Вопрос экспертам
Попросить недобросовестного заемщика из квартиры без суда пока нельзя. Но идея витает в воздухе, и к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» готовится эпохальная поправка. Она позволит банкам без благословения Фемиды выселять семью, которая не платит по ипотечному кредиту. Станут ли заемщики более обязательными при таких строгостях?
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Я тоже слышал об этой законодательной инициативе и отношусь к ней вполне положительно. В Казахстане, к примеру, так работают давно. Может быть, поэтому на душу населения там выдано в десять раз больше ипотечных кредитов, чем у нас.
Поговаривают, будто отсутствие судебного рассмотрения приведет к произволу со стороны банков. Не согласен! Речь ведь идет не об отсутствии судебного рассмотрения как такового, а о том, кто именно инициирует это рассмотрение. Почему это должен делать кредитор, а не заемщик? У кредитора на руках договор, нарушенный заемщиком. Он направляет дело прямо к судебному исполнителю. А если ты, заемщик, с этим не согласен, ты и обращайся в суд. Какие проблемы?
Что же касается возможного эффекта в случае принятия такого законопроекта (не уверен, к слову, что наши сердобольные законодатели его утвердят), то не думаю, что он существенно повлияет на уровень неплатежей по кредитам. А если и повлияет, то скорее в обратную сторону: неплатежи несколько вырастут, ведь при упрощении процедуры взыскания на предмет залога (т.е. на квартиру) ряд банков обязательно упростит процедуры андеррайтинга (предварительного изучения надежности заемщиков). Но в любом случае речь идет о неплатежах объемом в доли процента – таков нынче уровень проблемных кредитов в российской ипотеке. И вряд ли есть серьезные основания для его существенного прироста.
А вот выдача кредита на ипотеку в случае принятия закона, облегчающего процедуру выселения должников, наверняка упростится. Деньги станут дешевле, а вслед за тем подешевеют и сами кредиты. Выиграют все, кроме недисциплинированных заемщиков. По-моему, это замечательно.
Константин Апрелев, руководитель компании «САВВА»:
– Думаю, ситуация с выселением маловероятна. Надеюсь также, что мы живем в правовом государстве, где суд не будет подменяться другими инструментами, не обладающими легитимностью, особенно в вопросах обращения взыскания на имущество граждан.
Основная задача кредитных организаций – выдавать кредиты тем, кто их сможет вернуть. Если банки будут более внимательны, то и выселять никого не придется.
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Практика выселения принята во всем мире. Однако не припомню, чтобы где-нибудь допускалось «автоматическое» выселение – вне зависимости от обстоятельств. И менять сложившуюся практику, на мой взгляд, не стоит. Тем более, что у нас в стране большинство граждан пока не умеют оценивать финансовые риски и риски, которые касаются их работы или бизнеса.
В США, например, ипотечные компании, проигнорировав вероятностные оценки рисков, попытались раздавать кредиты людям, которые с точки зрения платежеспособности были сомнительными. К чему это привело, хорошо известно.
Банк, который умеет точнее других оценивать риски, безусловно, должен отсекать людей, заведомо неспособных (или с большой долей вероятности неспособных) расплачиваться за ипотеку. Если же будет принят закон об «автоматическом» выселении, у банков появится желание давать кредиты людям, не готовым справиться с ситуацией. Тогда и система в целом станет более рискованной. Вспомним опять же Штаты.
Кристина Рзаева, директор по продажам брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:
– Кредиты с максимальным сроком кредитования (до 30–40 лет) имеют как плюсы, так и минусы. С одной стороны, это удобно для заемщика – впереди еще много лет, ежемесячные платежи небольшие, спокойствие по поводу возможного дефолта. Да и получить такой кредит легче, так как подтверждать необходимо меньшую сумму дохода.
С другой стороны, если сравнить их с кредитами на пятнадцать или двадцать лет, то ежемесячные платежи будут отличаться совсем немного, а вот итоговая переплата по кредиту окажется весьма значительной. Банки, конечно же, охотнее выдают кредиты на максимальные сроки. Но при выборе ипотечной программы лучше поискать более выгодную (разумеется, для себя), все заранее тщательно рассчитать. И, возможно, переплата в $50 в месяц не будет существенной для семейного бюджета, тогда как итоговая экономия очень порадует.