскими компаниями. В этом случае после сдачи квартиры вы спокойно спите по ночам.
Но, обращаясь в одно агентство, надо знать, что процесс сдачи даже самой ликвидной «однушки» может затянуться. А время, как известно, деньги. Выбор клиентов также будет сведен к минимуму. К тому же потенциальные арендаторы, не обнаружив ажиотажа вокруг вашей квартиры, начинают торговаться. Так что нужно быть готовым к тому, что сдавать квартиру придется несколько дешевле, чем вы рассчитывали.

Хозяевам «неликвида»
Сдача квартиры в доверительное управление риэлторской компании – неплохая возможность для собственников неликвидных квартир. Традиционно наименьшим спросом при сдаче в аренду пользуются пустые, без телефона новостройки и квартиры, требующие серьезного ремонта. Доверительное управление рекомендуется в случаях, когда не опасаешься за сохранность содержимого квартиры.
Как же «управляют» агентства квартирами? Собственник доверяет риэлторской компании управление своей недвижимостью, например, в течение года. Агентство гарантирует хозяину арендную плату вне зависимости от того, сдается квартира или нет. Риэлторы берут на себя и подбор арендаторов, и контроль за соблюдением ими условий договора.
Гонорар агентства бывает разным: от одной месячной оплаты в год до ежемесячной дельты – разницы между арендной платой клиента и хозяина.
Агентства, работающие с доверительным управлением, пытаются огородить себя и вас от неприятностей. Помимо первого месяца оплаты арендаторы в обязательном порядке вносят залог за телефон и состояние квартиры. Ряд агентств требует внести еще и оплату последнего месяца проживания.
Но для риэлторской компании ваша квартира – только способ зарабатывания денег. Трепетно относиться к ней никто не будет. В период действия договора вы лишаетесь выбора клиента и возможности наблюдения за своей квартирой. Реально живут в вашей квартире не те люди, которых хотите видеть вы, а те, кто готов в нее въехать и заплатить за это деньги.
Риэлторы передают друг другу рассказы о некогда уютных квартирах, однажды сданных хозяевами в доверительное управление. Ободранные обои, испорченная мебель, разбитая сантехника – вот далеко не полный перечень нанесенного им ущерба.
Поэтому схема, когда агентства управляют, работает, в основном, на «неликвиде».
А теперь, когда вы посвящены во все плюсы и минусы, которые могут возникнуть при сдаче в аренду вашей квартиры, «думайте сами, решайте сами»…

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация