Упал – отжался
В начале осени на московском рынке жилой недвижимости цены жилья практически сравнялись с январскими значениями.
Рынок, изрядно перегретый в период безумного роста цен в 2005–2006 годах, постепенно остывает. Эксперты сходятся во мнении, что для восстановления баланса платежеспособного спроса и ликвидного предложения необходимо снижение цен как минимум на 20–25%. Однако в ближайшее время этого ожидать не приходится.
В настоящее время ценовые колебания не превышают уровня инфляции. Скорее всего, аналогичную ситуацию мы будем наблюдать и в течение всей осени.
С октября 2006 года цены на рынке жилья Москвы и Подмосковья практически прекратили рост. К началу осени стоимость одного квадратного метра столичной жилой недвижимости практически сравнялись с январскими значениями. На рынке новостроек Москвы ценовые колебания имели как положительную, так и отрицательную динамику, но с июня наметилось неизменное снижение. В итоге за лето средняя стоимость 1 кв. м упала на 4,2%. Стоимость жилья на вторичном рынке за последние два месяца выросла на 2,6%. По сравнению с затишьем первых летних месяцев спрос со стороны потенциальных покупателей в августе увеличился. Многие желающие приобрести жилье ожидали существенного снижения цен на недвижимость в текущем году. Видя, что падения нет, а аналитики рынка прогнозируют ощутимый рост цен уже с осени, покупатели начали изучать предложения. На рынке Подмосковья с февраля текущего года цены снизились на 6,6%.
Небольшие ценовые колебания в течение первой половины 2007 года показывают, что рынок стабилен, стоимость 1 кв. м практически не меняется как на первичном, так и на вторичном рынке Москвы и Подмосковья. Для изменения ситуации существенных предпосылок нет.
Платежеспособный спрос может возрасти только при условии роста доходов населения, а также снижения процентной ставки ипотечных кредитов. Но цена на недвижимость столь высока, что даже самое дешевое жилье в Москве, и даже с помощью ипотечного кредита, могут приобрести только покупатели с ежемесячным доходом более 50 000 рублей (50% из которого уйдет на погашение кредита) либо участники альтернативных сделок. Снижение ипотечной ставки даже до 8% не намного улучшит общую ситуацию.
Сокращение объема предложения возможно при снижении объемов ввода жилья на первичном рынке в 2007–2008 годах с учетом:
– дефицита свободных строительных площадок в Москве;
– снижения темпов строительства с середины 2005 года, в связи с вступлением в силу федерального закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ и введением поправок в Земельный кодекс, касающихся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков;
– уменьшения объемов жилья в «свободной» продаже в связи с развитием социальных программ.
Ольга Юматова, аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест»