Вопрос экспертам
Может ли заемщик взять ипотечный кредит сразу в двух или трех банках? Как проверяют клиента по этой линии? Есть ли возможность узнать, что, к примеру, два года назад ему давали кредит, а он его еще не погасил? Какие решения принимаются в подобном случае?
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
Подать заявление на получение ипотечного кредита можно сразу в несколько банков. По факту одобрения клиент может выбрать наиболее подходящую для него программу. Теоретически предположить, что человек способен взять ипотечный кредит в двух или трех банках, можно при условии его высокого дохода, однако в практике нашей компании таких примеров нет.
Безусловно, банки, прежде чем дать одобрение на получение ипотечного кредита, тщательно проверяют заемщиков. В частности, существует бюро кредитных историй, благодаря которому можно проследить все кредитные операции клиента. Кроме того, в каждом банке существуют специальные службы, которые обмениваются информацией о клиентах.
В случае, если клиент изначально скрыл информацию о непогашенном ипотечном кредите, банк вправе отказать ему в выдаче нового кредита.
Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья риэлторской компании:
– Все зависит от платежеспособности и наличия положительной кредитной истории. Если потенциальный заемщик, имея уже один ипотечный кредит, претендует на получение второго, банк непременно поинтересуется следующими вопросами:
– какую сумму еще предстоит выплатить по ранее взятому кредиту;
– в течение какого срока планируется погасить ранее взятый кредит (чем меньше срок – тем лучше для заемщика);
– каков уровень дохода заемщика (созаемщика), насколько солидны его активы (дорогие автомобили, загородный дом, ликвидные ценные бумаги и т.д.);
– возраст заемщика (созаемщика);
– и один из важнейших моментов – не было ли задержек по плановым платежам при погашении предыдущего кредита.
Разумеется, любого заемщика серьезно проверяют. Помимо данных, которые будут указаны в анкете, банк имеет возможность проверить его кредитную историю через кредитное бюро. В связи с этим совет: заполняя анкету заемщика, будьте предельно честны. Любая неточная, а тем более недостоверная информация, представленная заемщиком банку, является основанием для отказа в выдаче кредита.
Стоит также заметить, что каждый заемщик рассматривается кредитным комитетом банка индивидуально. В том случае, если информация, поданная заемщиком в банк, достоверна, кредитная история положительна, платежеспособность документально подтверждена, шанс получить одобрение банка на выдачу второго кредита довольно велик.
Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА»:
– Если человеку дают ипотечный кредит, то при регистрации прав на квартиру собственником «автоматически» фиксируется обременение. Когда тот же гражданин снова попытается взять кредит, это будет уже не ипотечный кредит, а кредит под залог недвижимости, которая находится в собственности. В этом случае собственник может взять дополнительный кредит в том же банке либо новый кредит в том же или другом банке, и при этом гасить старый.
Если говорить об американском ипотечном законодательстве, то оно позволяет взять несколько кредитов под залог одной недвижимости. Это не запрещено законами, но общая сумма кредитных средств не может превысить оценочной (рыночной) стоимости объекта недвижимости. К примеру, один банк выдает ипотечный кредит в размере 70% от стоимости квартиры. Где взять недостающие 30%? Можно договориться на 20% со вторым банком, но менее надежным. Правда, там ставки будут выше, так как риски для этого банка больше.
И третий кредит под еще более высокий процент можно взять у частного лица. Но общий размер такого кредита не очень велик, не более 10% от стоимости квартиры.
У нас пока практика вторых и третьих кредитов не развита, т.к. российское ипотечное законодательство далеко от совершенства. Это – одно из отличий отечественной ипотеки от американской.
Получить два кредита сегодня возможно и в Москве, но только это нельзя сделать негласно: любая ипотека и залог недвижимости регистрируются как обременение в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если, к примеру, банковские работники не очень тщательно проверили отсутствие обременений, вы получили одобрение на получение кредита, то, когда пойдете регистрировать сделку и выяснится, что эта недвижимость у вас уже находится под залогом, в новом кредите почти наверняка откажут.
Дмитрий Шапочкин, начальник управления ипотечного банка:
– Теоретически клиент может взять не только один кредит. Правда, при условии, что он обладает некими практическими знаниями для того, чтобы обойти имеющиеся в банках специальные процедуры проверки достоверности предоставленной заемщиком информации. По понятным причинам не хотел бы описывать инструменты, используемые банком, могу лишь сказать, что его деятельность всегда находится в рамках действующего законодательства.
Перед тем, как выдать ипотечный кредит, банк проверяет платежеспособность клиента – с этой целью анализируются доходы и расходы заемщика. Чтобы процедура была выполнена корректно, необходимо установить точный уровень текущих, а также будущих расходов и доходов заемщика.
Очевидно, что в случае, когда клиент завышает доход, это можно классифицировать как мошенничество. Так же можно классифицировать и действия лица, намеренно скрывающего от банка информацию об имеющихся у него обязательствах или намерениях получить кредит одновременно в нескольких банках.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– В принципе, получить еще один кредит можно. Ведь в России, по существу, нет сквозной системы кредитных историй, как в любой другой экономически развитой стране. Поэтому факт наличия кредита в одном банке может быть неизвестен в другом, куда обращается клиент. И если он сам об этом не скажет, то этот факт может и не вскрыться. Но…
Применительно к ипотечным кредитам большой трагедии в этом нет. В худшем случае клиент возьмет кредит под одни и те же доходы, которыми он располагает, но ни в коем случае не под один и тот же залог. Любая попытка повторно заложить квартиру, дом или землю будет мгновенно пресечена органами госрегистрации (слава Богу, у них уже есть сквозной, межрегиональный учет и база данных). И если потом возникнут проблемы с погашением одного из взятых кредитов, у банка будет на что обратить взыскание.
Кроме того, с каждым годом выкручиваться становится все сложнее. Пусть бюро кредитных историй у нас только набирают статистику, но обмен информацией между банками налаживается давно. Правда, чаще банки обмениваются информацией о недобросовестных заемщиках. Но в нашем случае речь идет, скорее всего, именно о таком субъекте. И если он хоть раз попадется на подобном лукавстве, шанс угодить в «черные» списки весьма велик. А там, глядишь, и кредитные истории заработают в полную силу.
Более того, во многих случаях я советовал бы поступить наоборот – рассказать в банке, где хотите взять новый кредит, о том, что у вас уже есть обязательства по ранее взятым кредитам. И принести справку о том, что эти обязательства исправно выполняются. Лучшей рекомендации не придумать.
Татьяна Лозовская, советник председателя правления банка:
– Если заемщик, имеющий ипотечный кредит в одном банке, обратится за новым – в другой, то при расчете лимита кредитования сумма текущей финансовой нагрузки будет уменьшать заявленные им доходы и не позволит рассчитать достаточный для ипотеки лимит кредитования.
В случае, если заемщик при подаче заявления на получение кредита скрыл информацию о наличии у него текущей кредитной нагрузки в другом банке, то, скорее всего, банк откажет такому клиенту в предоставлении кредита. Если же заемщик в перечне расходов указал свои текущие обязательства по кредиту, то банк в стандартном порядке будет учитывать их при расчете лимита кредитования в числе прочих расходов клиента. Если при этом общий размер финансовой нагрузки (с учетом получения дополнительного кредита) не превысит определенного размера относительно доходов клиента, банк вполне может одобрить выдачу кредита в сумме расчетного лимита кредитования.