Не будем ждать потрясений
Практически весь прошлый год рынок недвижимости стоял. И только в декабре наступило некоторое оживление, цены вновь поползли вверх. Станет ли это предвестником роста стоимости квадратного метра в Москве в 2008 году? Какое влияние на цены жилья окажут выборы президента, инфляция, падение курса доллара, скачки с ценами на нефть и другие объективно-субъективные факторы? Свои прогнозы на этот счет дают сегодня участники рынка недвижимости.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра:
– Подводя итог, можно сделать основные выводы. Во-первых, стагнация рынка и незначительная коррекция вниз цен на квартиры в первой половине 2007 года показали, что для более глубокого падения стоимости жилья предпосылок нет. Поэтому, скорее всего, будет сохранение цен на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам (пессимистический вариант).
Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. В нынешних условиях не разумно предполагать рост стоимости московских квартир еще вдвое или более. Скорее возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15–20% в год (оптимистический вариант), что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.
Другими словами, по моему мнению, цены на жилье в Москве в 2008 году могут вырасти на 15–20% за год либо же остаться примерно постоянными, на нынешнем уровне.
Александр Скобкин, аналитик:
– Мы ожидаем, что в наступившем году рынок недвижимости будет развиваться более динамично, чем в текущем. Затянувшаяся с осени 2006 года стагнация рынка уже закончилась. Рынок осенью текущего года вновь оживился, цены снова пошли вверх, пока, правда, умеренными темпами.
Выборы президента и высказывания чиновников высшего звена (например, Д. Медведева) могут стать неким временно сдерживающим фактором, который, однако, не сможет помешать повышению цен, подталкиваемому инфляцией, ростом цен на нефть, перебоями со стройматериалами и увеличением объемов ипотеки. Повышение пенсий и зарплат бюджетников будет иметь, хотя и косвенное, отношение к росту цен. Это один из значимых факторов, влияющих на темпы инфляции.
Стоит заметить, что политические риски в России сегодня не так велики, результаты выборов вполне предсказуемы. В то же время сейчас правительство сдерживает «продуктовую» инфляцию, но это не может продолжаться бесконечно долго.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):
– Думаю, что в 2008 году будет спокойное состояние рынка, без политических потрясений. Но рост цен будет. И инфляция «сработает» не менее чем на 10% в нем. Плюс падение курса доллара – не менее 5%. Прилично увеличится себестоимость нового строительства – на 15–20%. Но увеличится не конечная стоимость объектов (это себестоимость первичного рынка). Скорее всего, повлияет на рынок жилья и рост доходов населения. Вместе с пенсиями и зарплатами бюджетников он может составить не менее 7% в росте цен на недвижимость. И плюс ипотека. Думаю, что в наступившем году минимум в 1,5 раза увеличится доля сделок, совершаемых с использованием ипотечных кредитов, что приведет к росту цен до 10%.
Таким образом, общий, наиболее вероятный рост на недвижимость за год будет в диапазоне от 15% до 25%.
Нодари Мешвильдишвили, эксперт по недвижимости:
– Прежде всего, хотелось бы отметить, что под периодом бурных процессов на рынке недвижимости можно подвести черту. После некоторой стагнации наступает этап саморегуляции, характерной особенностью которого станет размеренная динамичность. Изменения возможны в отдельных сегментах, а не одномоментные во всем рынке жилья.
Если говорить более конкретно, то, несомненно, огромное воздействие окажут решения правительства Москвы: отказ от «точечной» застройки, снос девятиэтажных панельных и пятиэтажных кирпичных домов. Это позволит освободить территорию для строительства жилых комплексов – большей частью элитного класса. Обеспеченным категориям населения – обжитые районы, для бедных – территории бывших промышленных зон. Результатом станет закрепление социального расслоения – богатые будут жить среди «своих», бедные – среди бедных, хотя зримые итоги этих процессов проявятся не сразу.
Намерение московских властей приобрести для очередников более 1 млн. кв. метров в Подмосковье приведет к сокращению коммерческих продаж в регионе и росту цен не только в регионе, но и в самой Москве. Даже при увеличении объемов строительства в городе вряд ли они достигнут в 2008 году уровня 3–4-летней давности. Можно предположить, что цены на новостройки вырастут на 20–25%.
Что касается вторичного рынка, то, скорее всего, реален рост стоимости квартир в пределах инфляции, квартиры же в современных домах увеличатся в цене более существенно. Старое жилье будет и далее терять свою привлекательность по сегодняшней стоимости.
Не могу не сказать об ипотеке. Условия доступа к кредиту будут облегчаться, крупные банки увеличат свою долю на рынке. Вот только, помимо высоких цен на квартиры, сдерживающим фактором для ипотеки может стать наступление государства на «серые» доходы среднего класса.
Если предположить, что власти в 2008 году осуществят давнюю угрозу о введении рыночного налогообложения квартир, то это сулит потрясениями рынку недвижимости. Под вопросом может оказаться реальность сделок с указанием стоимости до 1 млн. рублей. Успокаивает пока то, что нет единого взгляда на эту проблему у различных ветвей власти.
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО):
– На мой взгляд, в 2008 году цены на недвижимость продолжат рост как минимум на 1,5–2% в месяц. Основными факторами повышения цен на недвижимость останутся темпы роста инфляции, цен на энергоносители и стройматериалы, повышения пенсий и зарплат бюджетников (а также нефтяников и газовиков).
Падение курса доллара тоже окажет влияние, однако граждане за последние полгода в основном осуществляют продажу в рублях и их мало волнует дешевеющий курс доллара. И высказывания чиновников высшего звена уже не так действуют на рынок. Смотрите, они говорили в конце 2006 года о том, что цены достигли пика и будут падать в 2007 году, но это не подтвердилось. На мой взгляд, и в 2008 году не подтвердятся их сегодняшние высказывания. Чтобы рухнул рынок жилья, надо на него выбросить не менее 500 млн. кв. метров очень дешевого жилья, причем одновременно. А чтобы рынок поколебался – нужен дефолт. И если первое невыполнимо, то второе – не в интересах государства.
Павел Горячкин, руководитель департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР):
– Согласно прогнозам экспертов ассоциации, в ближайшее время ситуация с ценами на жилье резко меняться не будет: предпосылок к кардинальным изменениям на рынке недвижимости на данный момент нет. По оценке департамента ценообразования АСР, по сравнению с позапрошлым годом рост цен на рынке недвижимости в 2007 году замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В регионах процесс безумного подорожания жилья начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание.
Лидерство по уровню цен на жилье по-прежнему остается за Москвой. Вторую строчку занимает Санкт-Петербург. В северной столице средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке составляет около 77 тыс. рублей. Ненамного отстает от города на Неве Екатеринбург. Здесь за один «квадрат» просят уже не менее 63–65 тыс. рублей. Далее идут Новосибирск (57,3–60 тыс. рублей), Самара (53 тыс. рублей) и Уфа (47–51,8 тыс. рублей). Чуть дешевле пока квартиры в Красноярске (45–50 тыс. рублей за квадратный метр), Перми (44–54 тыс.), Омске (41 тыс. рублей), Кирове (40 тыс. рублей).
В среднем по России цена кв. метра жилья на декабрь 2007 года составила на первичном рынке – 39 509,7 руб., на вторичном рынке – 41 880,3 руб.
Рост цен на первичном рынке жилья (в среднем, по всем регионам России) составил в 2007 году 16,40%. Рост цен на вторичном рынке жилья (в среднем, по всем регионам России) составил 12%.
Мы предполагаем, что в наступившем году на рынке жилья наиболее вероятен незначительный рост, в среднем 1–1,5% в месяц, то есть 12–18% в год. При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции, примерно на 15–18% в год. Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения. В 2008 году в этом сегменте ожидается прирост среднего уровня на 9–12%.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Полагаю, что в наступившем году (по крайней мере, в первой его половине) мы станем свидетелями кульминации американского ипотечного кризиса. Неминуемо почувствуем влияние этого кризиса у нас. В какой форме? Скорее всего, продолжится начавшаяся в этом году «реструктуризация» нашего рынка ипотеки: слабые игроки будут уступать место сильным. И это, по-моему, нормально.
Ипотека – сложный, ответственный механизм, и заниматься ею должны те, кому это под силу. Если из 600 с лишним банков, предлагавших ипотеку в 2007-м, на рынке останется даже половина, ситуация от этого только улучшится. И конкуренция не ослабеет.
Скорее всего, ставки по кредитам продолжат увеличение. Но не думаю, что намного: в среднем на процент-полтора. Но и в этом не вижу трагедии. Просто вернемся к ситуации буквально полугодичной давности.