23:30:44
11 апреля 2021 г.

Частный город

Рынок недвижимостиТе, кто собирается присмотреть себе жилье в Подмосковье, скорей всего будут обескуражены – в географии региона происходят значительные изменения. Вокруг столицы один за другим начинают строиться новые города, которых нет пока ни на одной карте. Эксперты утверждают: появление «частных городов» может существенно помочь в решении жилищной проблемы. Так чего же от них ждать москвичам?

Доброкачественное градообразование

Во всем мире такое масштабное строительство давно стало привычной практикой. Первые мега-проекты явились следствием жилищного кризиса, когда-то охватившего Запад. Сейчас, например, в США или Японии число «частных городов» исчисляется десятками. В России же это пока новый тренд.

Отечественные застройщики заинтересовались комплексным развитием больших территорий совсем недавно.

– И инвесторы, и застройщики проявляют все большее желание заниматься проектами комплексной застройки. Потому что есть уверенность в платежеспособном спросе как сейчас, так и в долгосрочной перспективе, – говорит эксперт по недвижимости Алла Аксенова. По оценкам экспертов, в окрестностях Москвы находятся в разной стадии готовности около двадцати мега-проектов.

– Комплексная застройка больших территорий – процесс, требующий значительных затрат и предполагающий долгие сроки реализации объектов. Поэтому позволить себе подобную роскошь могут только крупные девелоперы. В строительстве, как правило, участвуют несколько застройщиков. Сегодня на начальных стадиях находятся порядка десяти проектов (среди них «Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», «Остров Истра», проект А101, заявлен проект города на 150 тыс. человек на юге Московской области, вблизи города Домодедова). Ожидается выход проектов «частных городов» и от компаний-лендлордов, в этом случае суммарное число таких проектов может возрасти до 15–20, – говорит исполнительный директор одной из компаний недвижимости Мария Литинецкая.

В чем «изюминка»?

– Проекты подобного рода обладают всеми необходимыми для жизни объектами инфраструктуры. В образующихся населенных пунктах предусматривается и создание рабочих мест – формируются деловые центры и промышленные зоны, – добавляет Мария Литинецкая.

– Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в крупных микрорайонах, поскольку застройщики возводят в них социальные и образовательные учреждения одновременно со строительством всего комплекса, тогда как при «точечной» застройке сроки запуска в действие инфраструктурных объектов могут отставать от сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Но так как в последнее время стандартный набор инфраструктуры возводится в каждом районе, девелоперы предлагают потенциальным покупателям своеобразные «изюминки». Например, не просто районные школы, а специализированные гимназии, фитнес-центры, дворцы спорта или даже музеи, – говорит управляющий партнер другой компании недвижимости Наталья Тихоновская.

Но есть нюансы.

– Инфраструктура города принципиально отличается от районной инфраструктуры. В разы. Далеко не каждый застройщик или инвестор в состоянии ее потянуть. Если речь идет о районе, встроенном в структуру города, то расходы на инфраструктуру могут доходить до 40%. Если говорить о городе, то расходы могут превосходить доходы от продаж, – утверждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра Елена Логвина.

Как предсказывают эксперты, «частные города» могут счастливо избежать социального расслоения.

– В них практически нет социального жилья. Или почти нет. А значит, и состав населения более равномерен, – утверждает руководитель одного из агентств недвижимости Светлана Абелян.

Прогрессивные мега-проекты формируются по законам, известным во все времена. Чтобы город гармонично развивался, крупные инвесторы должны здесь разворачивать свой бизнес, создавая рабочие места.

– Необходимо, чтобы в таких городах было градообразующее предприятие, – утверждает Елена Логвина. – Как, например, в Японии есть город Тойота. Что оно производит и кому принадлежит, думаю, догадаться не сложно. Спектр вопросов, связанных с трудоустройством населения, остро встает и в среднем Подмосковье. Если возлагать надежду на Москву как на источник рабочих мест, то успешность проекта окажется весьма сомнительной.

Автономная жизнь: плюсы и минусы

Главный плюс комплексной застройки – независимость от расположенных рядом крупных населенных пунктов. Цель застройщиков – обеспечить жителей всем необходимым для комфортной жизни.

Однако имеется и целый комплекс минусов:

1. Отсутствие ощущения уединенности из-за небольших территорий участков и большого числа жителей.

2. Проблемы с въездом в город и выездом из него (жители новых городов будут создавать дополнительные нагрузки на трассы).

3. Уровень качества инфраструктуры. Например, уровень общеобразовательной школы в поселке может не устраивать родителей. В этом случае придется возить ребенка в московскую школу. То же самое и с медицинским обслуживанием.

4. Однотипность домов, отсутствие индивидуального облика каждого домовладения.

5. Отсутствие «духа истории». Новые города строятся в большинстве своем на бывших землях сельхозназначения и не могут похвастаться памятниками истории, архитектуры – тем самым «духом истории», который есть в маленьких старых сложившихся городах.

Вопрос цены

– Уровень цен на жилье в таких проектах пока сложно определить, поскольку в целом продажи в них еще не открыты, – говорит Мария Литинецкая.

Любопытно, что география таких проектов пока довольно однородна.

– Их объединяет одно – они находятся на престижных западном и юго-западном направлениях. Например, около года назад были обнародованы масштабные планы застройки в районе совхоза «Коммунарка» – это Калужское шоссе. Также была идея построить «город миллионеров» на Рублевке, – говорит директор по маркетингу одного процветающего агентства недвижимости Ирина Котова. – Глядя на карту, нетрудно предположить, что ориентированы такие проекты на людей, запросы которых несколько выше необходимого минимума.

Радужно, но неопределенно

Пока подобные мега-проекты занимают только посвященных. Это популярная тема для аналитических обзоров, «круглых столов» и бесед в кулуарах. Основной массе москвичей вопросы комплексной застройки станут интересны после того, как многообещающие проекты приобретут реальные очертания и получат конкретное выражение в рублях и квадратных метрах.

Делать прогнозы о будущем такого формата сложно даже специалистам. Все сегодняшние проекты будут завершены только через 10–15 лет (а первые положительные денежные потоки начнут поступать через 3–4 года).

– Комплексное освоение больших земельных массивов является очень интересным проектом на сегодня, поскольку позволяет с нуля сформировать новую, более комфортную и современную среду обитания для населения, – утверждает Марина Литинецкая.

В том, что грядут большие перемены, участники рынка не сомневаются. Новая волна градостроительства может существенно изменить облик рынка. При этом, как уверены эксперты, выиграют и застройщики, и покупатели. Если, конечно, не помешают непредвиденные трудности.

Павел Чернышов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация