06:18:37
9 октября 2024 г.

Квартира «с рук»: не остаться бы у разбитого корыта

Жилищное правоНаконец появилась возможность купить квартиру «с рук»? Поздравляем. И сочувствуем – это весьма сложный и рискованный процесс. Надо быть предельно осторожным, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Будете ли вы сами заниматься этим непростым делом или обратитесь за помощью в риэлторскую фирму – решать вам.

Шаг 1

Определитесь:

Что вы хотите.

Совпадают ли мечты с реальностью?

Надо четко представлять, какое жилье можете купить на сумму, имеющуюся в вашем распоряжении, а потому расставьте приоритеты – что для вас в приобретаемой квартире действительно важно, а от чего можно и отказаться.

На этой стадии грамотную подсказку и консультацию может дать профессионал, который изучил рынок и знает, какие квартиры и за какие деньги можно купить.

Нелишне будет и самим провести собственный небольшой маркетинг и узнать, что происходит на рынке недвижимости и сколько может стоить квартира вашей мечты. Для этого можно не только изучать расклеенные на улицах объявления, но и просмотреть газеты бесплатных объявлений, «полистать» специализированные сайты Интернета.

Шаг 2

Поиск квартиры. Виртуальный

На какие подводные камни можно наткнуться?

1. Информация в объявлениях может оказаться неактуальной. Не все то, что заявлено в рекламе, продается. Некоторые квартиры уже сняты с продажи, с другими изменилась ситуация. Переговорить напрямую с продавцом вряд ли удастся. 99 процентов рекламы публикуются с телефонами не продавца, а посредника – риэлтора.

2. Цены тоже могут не соответствовать заявленным в рекламе. Некоторые продавцы выставляют квартиры за одну цену, а при обращении покупателю называется другая, более высокая. Мотивируется все это просто: повышением цены «с сегодняшнего дня».

3. Рекламная информация может быть либо неполной, либо вообще вводить в заблуждение. Допустим, сообщается о продаже однокомнатной квартиры общей площадью 40 квадратных метров. Но ведь планировки квартир разные. В одной жилая площадь составляет 20 кв. метров, кухня 5, остальное – коридор и сидячая ванна. В другой – 15-метровая комната, кухня – 10 «квадратов» и нормальная ванная комната. Имея лишь общую информацию, покупателю трудно составить полное представление о квартире.

4. Вариантов тут два: либо ездить на все просмотры самому, либо довериться профессионалу, заключив с риэлторским агентством договор на поиск квартиры. В договоре необходимо обязательно указать все желаемые параметры жилья: в каком районе, доме, на каком этаже, какой площади, даже желаемый вид из окна. Не забудьте написать минимальное количество вариантов, которые должен предложить риэлтор за определенное вознаграждение.

Шаг 3

Осмотр. «Живьем»

Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры. Пока виртуальный. Теперь нужно посмотреть «живьем». Понятно, что, как любой выставленный на продажу товар, ее будут показывать с выгодной стороны. На что обратить особое внимание?

Состояние квартиры. Начните с санузла, посмотрите, насколько качественна сантехника, нет ли протечек. Загляните за обои, не прячется ли там грибок. Поинтересуйтесь толщиной стен, высотой потолков. Выясните, есть ли балкон или лоджия. Существенно и то, на какую сторону выходят окна и каков вид из них. В каком состоянии подъезд.

Часто оказывается, что при визуальном осмотре не удается обнаружить скрытые недостатки. На всякий случай поговорите с соседями – они могут рассказать то, что хозяин хотел скрыть.

Но даже если внешне с квартирой все в порядке, есть ряд деталей, которые сходу самостоятельно выявить не так-то просто. Например, несанкционированную перепланировку. Или то, что дом через несколько лет вообще пойдет под снос. Доверьте проверку профессионалу.

Шаг 4

Подписываем договор задатка

Настало время передачи определенной суммы денег в качестве аванса и подписания авансового (предварительного) договора с собственником жилья. Какие основные пункты нужно в нем отразить?

Должно быть подробное описание недвижимости, за которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Указана стоимость продаваемой жилплощади, срок заключения договора купли-продажи и сроки освобождения квартиры, на каких условиях будет проводиться сделка. А также условия взаиморасчетов: за что платит покупатель, а за что – продавец. Немало накладных расходов связано с переоформлением квартиры, сбором различных справок, нотариальным удостоверением, арендой банковской ячейки, государственной регистрацией и т.д. Оговариваются также правовые последствия в случаях, если та или иная сторона откажется от проведения сделки. В интересах обеих сторон необходимо письменно отразить – кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки при обнаружении обстоятельств, которые могут препятствовать будущему собственнику пользоваться и распоряжаться квартирой.

После этого продавец перестает искать других покупателей своей жилплощади и начинает собирать определенный пакет документов для подписания договора купли-продажи. А покупателю, как будущему собственнику, важно убедиться, не покупает ли он кота в мешке, все ли в порядке с документами на квартиру, все ли чисто в ее истории.

