Дым без огня? Сколько угодно!
В последние недели игроки столичного рынка недвижимости обсуждают начало нового скачка цен. За некоторые квартиры нынче требуют на 15-20 процентов больше, чем в конце минувшего года. «КР» попросил прокомментировать ситуацию аналитика рынка недвижимости Олега Репченко.
Закон сообщающихся сосудов
– Безусловно, мы прогнозировали продолжение роста цен на квартиры в Москве в нынешнем году, но более умеренными темпами.
– Значит, должны быть веские причины, по которым в январе рынок вырос на четыре-пять процентов, то есть почти втрое больше прогнозируемого?
– Во-первых, не стоит делать преждевременных выводов. Как гласит народная мудрость, цыплят по осени считают. Закончится 2008-й, тогда и можно будет давать заключения о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Друг на друга наложилось сразу несколько факторов, которые и привели к подобному развитию событий. Считаю, однако, что подобное положение дел вряд ли продлится долго.
– Имеете в виду кризис на фондовом рынке?
– Это первое, что приходит в голову при анализе поведения рынка недвижимости в январе. Очевидно, фондовый рынок и рынок недвижимости – два основных инвестиционных инструмента, и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о перетекании инвестиций с фондового рынка на рынок недвижимости не обсуждал только ленивый. Разумеется, продавцы квартир (застройщики, риэлторы, частники) не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере такой переток происходит, однако, здесь не все просто.
Крупный опт и мелкая розница
– В чем сложности?
– Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладываться в розничную покупку сотни квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в коммерческую недвижимость – приобретут офисное здание, торговый центр, вложатся в покупку земли или девелоперский проект.
То есть крупные деньги будут перетекать на рынок недвижимости, но скорее не на рынок квартир, а в другие сегменты. Что же касается мелких инвесторов (людей, которые вкладывают в ПИФы свои сбережения в размере $10 000-100 000), то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же недвижимость пугает многих игроков фондового рынка своей низкой ликвидностью – квартиру, в отличие от акций, за один день не продашь. Да и шансы того, что в среднесрочной перспективе цена на жилье в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже более расплывчаты, чем постепенная стабилизация фондового рынка.
Топ-менеджеры уже все купили
– Что же тогда напугало людей?
– Как всегда, все происходит довольно банально – вроде того, как бабушки скупали в магазинах соль. В последнее время активно муссируются слухи о якобы грядущей деноминации рубля, а также о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание подобных перспектив президентом страны. Не исключаю, что людей напугало и признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования.
В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности национального менталитета, который всегда заставляет готовиться к худшему. Вероятно, это своеобразная (на уровне подсознания) реакция на выборы и смену руководителя страны. Хотя логически все вроде бы понимают: никаких кардинальных перемен нынче ожидать не стоит.
Выходит, к заметной активизации покупателей на рынке недвижимости привели все эти иррациональные причины.
– Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего резкого повышения цен стали, например, годовые бонусы топ-менеджеров…
– Тема бонусов топ-менеджеров не нова, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже – ближе к весне, а не когда год еще не закончился. По моему мнению, те топ-менеджеры и совладельцы компаний, которые получают действительно огромные деньги, все себе уже купили. И уж если они что-то и будут еще приобретать, то в первую очередь элитное жилье или квартиры бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен наблюдается в сегменте недвижимости эконом-класса – старых домах советского периода. Не очень-то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года начался процесс закрепления доходов и накоплений самыми обычными людьми. А подвигла их на это, как уже сказано, боязнь перемен или кризиса.
Скачок – временный
– Тем не менее, должны ведь существовать и объективные экономические предпосылки для роста цен на московское жилье. Например, ограниченность предложения, инфляция…
– Напомню: меньше года назад при столь же ограниченном предложении стоимость столичных квартир корректировалась вниз. Ограниченность предложения жилья в Москве – основная причина, по которой цены на него уже не ниже, а иногда и выше цен на гораздо более комфортное жилье в Европе или США. Но всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по «задранным» ценам еще меньше, то дальнейшего взвинчивания уже не получится.
Что же касается инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен на жилье в 2008 году. Однако умеренная инфляция способна давать лишь умеренный рост цен на квартиры. Надеюсь, что до гиперинфляции все же не дойдет.
– Какой прогноз можете сделать на ближайшее будущее?
– Основной вывод из сказанного выше: все причины, вызвавшие скачок цен на московскую недвижимость в начале 2008 года, имеют краткосрочный период действия. После выборов станет окончательно понятна ситуация в стране при новом президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок постепенно стабилизируется, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет.
Отложенный спрос также не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, паника на московском рынке недвижимости прекратится. Просто не верю, что весь 2008-й год цены на квартиры в Москве могут расти по пять-десять процентов в месяц и удвоиться к 2009 году. Наш прогноз на 2008-й: мы по-прежнему ожидаем порядка 15-20 процентов ценового роста по итогам года. Разница лишь в распределении этого роста по месяцам. Но благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок израсходует весь свой потенциал в этом плане уже в первые месяцы 2008-го.
Затем, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации на московском рынке недвижимости. Причем она может оказаться даже более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие.
Хотелось бы верить, что нынешняя волна повышения цен на квартиры в Москве все-таки окажется умеренной, и после своего окончания не поставит рынок на грань серьезного кризиса.