У спецназа не забалуешься
Объявления о продаже участков подстерегают покупателя повсюду – на автотрассах (в виде рекламных щитов), в газетах и журналах, даже на деревьях, телеграфных столбах и заборах вдоль железных дорог.
Железная хватка рекламы
Обещаются весьма заманчивые для горожанина блага – земля на берегу водоемов, лесные массивы, чистый воздух, тишина… Цены – божеские, размеры участков – самые разные. Направления – какие душе угодно. Стоит ли покупаться на эти объявления? Разумно ли им доверять?
В компании «Новый город» говорят, что реагировать на подобную рекламу надо с известной долей осторожности. Поскольку это тот самый случай, когда без помощи квалифицированного юриста, специализирующегося на жилищных вопросах, просто не обойтись. Определить «невооруженным глазом» и без соответствующего навыка – будут ли проблемы с землей из объявления, абсолютно невозможно. Понятно, что риэлтор в любой сделке является заинтересованным лицом, но если он проведет проверку добросовестно, риск будет сведен к минимуму.
Директор по маркетингу компании «ХИРШ» Ирина Котова разделяет это мнение. Все нужно тщательно проверять, считает она, и делать это должен квалифицированный агент покупателя. Иначе возможны ситуации, о которых в последнее время постоянно рассказывало ТВ. Имеются в виду приезды господина Митволя и многое другое.
В компании «Новый город» на этот счет уточнили: если предлагается земля в лесных угодьях или возле водоемов, то существует такое количество трактовок разных законов, что понять, нарушаешь ты закон или нет, неспециалисту попросту невозможно: совершенно заурядный с виду участок оказывается буквально нашпигован «сюрпризами».
– Семь лет назад был случай, – вспоминает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина, – когда на участке некоего гражданина вдруг обнаружился… кабель правительственной связи. Нанятые рабочие начали копать котлован под фундамент, и уже через три минуты приземлился вертолет со спецназом – потому что кабель повредили!
По ее мнению, примерно 90% участков имеют те или иные юридические подвохи.
Бабушка на рыночной тропе
Профессионалы рынка считают, что утверждение о том, будто земля – это в любом случае выгодная покупка, лукаво. Земля под ЛЭП или рядом с кладбищем никогда выгодной покупкой не станет. Дорожать она будет медленнее всех других наделов, и продать ее в случае чего окажется очень непросто.
А вот стародачные места на расстоянии примерно 20 км от МКАД действительно пользуются устойчивым спросом. Правда, рассчитывать на дешевую покупку даже небольшой развалюхи вряд ли стоит. Каждая бабушка, имеющая дом в Жаворонках или Валентиновке, давно усвоила, сколько стоит ее участок.
– Примерно та же ситуация, – объясняет Н. Ветлугина, – с объектами в поселках 90-х годов. Некоторые такие поселки характеризуются прекрасным местоположением. Но о самих строениях этого не скажешь. И владельцы готовы иногда с таким объектом расстаться, поскольку денег перестраивать его у них нет. Цена же за сотку в поселке такова, что купить выгодно даже с покосившимся домом, который потом можно снести. Но здесь тоже могут быть скрытые дефекты. К примеру, в 90-е годы канализация в таких поселках обычно представляла собой закопанную железнодорожную цистерну. И не где-нибудь вдали от поселка, а прямо на участке. И как теперь ее оттуда выкапывать? Во что это обойдется?
Пилите, Шура, пилите…
Еще один вариант – новый коттеджный поселок. В последнем случае надо, однако, учитывать, что помимо всех рисков девелопер и реализатор такого поселка, скорее всего, поставят жесткие сроки, в которые должно начаться и завершиться строительство. Поэтому инвестиционной такую покупку назвать сложно – тут надо быть готовым либо продать быстро без особого роста цены, либо затевать серьезное строительство и тратиться на него. Не могу сказать, что прирост цены в этом случае будет каким-то колоссальным. Все же из перечисленных вариантов самый выгодный – тщательно выбранное стародачное место.
В целом, отмечают риэлторы, рынок уже структурирован, так что быстрых и больших прибылей не будет. Случайно и задешево купить нельзя, остается только полагаться на «естественный прирост» стоимости. В прошлом году он был примерно как и на московском рынке – до 100% по отдельным направлениям. В нынешнем – цены пока стабильны.
Нередко говорят: покупка земли неизбежно требует проведения определенных работ, чтобы дальнейшая перепродажа была наиболее выгодна. Но на самом деле никаких правил здесь тоже не существует. Порой можно обойтись малой кровью, спилив и выкорчевав старые деревья, а иногда приходится участвовать… в газификации всего поселка.
Что дадут за миллион
Бытует мнение, будто качественные дорогие участки на дорогих направлениях – наиболее перспективные вложения. Такая земля, дескать, всегда востребована, риск от покупки минимален, а доход от перепродажи – максимален. В основном все так. Правда, в этом случае надо ориентироваться на стоимость примерно в миллион долларов. При нынешних ценах в $100 тыс. за сотку на Рублевке – это всего-то десять соток.
Дорогая земля ничего не гарантирует, говорят в «Новом городе». Ее нужно будет осваивать, строить. И постараться не ошибиться. Высококлассный дом на таком участке может обойтись в $7–9 млн. Причем ошибка в проекте, продиктованная иногда желанием сэкономить (или отсутствием вкуса), может оказаться фатальной. И дом за «нормальные деньги» будет потом вообще не продать.