Фейс-контроль для физического лица
К концу 2007 года вклады россиян в банках перевалили за 4,5 трлн. рублей. Увы, банковские проценты съедает инфляция. А так хочется не только сохранить, но и приумножить.
Долгое время в России слово «инвестиции» воспринималось с издевкой. Ну, какой нормальный человек станет пускать деньги на ветер?! Однако лед тронулся: российский фондовый рынок наблюдает небывалый приток вкладчиков.
Заработать на этом рынке сегодня может практически каждый, даже тот, у кого нет возможности самостоятельно торговать на бирже. Специально для таких инвесторов существует самый популярный инструмент коллективных инвестиций – вложения в паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В 2007 году количество зарегистрированных ПИФов составило 732, а сумма их чистых активов (СЧА) – 464,6 млрд. рублей.
Чтобы стать инвестором, необходимы лишь паспорт, деньги и немного свободного времени для оформления документов (впрочем, наличие свободного времени скоро перестанет быть обязательным: через год покупать паи можно будет и через Интернет – по крайней мере так говорят в Федеральной службе по финансовым рынкам).
Альтернативное строительство
Для начала, несколько слов о том, что такое ПИФ. Например, у некоей лицензированной управляющей компании (УК) есть право управлять средствами вкладчиков, и она организует для этого паевой инвестиционный фонд. Все средства ПИФа равномерно делятся между пайщиками, каждому из которых выдается определенное количество паев – пропорционально его вкладу в активы фонда.
ПИФы бывают разные. Исходя из ограничений, которые накладываются на покупку и продажу пая, ПИФы делятся на открытые, интервальные и закрытые. Разница состоит в том, что управляющая компания открытого фонда обязана выкупать и продавать паи в любой рабочий день (до востребования). Интервальные фонды открываются для покупки и продажи паев лишь в определенный период, но не реже раза в год. Закрытые же фонды открываются для покупки паев лишь в момент формирования фонда, а погашают их в конце срока, на который был создан фонд (скажем, через три года). И, если первые и вторые ПИФы заняты вложением денег в облигации и ценные бумаги, то последние – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) – исключительно в объекты недвижимости.
Фонды недвижимости, по сути, стали для застройщиков альтернативой долевому строительству и банковским кредитам на строительство. Столкновение застройщиков и дольщиков в ЗПИФН невозможно по той простой причине, что управляющая компания будет единственным и при этом квалифицированным дольщиком. К тому же ЗПИФН могут работать в любых сегментах рынка: инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, в покупку земли, коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду и т.д.
И еще одно важное преимущество – налоговые льготы. По закону ЗПИФН – это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Так что все доходы, полученные от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы фондом в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Лишь по окончании срока действия фонда УК придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу – подоходный налог.
Мы тоже хотим
Главный недостаток ПИФов недвижимости состоит в том, что для физических лиц они практически недоступны: паи стоят, как правило, баснословно дорого.
Сумма сколько-нибудь значимого фонда, который позволил бы эффективно им управлять, начинается примерно с 300 млн. рублей. В Москве (а почти все фонды недвижимости сконцентрированы в столице) это, грубо говоря, всего лишь 30 квартир. Чтобы сформировать фонд недвижимости за счет только розничных клиентов, нужно ежедневно привлекать десятки и десятки пайщиков. Потребовалась бы огромная филиальная сеть, крупные рекламные затраты. А деньги по существующему закону собрать с момента регистрации ПИФу требуется всего за три месяца.
Все это приводит к тому, что УК не стремятся специально привлекать физические лица в число пайщиков. Хотя если частники хотят купить паи, им не отказывают. Такая ситуация была при формировании фондов «Миракс Недвижимость Первый» и «Фонд Федерация»: все, кто хотел купить паи (минимальная сумма – 50 000 рублей), это сделали.
Если проанализировать сформированные закрытые паевые фонды недвижимости, легко заметить: львиная доля из них ориентирована на крупных институциональных инвесторов. У половины фондов порог вхождения составлял 1 млн. рублей и более, еще четверть фондов разрешили присоединиться к себе клиентам с минимальной суммой в 100 тыс. рублей, и лишь 8 процентов фондов разрешает вносить 10 тыс. рублей и меньше – вполне подъемные для «физиков» суммы. Есть даже два фонда с минимальными взносами в 1 000 рублей (в Самаре).
Эксперты предвещают: в будущем возможно появление новых типов ПИФов недвижимости, интересных именно физическим лицам. Например, фонды фондов, которые набирали бы паи разных фондов недвижимости и ипотечных фондов.