Шаг 5

Проверка «юридической чистоты»

Если обнаружится, что вы приобрели квартиру с «темными пятнами» в ее прошлом, сделка может быть признана недействительной. На этом этапе лучше доверить проверку «юридической чистоты» квартиры квалифицированным людям.

Если вы решили рискнуть и самостоятельно заняться проверкой квартиры, то следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Попросите продавца показать паспорт для идентификации личности – тот ли он, за кого себя выдает. Поинтересуйтесь его семейным положением, есть ли у него жена, дети. Сверьте даты на штампах о браках-разводах и другими записями в паспорте с датами и сведениями в документах на собственность.

2. Обязательно выясните, вправе ли хозяин продавать жилплощадь. Тщательно проверьте у него документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Внимательно изучите правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру. Если возникли сомнения или подозрения, не стесняйтесь, задавайте собственнику вопросы, выпытывая всю информацию о жилплощади.

3. Возьмите в организации, которая управляет домом, полную выписку из домовой книги. В ней указаны все люди, когда-либо проживавшие в этой квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли. Внимательно проверьте наличие в квартире лиц, «выписанных» в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.

4. Обратите внимание на отсутствующих жильцов. Возможно, на момент продажи квартиры они не были зарегистрированы там, но сохранили право проживания в ней и после смены собственника. К ним, в частности, относятся дети, помещенные в детские воспитательные учреждения, лица, призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы, и т.п. Если сделка будет совершена без учета их прав, они могут ее оспорить в суде.

5. Следует обязательно проверить, не обременена ли квартира правами третьих лиц, например, не сдана ли в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д.

В случае отказа собственника квартиры на проверку «юридической чистоты» квартиры стоит призадуматься, нужно ли вообще связываться с сомнительным жильем.

Шаг 6

Собственно сделка

Стороны договариваются, как будут проводиться взаиморасчеты – как покупатель будет передавать деньги, когда, какие могут быть гарантии безопасности. Обычно все расчеты происходят через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку, куда закладываются деньги. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, кто и на каких условиях имеет доступ к ячейке. Как правило, продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже квартиры. В ячейку закладываются деньги. Затем составляется договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ).

Это достаточно сложный документ. Можно обратиться к нотариусу за помощью в составлении договора, или к юристу, а также в риэлторскую компанию. Договор отдается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Только после того, как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.

Шаг 7

Передача квартиры

После регистрации договора купли-продажи сделка завершается процессом подписания акта приемки-передачи квартиры в простой письменной форме. Акт подписывается и бывшим собственником жилья, и нынешним.

Как это обычно происходит? Покупатель и продавец приходят на «объект». Покупатель проверяет, все ли там в порядке, в надлежащем ли техническом состоянии квартира, не исчезла ли сантехника, не сняты ли ручки с дверей, не выломаны ли оконные рамы… То есть соответствует ли техническое состояние квартиры тому, в каком она должна быть продана по условиям договора.

Если все устраивает и продавца, и покупателя, они подписывают акт приемки-передачи квартиры. Недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Никаких претензий друг к другу стороны уже предъявлять не могут.

Этот документ важен как для покупателя, так и для продавца. Пока он не подписан, риск частичной утраты каких либо потребительских качеств квартиры лежит на продавце. Если, например, сосед залил квартиру, продавец несет ответственность за ее восстановление, к нему будут предъявлены исковые требования, хотя он уже деньги за нее получил. Поставили стороны подписи в передаточном акте – теперь что бы ни произошло с квартирой – хоть потоп или пожар, – это уже проблема нового собственника.

А покупателю нужно одно – передаточный акт. Без него в дальнейшем он не сможет распоряжаться купленной квартирой.

На заметку

Кстати, навести справки о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чтобы получить его, достаточно предъявить в регпалату удостоверение личности и заявление вместе с оплаченным счетом (103 рубля) за выписку из ЕГРП.

Торг уместен

Как мы уже говорили, сейчас время покупателей на рынке недвижимости. А значит, всегда уместно торговаться.

1. Если правильно отследить историю продажи квартиры, то по рекламным объявлениям можно высчитать сроки, в течение которых квартира рекламируется, т.е. находится в продаже. Чем дольше этот срок, тем больше вероятность торга, ведь квартира не продается, а продавец несет расходы по дальнейшей рекламе.

2. Если в рекламе постоянно меняется цена, она снижается, то это тоже говорит о неликвидности квартиры или ее переоценке. Смело торгуйтесь.

3. Увидели, что квартира находится в шумном месте или далеко от станции метро (но для вас как для покупателя это расположение дома оптимально), укажите на это продавцу и требуйте скидку.

4. Заметили в квартире изъяны: протечки, плохое состояние паркета или, в конце концов, кривые стены – все это предмет для обсуждения скидки.

Выпуск подготовила Галина Писарчик при содействии коммерческого директора бюро недвижимости «Агент002» Валерия Барнинца

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация