Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 22 февраля 2007 г. 23:43
Публикация в газете: №8 (631) от 22 февраля 2007 г.

Безработный заемщик

Безработный заемщик

Большинство заемщиков исправно и даже досрочно погашают кредит. Но может случиться всякое. Потерял глава семьи работу или, поскользнувшись в гололед, сломал ногу. А может, устав от финансового прессинга, добровольно ушел из жизни, решив: разбирайтесь со всеми проблемами без меня. Бывает и такое. Как поступать, если вдруг возникли финансовые затруднения? Удастся ли сохранить квартиру, за которую уже выплачена часть кредита?

Дефолт или просрочка?

По мнению вице-президента по банковским продуктам ипотечного банка «Дельта-кредит» Лоры Файзилберг, распространенность дефолтов зависит от политики банка, выдающего кредит.

А по данным руководителя отдела андеррайтинга «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, в среднем по столице доля просроченной кредитной задолженности, а это еще не дефолт, составляет менее 1% от выданных ипотечных кредитов. Дефолтов еще меньше. Объяснить это можно тем, что банки стараются решить вопрос максимально мирным путем, не доводя до суда, т.к. не имеют судебной практики и ко всей этой процедуре относятся с опаской.

Действительно, между терминами «просрочка» и «дефолт» – большая разница.

Просрочки могут возникнуть по разным причинам. Это и временная неплатежеспособность, когда человек теряет работу. И безалаберность, не пунктуальность человека, взявшего кредит: уехал на курорт кататься на лыжах, а про ежемесячный взнос просто забыл. Приехал – вспомнил, заплатил, и разумеется, был оштрафован. Как правило, когда возникают обычные просрочки, заемщикам звонят сотрудники банка и напоминают, что за ними «должок». Практика банкиров показывает, что люди, попавшие временно в сложную финансовую ситуацию, не скрываются от сотрудников банка.

Дефолтами в банковском мире принято считать ситуации, когда заемщик не выплачивает кредит больше полугода или открыто отказывается от платежей. Банкиры утверждают, что чаще всего дефолты возникают, когда заемщик «ложится на дно». То есть не просто не платит довольно длительное время, но и не отвечает на звонки сотрудников банка. Для банка дефолт заемщика – явление крайне нежелательное. Но если договориться с заемщиком никак не получается, то банкиры вынуждены обращаться в суд, а затем продавать квартиру на торгах…

Как продается «дефолтная» квартира

Если средств на дальнейшее погашение кредита не предвидится, то продажа ипотечной квартиры может проходить по разным схемам. Можно в этом деле стать союзником банка и неплохо заработать, учитывая, что цена на недвижимость выросла по сравнению с покупной. А можно довести конфликт до суда и тогда уже понести намного больше издержек.

1. «Добровольная» продажа

Квартира продается непосредственно по рыночной цене по договоренности с банком. В этом случае и заемщик, и банк могут в накладе не остаться, так как по ипотеке приобретается пользующееся спросом качественное жилье, цены на которое продолжают расти.

2. С молотка

Продажа на торгах после вынесения судебного решения. В случае, если человек, воспользовавшийся кредитом, не выходит на связь, банку не остается ничего, кроме подачи иска в суд. Далее следует судебное решение о продаже квартиры на торгах и о возврате банку суммы кредита. Как правило, после такой продажи первоначальный взнос и выплаченная часть кредита возвращаются заемщику. А банк получает все остальные деньги, вырученные от реализации квартиры по рыночной стоимости, включая проценты, выплаченные заемщиком за пользование кредита. И это справедливо – считают банкиры. Ведь все время до дефолта заемщик пользовался банковскими средствами. А за это надо платить. При судебном разрешении конфликта с банком заемщик понесет и еще некоторые финансовые потери. Никто не вернет ему ежегодных страховых выплат. Кроме того, все судебные издержки лягут на плечи человека, не сумевшего договориться с банком.

