О мудром Фучике и доверчивых покупателях участков
В риэлторской практике был случай: продавался довольно большой земельный участок в престижном месте с домом. И хотя покупателю объект очень понравился, сделка так и не состоялась. Оказалось, что треть дома вышла за границы участка, а оформить ту часть земли в собственность было довольно проблематично. Аренда же покупателя не устраивала. К сожалению, подобные казусы на загородном рынке сегодня не редкость.– Из всех объектов загородной недвижимости Московской области, – говорит заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Роман Мурадян, – только 10% полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12% объектов имеют лишь часть документов (как правило, это документы на землю, а не на постройки). А почти 80% рынка – это объекты с неоформленными, неправильно оформленными или сфальсифицированными документами.
Последнее самое опасное. Если недостающие документы можно дооформить, неправильно оформленные – переделать, то подделка карается по закону. И может случиться так, что добросовестный приобретатель лишится загородных владений и не получит обратно всех уплаченных за участок денег.
Нередко случается, что тот или иной документ оформлен неправильно не потому, что хозяин участка хотел что-то скрыть или утаить от покупателя, а скажем так, по объективным причинам. Вспомните, сколько раз за последние 10 лет менялось законодательство. Депутаты что-то уберут, что-то добавят. И хотя многие законы напрямую не были связаны с землей, косвенно земельные отношения затрагивали. Плюс главы районных администраций либо по знакомству, либо за отдельную плату иногда нарушали законодательство. К примеру, отводили землю под дачный участок в лесном массиве или вблизи водоема. Затем неправильно оформленный участок перепродавался, и шлейф нарушений переходил к его очередному владельцу. И если кто-то из хозяев вдруг обнаруживал несоответствие в документах, то старался от подобного участка побыстрее избавиться. А чтобы не было проблем с оформлением, подкидывал геодезистам энную сумму, и они «рисовали» план как надо…
Обычно такие несоответствия в бумагах встречаются у тех, кто покупает земельные участки частным образом. Таковых, кстати, на сегодня гораздо больше, чем тех, кто обращается за помощью к фирме. Почему же продавцы (их гораздо больше) и часть покупателей не идут к риэлторам? Первое – дорого. Второе – у фирм большая комиссия, к тому же довольно темная. Понятно, что нехорошая слава не делает посредникам хорошей репутации.
А если учесть, что стоимость земельных участков по разным направлениям в последние 3–5 лет увеличилась в 2–5 раз, то из этого можно сделать однозначный вывод: этот рынок очень привлекателен для разного рода мошенников и аферистов.
Не хочется никого пугать, но бессмертные слова известного писателя Юлиуса Фучика о том, чтоб люди были бдительны, к покупателям «домика в деревне» очень даже подходят.
Бумаги, необходимые для оформления сделки с земельным участком:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство);
- свидетельство о госрегистрации;
- акт о согласовании границ;
- план земельного участка в трех экземплярах;
- акт о нормативной стоимости земельного участка;
- справка об отсутствии арестов и запрещений;
- справка из налоговой инспекции;
- согласие супругов (если покупатель или продавец состоит в браке);
- копия свидетельства о браке (если продавец или покупатель состоит в браке);
- паспорт.