Жилье должно дорожать
Казалось бы, уж что-что, а недостаток прогнозов рынку жилья не грозит. Тем не менее, появляются все новые предсказатели. И не такие, что делают выводы на основе личного опыта или судят о погоде на рынке по ломоте в пояснице. Все гораздо серьезнее: ценовую динамику берутся предсказывать с использованием достижений самой передовой науки, прибегая к построению математических моделей. Просто маги высшего уровня посвящения!
Все может магия чисел!
Исследовательская группа специалистов при Российской экономической академии имени Плеханова (РЭА) предложила недавно всем заинтересованным лицам собственную методику прогнозирования цен на панельные новостройки столицы и Подмосковья. В ее основу положена разработанная коллективом математическая модель поведения рынка.
Работа была выполнена по заказу экспертного центра Realty Monitor. Его специалисты столкнулись с проблемой субъективности прогнозов развития рынка, которые предлагали различные аналитики и эксперты. В центре считают, что многие прогнозы даются немотивированно, причины того или иного развития событий скрываются за общими фразами вроде «перегрев рынка». Какие явления или цифры подразумеваются под таким жаргоном, как правило, не понятно. И уж совсем плохо учитываются так называемые рисковые факторы, к которым можно отнести миграционную политику, отложенный спрос, «ипотечную подушку» и прочее. Их наличие признается всеми, но в какой мере они сказываются на конечной стоимости жилья – одному Аллаху известно.
Как говорится, что есть, то есть. Без малого год назад Московская ассоциация риэлторов организовала детальное обсуждение проблемы прогнозирования. И тогда некоторые весьма уважаемые специалисты честно признавали наличие доли субъективизма в комментариях собратьев по цеху.
Более того, ученые-прогнозисты расценивают отдельные заявления участников рынка не просто как субъективные, а даже как спекулятивные, рассчитанные на манипулирование рынком. Проректор РЭА Александр Чугунов утверждает:
– Это было, есть и всегда будет. Пока имеются заинтересованные стороны, они будут заниматься манипуляциями. Другое дело, что рынок жилья для таких «игр» менее всего приспособлен. Этот механизм эффективен на спекулятивных рынках, когда проводятся краткосрочные операции, когда можно быстро войти и быстро выйти со своими инвестициями. Потому что, в конце концов, рынок узнает истинное положение дел. А операции с жильем не терпят суеты. Но в Москве с этим чуть проще, поскольку столичный рынок в большей степени подвержен ажиотажу.
И заказчики, и авторы математической модели считают: если они и не докопались до истины в последней инстанции, то, по крайней мере, создали достаточно объективный механизм прогнозирования цен в одном из важнейших сегментов рынка жилья.
«Коэффициент коррупции»
В основу построения математической модели была заложена сравнительно недолгая история развития рынка жилья столичного мегаполиса. В качестве главного источника информации использовался Росстат. Дополнительно привлекались сведения из многочисленных аналитических обзоров. Если не накручивать научной терминологии, то принцип действия математической модели основан на том предположении, что все в мире повторяется.
В самом примитивном изложении процедура выглядит так: компьютер подбирает в минувших событиях ситуацию, максимально приближенную к сегодняшней, анализирует, как она развивалась тогда, и переносит «вчерашнюю» динамику в день «завтрашний». Однако было бы слишком большим упрощением считать, что компьютер опирается только на динамику цен. Модель принимает во внимание массу иных факторов. В качестве базовых параметров учитываются стоимость строительных работ, цены материалов, среднедушевые доходы населения, индекс инфляции, индекс фондового рынка, рост ВВП и т.п. Каждому из них присваиваются свои коэффициенты «участия» в формировании итогового результата.
Помимо чисто статистических данных, авторы модели попытались учесть влияние факторов риска, которые не могут быть напрямую охарактеризованы количественно. По заверениям разработчиков, модель «реагирует» на такие вещи, как законодательные инициативы, миграция населения, столичный статус региона и прочее.
Больше всего на меня произвел впечатление учет влияния… коррупции на изменение цен. К примеру, авторы вполне допускают использование чиновничьего «нажима» на строителей (при решении вопроса о подключении к инженерным сетям, в ходе разного рода проверок, получения разрешений). Как правило, все эти неофициальные расходы включаются в себестоимость. В смете существует определенная статья, отражающая «цену вопроса». Она заложена в модель как экономическая категория на уровне себестоимости. Ничего не скажешь – сделано простенько и со вкусом.
Осеннее обострение?
Как уверяют разработчики, точность получаемых прогнозов весьма высока. Свою модель они проверяли, если можно так выразиться, задним числом. То есть мысленно переносились, к примеру, в 2002 год, вводили все параметры того времени и спрашивали у модели: что будет через год? В разные интервалы времени прогноз отличался от реальности в пределах 1–5 процентов (по опыту замечу, что обычно прогнозы экспертов с такой точностью реализуются крайне редко). Конфуз произошел лишь с 2006 годом. Разумная модель отказалась предсказывать сумасшедший рост цен на 10 процентов в месяц. По словам авторов, они были вынуждены воспользоваться привлечением экспертных мнений. Как говорится, без человеческого фактора – никуда.
По мнению ученых-прорицателей, модель может быть интересна для коммерческих компаний, государственных структур и частных лиц, интересующихся возможным развитием событий на рынке. Ознакомиться с результатами в любой момент можно на сайте realtym.ru. А вот для работы с моделью потребуется высокий уровень специальных знаний.
Я последовал совету, внимательно ознакомился с прогнозами и… очень удивился. Модель предсказывает по итогам текущего года среднюю стоимость квадратного метра панельных новостроек на уровне 115 тыс. рублей, в 2008-м – 127 тыс. и в 2009-м – 139. В изумление приводит прогноз на нынешний год. По сравнению с прошлым (78 тыс. руб.) прирост составит почти 50 процентов. Это при условии, что цены уже полгода напоминают грузовик, пытающийся подняться по заледеневшему склону, но медленно сползающий вниз. На недоуменный вопрос – как так может быть, – авторы отвечают, что цены начнут расти осенью. На это якобы работают все объективные факторы.
Однако, чтобы получить по году рост в 50 процентов, надо будет одним рывком побить все мыслимые и немыслимые рекорды. Это совершенно нереально. Даже самые смелые прогнозы не предполагают до конца года рост выше 20 процентов. Но не будем обижать ученых мужей подозрением в попытке очередного манипулирования рынком. Тем более, что сами они считают это малоэффективным занятием. Подождем осени. Что там у нас по осени считают? Цыплят?