– Заложенную в банке недвижимость заемщика продает сам банк, а цена определена еще на этапе покупки квартиры, – разъясняет нам руководитель отдела андеррайтинга «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. – В отчете об оценке есть «ликвидационная стоимость», которая обычно составляет процентов 75 от рыночной на момент покупки. По ликвидационной стоимости квартира будет продаваться в случае, если вынесено судебное решение. Поэтому и банку, и заемщику невыгодно решать дело через суд, а легче договориться о «добровольной» продаже по рыночной цене.

Подсчитаем доходы и убытки

Квартира по ипотеке приобреталась за $100 000. Первоначальный взнос составил 20%. Кредит был выдан на срок 15 лет под 10% в год. Допустим, что рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, то есть цены растут где-то на 10% в год. Угроза дефолта нависает через два года.

Через два года (24 месяца) заемщик все еще должен банку $74 895, а квартира в этот момент на рынке стоит $121 000.

Если продать квартиру по рыночной стоимости, то разница между ценой продажи и долгом банку заемщика составляет $46 105. Из этой суммы вычитаем $20 000, потому что таким был первоначальный взнос. Остаток: $26 105. Процентов за это время было выплачено на сумму $15 528. Чистая прибыль от продажи квартиры составит $10 577. Эти деньги получит заемщик.

Если квартира продается по ликвидационной стоимости, то есть за $75 000, разница между ценой продажи и долгом банку составит $105 в пользу заемщика. Следует учесть, что судебные издержки оплатить придется именно заемщику. Поэтому даже если нет возможности дальше выплачивать кредит, то о продаже квартиры лучше договариваться с банком.

Что считать страховым случаем

Дефолт может возникнуть не только в ситуации, когда заемщик потерял работу или просто не хочет платить. Причины возникновения дефолта могут быть связаны с состоянием здоровья заемщика или его смертью, но могут не попадать под страховые случаи.

Оказывается, большинство банков не требуют от заемщиков застраховать риск временной потери трудоспособности, так как это значительно увеличивает ежегодный страховой тариф. Поэтому многие люди, воспользовавшиеся ипотечным кредитом, заболев ангиной или сломав в гололед руку, свои финансовые проблемы решают самостоятельно. Как правило, они обращаются к семейному запасу «на черный день» или к помощи организации, в которой работают. Но если человек стал инвалидом, и постоянная потеря трудоспособности прописана в страховом договоре, то страховщики обязаны погасить кредит. Как правило, страховые компании погашают кредит досрочно.

Если временная потеря трудоспособности из-за болезни не застрахована, а все средства уходят на лечение, банкиры советуют сразу же поставить банк в известность. Тогда возможны различные отсрочки и послабления по выплате кредита.

Если заемщика не стало, то страховая компания погасит кредит только в случае, если причина смерти является страховым случаем. Например, если человек заболел и вследствие этого умер, возникает страховой случай. А если взял кредит, осознал, какую сумму ему ежемесячно придется платить, и залез в петлю, то самоубийство страховым случаем не является. В этой ситуации все бремя ежемесячных платежей ложится на плечи наследников. И уже им решать: принимать на себя обязательства по ипотеке или объявлять квартиру дефолтной и по согласованию с банком продавать.

– Страховые случаи определены в договоре страхования, – уточняет Павел Комолов. – Если временная нетрудоспособность застрахована, то в случае ее потери страховая компания ежедневно выплачивает банку 1/30 от ежемесячного платежа. Если же через 3–4 месяца трудоспособность не восстановилась, и была, к примеру, присвоена 1-я или 2-я группа инвалидности, то кредит страховщиками погашается полностью. Страхование покрывает размер кредита. Страховая сумма классически составляет 110% от суммы кредита, то есть 10% заложены опять же для компенсации издержек страховой компании.

Палочка-выручалочка – «негативная амортизация»

В сытой и довольной жизнью Европе распространена практика, когда человеку после выдачи кредита дают встать на ноги, делая отсрочку на несколько лет не только по выплате кредита, но и процентов по нему. Наши банкиры делать такие шаги пока не рискуют.

По мнению вице-президента банка «Дельта – кредит» Лоры Файзилберг, это связано с тем, что в Европе ипотечные программы частично субсидируются государством. У нас же кредиты выдают коммерческие банки, рискуя собственными деньгами.

Кстати, некоторые банки для привлечения клиентов делали смелый ход: отсрочку по выплате кредита на полгода с момента его получения. Но пока это только пробные шаги навстречу заемщику, на плечи которого основная финансовая нагрузка ложится именно в самом начале погашения кредита. Ведь человеку приходится все накопленные средства вложить в первоначальный взнос, оформление кредита и оплату страховки…

Однако в российском банковском мире существует термин «негативная амортизация». Ряд банков работает по этой схеме. Именно она помогает сегодня сделать дефолт заемщика достаточно редким явлением. Рассказывает Павел Комолов:

– Допустим, что есть молодой, умный, перспективный специалист Иван Громов. Пока что доходов у него немного. Но все равно он решает купить свой дом. Его условный ежемесячный платеж, который погашал бы и проценты, и тело долга, составляет условно $1000, но по условиям программы он платит только $700. Каждый месяц его остаток долга повышается на $300, и уже на новую сумму начисляются проценты. Возможно, это происходит за счет того, что дом покупается с первоначальным взносом в 30%, остальные 70% кредитует банк. Максимум, который может позволить себе банк, – это выдать кредит в размере 90% от стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, у Ивана есть некая граница, в пределах которой банк может позволить увеличивать остаток задолженности. Когда остаток задолженности достигает порога в 90%, а Иван к этому времени устроился на высокооплачиваемую работу и заработал мозоли от лопаты, которой гребет деньги, включается нормальная схема погашения с ежемесячным платежом. Этот платеж погашает и проценты, и остаток задолженности с таким расчетом, чтобы закрыть кредит лет через 15–20.

Европейские схемы работы банков с заемщиками не совсем приемлемы у нас, так как нельзя требовать всего и сразу от ипотечного рынка, которому по-хорошему всего три года. Выпускать продукты с полной отсрочкой всех выплат по кредиту можно на устоявшемся и прогнозируемом рынке, которого у нас пока нет.

Совет должнику

Главный совет заемщику: если потеряли работу, не пытайтесь уклоняться от контактов с банкирами. Ведь они не устают повторять, что не заинтересованы в возникновении дефолта заемщика. И ничто человеческое им не чуждо. Суд, затем продажа квартиры на торгах – процесс долгий и до конца еще не отрегулированный. Поэтому схема действий в случае возникновения финансовых затруднений проста.

Как только стало понятно, что очередной ежемесячный платеж может быть просрочен, заемщику необходимо прийти в банк и написать заявление. В этом случае банк может изменить схему платежей. Вариантов несколько. Например, предоставить отсрочку по выплате основного долга. Тогда заемщику в сложный финансовый период придется оплачивать только проценты по кредиту. Либо может быть проведен перерасчет выплат по остатку задолженности. Например, увеличен срок погашения кредита. Если кредит был взят на 10 лет, то срок окончательного погашения можно растянуть до 20. В этом случае ежемесячный платеж значительно уменьшится.

– Потеря работы – это временное затруднение, ведь всегда можно найти новую, – успокаивает Павел Комолов. – А на время поиска необходимо предупредить банк и попросить отсрочку или льготный период с выплатой только процентов. Может быть, удастся договориться о временной «заморозке» погашения на пару–тройку месяцев. Успех вполне реален.

ПОСЛЕСЛОВИЕ

Если финансовые проблемы возникают у должников, чья заложенная квартира – единственное жилье, надо глубоко вздохнуть, набраться мужества и сообщить об этом банкирам. И даже если кажется, что наступил «край», надо искать выход, не унывать и продолжать бороться за свое финансовое благополучие.

Ну а тем заемщикам, кто взял кредит для покупки второй или третьей квартиры, кому есть, где жить, в случае финансовых трудностей стоит задуматься: а не продать ли квартирку по договоренности с банком. Цена относительно покупной выросла, и есть возможность, продав, заработать деньги, естественно, дав заработать банку...

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.