22:37:00
20 июля 2024 г.

Дома «просят» ума

ЖКХПонятие «умный дом» стали использовать не так давно. Хотя некоторые его элементы многим хорошо знакомы. Это домофоны, приборы учета. А ведь в каждом доме хотелось бы иметь намного больше: систему пожарной безопасности, принудительное кондиционирование внутри подъездов, защиту от наледи крыш, регулируемое отопление и освещение, приборы, которые увеличивают или уменьшают приток влажности в здание.

Но если таким оборудованием будет заправлять монтажник с помощью гаечного ключа – это еще не «умный» дом. Таковым он станет, если «дирижировать» им станет электроника. И не изнутри, а со стороны. К примеру, столичные дома сейчас оборудуют автоматической системой передачи показаний приборов учета в государственное учреждение «Инженерная служба». Это серьезный шаг к созданию «умного» дома.

«Умный» дом – значит, экономный. Рынок сейчас предлагает много энергосберегающих технологий. Например, можно утеплить его вентилируемым фасадом, которому свойственно одновременно отдавать лишнюю влагу и оставлять тепло. Или применить специальные краски, которые выдерживают пятидесятиградусный мороз и создают эффект оболочки. Свойства свои они сохраняют до пяти лет. Сейчас предлагается немало конструкторских решений, которые «вылечат» кровлю от теплопотерь. Существуют счетчики, контролирующие фасадные изменения, они показывают реальный износ, сигналят о необходимости капитального или текущего ремонта, позволяют полностью регулировать все процессы. Все эти элементы «умного» дома нужны, с одной стороны, для комфортного проживания, а с другой – для улучшения эксплуатационных качеств самого здания.

А сами-то с усами?

Вы скажете, не рано ли мы заговорили об «умном» доме? Пока нашим собственникам не свойственно думать об улучшении качества их жилья. Если им предложат сброситься по 10 тысяч рублей на замену коммуникаций или по 100 тысяч – на «умный» дом, ведь как пить дать, проголосуют за дешевый вариант. А кто сказал, что за капремонт нужно платить много и сразу? Освоение денежных средств произойдет не сиюминутно и даже не за один год. Собственник будет финансировать капремонт ежемесячно в определенной сумме в течение нескольких (5–6) лет. Недавно управляющая компания из Красноярска подготовила жителям стоквартирного дома расчет затрат на утепление фасада, замену двух лифтов и узлов инженерного оборудования. Доля собственника двухкомнатной квартиры составила 300 рублей в месяц в течение четырех лет. Это примерно 70 процентов стоимости работ, еще 30 процентов дому добавят из бюджета области. Конечно, для пожилого человека 300 рублей – большие деньги, поэтому Минрегион будет решать вопрос по субсидированию капремонта для малообеспеченных граждан. Есть еще один выход для них – перевод квартиры в муниципальную собственность. Тогда ремонт оплатит муниципалитет.

Порой часть жильцов саботирует какие-то работы. К примеру, решили всем подъездом установить домофон, а несколько человек «забастовали». Нередко их расходы берет на себя состоятельный житель, который готов оплатить их долю ради того, чтобы самому жить в более комфортных условиях. Бывает, что решением общего собрания граждан с низким доходом освобождают от платежей и распределяют их долю между остальными собственниками.

Пряник для управленцев

Понятно, что управляющей компании выгоднее проводить диспетчеризацию не одного дома, а сразу нескольких. Что делать, если из десятка строений только в одном проголосовали за «умный» дом? Уверена: если компания сделает хотя бы один объект и разрекламирует его, то жильцы других домов вряд ли будут спокойно наблюдать, как на их глазах соседка-развалюха превращается в элитное жилье. Им захочется, чтобы и их дом стал таким же.

Приведу пример. Город Балтийск Калининградской области. Застройщик возвел новый дом, но его обязали привести в порядок фасады соседних старых строений. Чтобы контраст не резал глаза. Он решил сделать это на свои средства и предложил на общих собраниях жителям этих домов провести реконструкцию без отселения. И люди отказались! Кроме одного дома, в котором застройщик и реализовал свои планы. Одумавшись, «отказники» побежали к нему, но тот бесплатно проводить им реконструкцию на сей раз отказался.

Технологии «умного» дома широко применяют за рубежом. Там управляющие компании стремятся к улучшению качественных характеристик недвижимости и к более длительному сроку ее эксплуатации. К сожалению, наши управленцы пока этим не озабочены. Такой подход может появиться разве что в порядке концессии. Если передать недвижимость в частные руки на длительный срок. При этом хозяин вынужден вкладывать большие деньги для того, чтобы затем получать прибыль в течение 30–40 лет. И, напротив, если он пожадничает, применит технологии, которые завтра станут неликвидными, то и прибыли получит с гулькин нос.

Не остаться бы с носом

Самое основное – юридическое обеспечение. Если завтра жители выберут другую компанию, то, потратив средства на ремонт, она останется ни с чем. Поэтому нужно себя обезопасить. Заключить договор инвестирования, который бы гарантировал оплату собственниками выполненных работ. Компания должна подобрать технологии, которые бы могли снизить потребление энергоресурсов домом. Рассчитать, сколько средств, за счет каких работ она сможет сэкономить. К примеру, какую выгоду принесут двухтарифные приборы учета электроэнергии, энергосберегающие лампы с фотоэлементами в помещениях общего пользования, замена лифта на более экономичную модель.

Приведу пример. Обычный старый дом в Мурманске. Во время капремонта утеплили фасад, конструкцию балконов, кое-где заменили окна, узлы инженерных коммуникаций, установили приборы учета, вывели их на пульт управления. Результат – энергопотребление в доме снизилось на 70 процентов. А плата жителей осталась прежней. Изменилась ее структура. Они стали меньше платить за воду, электричество, тепло, а сэкономленной на этом суммой возмещают компании затраты на ремонт. Эта разница была рассчитана заранее и заложена в инвестиционный контракт на несколько лет. Управляющая компания не опасается, что собственники оставят ее с носом.

Татьяна Вепрецкая, заместитель исполнительного директора аморегулируемого некоммерческого партнерства «Национальный жилищный конгресс»

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация