Коммуналки как наследие прошлого
«В двухкомнатной неприватизированной квартире со смежными комнатами проживаем: я, сын, сноха и двое детей – мальчик девяти и девочка шести лет. Сын со снохой разведены. Стоим на очереди как одна семья. Сможем ли получить две квартиры?
Тамара».
– Строго говоря, по закону вы имеете право получить только одну квартиру, размер которой определят из расчета по 18 кв. метров общей площади на человека. Для вашей «семьи» при улучшении жилищных условий положено не менее 90 кв. м общей площади. Таких квартир мало, поэтому, скорее всего, Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в вашем округе пойдет навстречу, и вы, в конце концов, все же получите две квартиры.
Но это – из области возможного. И дать гарантии, что так оно и будет, нельзя, поскольку вы не стоите на очереди как отдельные семьи. Увы, для целей жилищного учета вы все считаетесь одной семьей (так это записано в законе г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29). Но попытаться решить возникшую проблему можно и таким путем: напишите в окружное управление Департамента жилищной политики заявление о разделе учетных дел – это поможет при разъезде признать вас отдельными семьями. Если же откажут в разделении учетных дел, тогда можете попытаться обжаловать отказ в судебном порядке.
Юридические особенности доли
«Расскажите, пожалуйста, о договоре купли-продажи доли квартиры.
Дмитрий».
– По сравнению с договором купли-продажи всей квартиры такой договор имеет ряд особенностей. Скажем, хотя участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, для него существует ряд ограничений. Дело в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Потому продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о том, что намерен продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия, на которых он хочет провести такую сделку. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, он вправе продать свою долю любому лицу. Если же он при сделке нарушит преимущественное право покупки, тогда любой другой участник долевой собственности в течение трех месяцев с момента, когда узнал о нарушении своего права, имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Нужно иметь в виду, что при продаже доли в квартире она должна быть четко определена арифметически, т.к. доли могут быть как равными, так и не равными. Деление на доли в данном случае является абстрактным, а не фактическим. Т.е. физически доли не разделены, и доля квартиры продается без выдела отдельной комнаты, если только порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда.
Таким образом, лучше сначала определить порядок пользования жилым помещением, а затем продавать причитающуюся долю в нем, т.к. это существенно повышает ее стоимость на рынке жилья. Еще один немаловажный момент, о котором следует знать заранее: если вся квартира стоит, допустим, 200 тысяч долларов, то 1/4 доля в праве собственности на такую квартиру никогда не будет стоить ровно 50 тысяч, ее реальная цена, скорее всего, будет колебаться в районе 30–40 тысяч долларов.
Теперь о технической стороне дела. Договор купли-продажи доли квартиры, как и аналогичный договор в отношении всей квартиры, должен быть обязательно зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, в любом из ее территориальных органов (разумеется, с согласия обеих сторон сделки), действующих в пределах регистрационных округов, где располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора. Для регистрации необходимы следующие документы:
– минимум три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме (для жилых помещений);
– документы БТИ;
– квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;
– правоустанавливающие документы на квартиру;
– выписка из домовой книги.
Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли квартиры не требуется.
Из комнаты – в квартиру
«Наш дом идет под снос. Я имею приватизированную комнату в 10 кв. м в коммунальной квартире. Другого жилья у нас нет, на очереди не стоим. Со мной зарегистрирован десятилетний сын. Что нам положено – отдельная квартира или равноценная комната?
Светлана Купалина».
– С точки зрения федерального законодательства, предполагающего соблюдение принципа равноценности при переселении в связи со сносом жилого дома, вас вполне могут переселить из комнаты в комнату, и это не будет нарушением закона.
Что же касается столицы, то здесь действует постановление правительства г. Москвы от 3 февраля 1998 года № 94-ПП «О Программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы», согласно которому с 01.03.1998 года исключено: заселение отдельных квартир покомнатно (по отдельным договорам найма); заселение освободившихся комнат в квартирах коммунального заселения гражданами, не проживающими (не зарегистрированными) в этой квартире. Данная программа распространяется на квартиры коммунального заселения, образовавшиеся до 1 января 1998 года.
Для более полного ознакомления с порядком выделения жилья при переселении рекомендуем прочитать закон г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», а также постановление правительства Москвы от 4 декабря 2007 года № 1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве», принятое во исполнение этого закона.
Имеете право на перерасчет
«Мы с женой летом живем на даче, а осенью я месяц лежал в больнице. Как сделать перерасчет оплаты коммунальных услуг?
Осинов».
– В соответствии с законодательством при временном отсутствии жильца в квартире более пяти полных календарных дней подряд должен быть произведен перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. При отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета перерасчет по тем или иным видам коммунальных услуг осуществляется на основании письменного заявления жильца, которое он должен подать в ДЕЗ или управляющую компанию в течение месяца после своего возвращения. К заявлению прилагаются подтверждающие документы:
а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
в) проездные билеты, оформленные на имя названного жителя, или их копии;
г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
д) справка органа внутренних дел о временной регистрации жильца по месту его временного пребывания;
е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором этот человек в указанное время не находился;
ж) иные документы, подтверждающие его временное отсутствие.
Самоуверенная дочь
«Хочу, чтобы после моей смерти приватизированная квартира перешла внучатому племяннику – он заботлив, во всем помогает. А вот дочь моя не навещает, не ухаживает, но когда звонит, то говорит, что все равно будет иметь право на наследство.
Герман Петрович».
– Вы имеете право распорядиться квартирой уже сейчас, при жизни, путем заключения с внучатым племянником договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Тогда дочь не сможет претендовать на квартиру ни при каких условиях.
Другой вариант – Гражданский кодекс РФ предусматривает право завещателя лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения. Однако свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве. Нетрудоспособные дети наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Таким образом, если дочь на день открытия наследства будет трудоспособной, то при наличии соответствующего завещательного распоряжения будет лишена наследства. Если же на тот момент она окажется пенсионеркой либо инвалидом, то в аналогичной ситуации будет иметь право на обязательную долю в наследстве.
И еще нюанс. Обязательной доли в наследстве лишаются недостойные наследники. По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. Таким требованием может стать обращение в суд внучатого племянника. Даже если на момент вашей кончины дочь будет нетрудоспособной, суд при наличии веских доказательств может признать ее недостойным наследником и лишить обязательной доли в наследстве.
Юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, В. Порубиновская