02:34:31
22 июля 2024 г.

Элитность – понятие временное

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, заместитель гендиректора Агентства экспертизы инвестиционных проектов провел фундаментальное исследование элитного жилья Москвы.Вот какими принципами руководствовался исследователь, изучая рынок элитного жилья в Москве:
1. Понятие элитности жилья существенно зависит от места (страны, города). В Нью-Йорке, Лос-Анжелесе, Париже, Москве, Петербурге, Самаре элитными и неэлитными назовут совершенно разные по устройству и оборудованию, архитектуре и отделке, размерам и местоположению дома и квартиры. Поэтому нельзя ограничивать категорию элитного жилья в Москве на основании того, что иностранные клиенты у себя не считают подобное жилье элитным, а исходить из существующих именно в Москве запросов и критериев потребителей.
2. Понятие элитности жилья существенно меняется во времени. Еще 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 – т. н. «цековские» дома, 5 – дома индивидуального проекта с просторными квартирами и подземными гаражами, или мансардные либо двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции. Завтра возникнут новые потребности и критерии, и сегодняшние дома класса АА окажутся не соответствующими понятию элитных. Поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени.
3. Ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий. То, что перед кризисом в Москве продавалось по $7–10 тыс./кв. м, после кризиса стало предлагаться по $3–4 тыс., но уже в 2001 г. – по $5–7 тыс. Аналогично жилье ценового диапазона $2–3 тыс. опустилось в 1999 г. до $1,2–1,5 тыс., в 2001 г. – поднялось до $2–2,5 тыс. Следовательно, ценовой диапазон жилья, включаемого в базу данных для исследования, необходимо расширить в сторону меньших значений ($1–2 тыс.) при наличии других признаков элитности.
4. Размеры дома, число квартир в нем («клубность») как критерий элитности расплывчаты и субъективны. Наряду с понятием клубного дома (которое требуется формализовать), необходимо рассматривать в качестве элитного жилья и дом-город, если по другим критериям он соответствует элитности.
5. Насыщенность инфраструктурой как критерий элитности не работает без учета размера дома: в клубном доме и доме-городе необходима разная степень развитости инфраструктуры и сервиса.
6. Понятие престижности местоположения неоднозначно и переменчиво. Кроме Центра, престижными в Москве считаются то район Рублевского шоссе, то Крылатское, то Юго-Запад. Загазованность и транспортная непроходимость Центра заставляют многих сомневаться в удобстве и целесообразности проживания вблизи Бульварного кольца. Следовательно, в базу данных для исследования необходимо включать дома в любых районах Москвы, если по другим своим качествам они могут претендовать на звание элитного.
Исходя из изложенного, нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998–2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002–2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года). После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.
В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы («Топ-100»), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн. кв. м.
По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. – 12,5%,
$2-4 тыс. – 71,6%,
$4-8 тыс. – 15,9%.
При этом в 92 процентах объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация