Куплю квартиру в Вестминстере
Столичный рынок уже примерно год обходится без значительной доли покупателей-инвесторов. Численность этой устойчивой группы приобретателей жилья не для жизни, а для приумножения средств, по оценкам некоторых компаний, сократилась примерно с 30% до 5%.
Причина – снижение доходности рынка, невозможность извлечения быстрой прибыли в размерах, привычных для наших бизнесменов, – а это десятки, а то и сотни процентов. На рынке остались лишь полупрофессионалы, специалисты из других сфер бизнеса, умеющие оценить доходность того или иного проекта и его надежность. А главное, понимающие, что недвижимость всегда перспективна.
В новых сложившихся условиях даже спекулятивные сделки не теряют актуальности. Надо только знать, какой из сегментов рынка для этого подходит, говорят в компании IntermarkSavills, проводившей при участии компании Withers LLP семинар на тему «Инвестиции в жилую недвижимость. Инвестиционные возможности по всему миру». Уже само название говорит о возможности альтернативы – нет уверенности в московских проектах, можно обратить взоры на другие страны. Однако многие ценят удобство зарабатывания денег здесь: ведь нет необходимости выезда за рубеж.
Что у нас?
По мнению управляющего партнера компании IntermarkSavills Александра Шаталова, и в России имеются хорошие варианты, среди которых – проекты в Сочи, качественное загородное жилье в Подмосковье, а также столичные новостройки.
Сверхдоходы, возможные еще совсем недавно, при этом вряд ли реальны, и расчет здесь делается на гарантированную прибыль, которая может быть обеспечена и за счет перепродажи, и за счет сдачи в аренду. Кроме того, время от времени появляются так называемые «нишевые» проекты, то есть особые, очень заметные и пока не вписывающиеся в какой-то определенный сегмент. К таким проектам А. Шаталов относит «Москву-Сити», «Красную Поляну» в Сочи и мега-проекты нового поколения в ближнем Подмосковье. В целом же, пытаясь оценить преимущества того или иного сегмента и своего участия в нем, частному инвестору стоит учитывать следующие показатели:
- Рост рынка
- Рост стоимости аренды
- Улучшение качества жилья
- Появление «нишевых» продуктов
- Возможности использования финансовых инструментов
Аренда как возможность извлечения прибыли – сегодня самый низкодоходный способ (уровень доходности сохраняется на отметке 5% в год от общего объема вложенных средств), хотя снимать его со счетов вряд ли стоит. Москва в силу ее специфики дает в этом смысле инвестору высокие гарантии востребованности такого инструмента. Если учесть, что недвижимость – довольно инерционный, не биржевый продукт, то в моменты кризиса он приобретает особую ценность. Падение стоимости если и происходит, то постепенно, и, как правило, ценовые колебания гораздо более сдержанны, чем на других рынках. И уж совсем невозможно представить себе полное обесценивание столичных объектов (что на рынке ценных бумаг, например, абсолютно не исключено).
Загородный рынок по-прежнему представляет немалый интерес. Характерный пример – поселок лэйнхаусов «Ильинка» в 11 км от МКАД. Сейчас рост стоимости качественного загородного жилья сохраняется на всех направлениях области в рамках 8–23% при среднем показателе в 18,9%. Если раньше в цене очень быстро росли коттеджи, то теперь пальму первенства держат таунхаусы. Приводившаяся в пример «Ильинка» – в стадии завершения строительства и поэтому дает возможность получения прибыли, возникающей от разницы в стоимости строящегося и готового к вселению жилья. Специалисты оценивают этот показатель в 8–12% годовых из учета стоимости квадратного метра в $3500 на нынешнем этапе.
Еще более высокие параметры в этом смысле имеет проект компании «Юмако» в Сочи – это поселок «Катерина-Альпик» в Красной Поляне, сдача которого состоится в декабре 2007 года. Рост стоимости такого жилья (из расчета перепродажи) будет обеспечен и за счет ввода в строй, и за счет роста сочинского рынка в целом, по прогнозам – на 20–30%. Кроме того, имеют значение и потребительские качества объекта – близость к морю (30 мин. езды), близость к Сочи (40 мин. езды), возможности лыжного отдыха, живописный вид на горы.
Пора в Лондон?
Преимущества зарубежных рынков – в их структурированности и стабильности показателей прибыли. Есть страны, где высоки и стабильны ставки аренды, в других высоки показатели роста цен. А есть просто суперстабильные рынки, демонстрирующие это ценное для инвесторов качество уже в течение нескольких десятилетий. Таким примером является рынок Великобритании. И приглядеться к нему стоит тем, кто рассчитывает и на краткосрочные проекты, и на долгосрочные.
Как говорят в IntermarkSavills, пока российские покупатели интересуются в Лондоне жильем очень высокого класса, в основном для проживания, – в Челси, Найтсбридже. Инвесторам же стоит обратить взоры на массовое жилье, дефицит которого в Лондоне ощущается в последние годы довольно остро, что служит точным признаком хорошей ликвидности и роста стоимости. Интересно, что и элитное, и массовое жилье показывают примерно одинаковый рост стоимости. По данным аналитиков, за тридцать лет возможен рост цен в семнадцать раз. За последние десять лет рост цен на массовое жилье в среднем составил 12%.
Сейчас в Лондоне развивается множество проектов, связанных и с новым строительством, и с реконструкцией. Есть районы элитные с соответствующими уровнем жилья и его стоимостью, а есть менее престижные, но довольно оригинальные и даже неожиданные, получающие как бы второе дыхание в своем развитии, но уже в новом качестве. Например, обустройство жилого района на базе бывшего стадиона «Арсенал», где поле спортивных баталий будет превращено в ландшафтный парк.
Есть сравнительно недорогие предложения по покупке жилья в реконструированном доме в районе Уэмбли – нижняя граница стоимости от 200 тыс. фунтов. Реконструкция ведется и в центре города. Например, в районе Вестминстерского аббатства, где цены на жилье сохраняются в пределах 200–650 тыс. фунтов.
Практически любое новое жилье в Великобритании можно приобрести в рассрочку на период строительства. Примечательно то, что раньше многие из подобных выгодных предложений до российского покупателя просто не доходили. Не было практики взаимодействия с нашими согражданами. Теперь, когда они зарекомендовали себя как покупатели с большими возможностями, англичане видят в них клиентов, способных оценить разные предложения. В зависимости от целей.