Замуровали… демоны
В Жилищном кодексе РФ сказано: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, и они несут ответственность за его содержание. Конечно, большинство жителей это бремя пугает. Все же понимают, что рано или поздно оно влетит им в копеечку.
Хозяин задвижки
Немало и тех, кто готов отвечать не только за свои квартиры, но и за подвалы. Однако часто оказывается, что они проданы или сданы в аренду. Собственники теряют не только возможность получать прибыль сейчас и в дальнейшем. Хуже, когда их лишают доступа к жизненно важным для дома коммуникациям…
ТСЖ «Эйдетика» создали одиннадцать лет назад в доме, которому сто (!) лет от роду. Есть такой на улице Красная Пресня (ЦАО). За вековую историю два строения в четыре и пять этажей не видели ни одного капитального ремонта. Два технических подвала в свое время были проданы Москомимуществом разным собственникам. Один из них решил помещение перепродать. А оно все опутано трубами, вид не товарный. Взял коммерсант, да и замуровал их кирпичной стеной.
Новый владелец об этом ничего не знал. Беда грянула, как всегда, неожиданно. Как раз в этом отсеке прорвало трубу, причем сквозную, которая проходит через этот и следующий дом в бойлерную. Задвижка от нее находилась в помещении другого собственника. В замурованный отсек хлынула под давлением вода. А перекрыть – никак! Впору эвакуировать людей.
Председатель товарищества Лариса Пантелеева стала звонить «хозяину» задвижки. В ответ: «А у меня не капает!» Стена выдержала, но если бы она рухнула от гидравлического удара, дом бы завалился…
Весь технический подвал дома ТСЖ «Варсонофьевское» (Центральный округ) Департаментом имущества г. Москвы продан целиком. Не раз переходил из рук в руки. Коммерсанты оборудовали в нем складские помещения, трубы заложили кирпичной стеной. Через дом идут транзитные коммуникации, и «спасительная» задвижка также в подвале. Для того, чтобы получить заключение о функциональном назначении подвала, председатель товарищества Людмила Левитина вызвала специалиста из МосжилНИИпроекта. Но проникнуть на «чужую» территорию удалось лишь хитростью.
Получив на руки единственное доказательство незаконной продажи (кстати, заплатив за него 15 тыс. рублей), председатель обратилась в арбитраж. Но там дали от ворот поворот, заявив, что иск должны подавать собственники в районный суд. ДЕЗ предложил взять дом в управление. Собственники пока не хотят.
ТСЖ «Дубки» (САО) насчитывает одиннадцать лет. В конце 90-х техподполье дома продано банку, все коммуникации оказались в его собственности. Кроме того, «хозяева», несмотря на протесты жителей, провели незаконную перепланировку, в 2004 году ее «утвердили». ТСЖ подало иск в арбитраж. Однако там заявили, что арбитраж не должен решать такие вопросы.
Но пасаран!
Вот что говорит председатель ТСЖ «Эйдетика» Лариса Пантелеева:
– Нас агитируют брать дома в управление. Но сейчас я не знаю, как дальше уговаривать людей. Как мы можем гарантировать предоставление им коммунальных услуг, если сами не имеем гарантированного допуска к оборудованию, благодаря которому и предоставляем эти услуги? По акту разграничения балансовой принадлежности систем водоснабжения все коммуникации до водосчетчика – это имущество Мосводоканала. Но находится оно в подвале, и ответственность за него несет ТСЖ. Хотя владеет им третье лицо, которое может перекрыть вход представителям товарищества.
По договору абонент обязан не допускать хранения в техпомещениях каких-либо предметов и материальных ценностей. А также в любое время суток допускать представителей Мосводоканала по их служебному удостоверению к водосчетчикам, водопроводному устройству и оборудованию. ТСЖ этого гарантировать не может, а значит, дом в любой момент могут отключить от водоснабжения. Если ресурсоснабжающие организации начнут соблюдать формальности, то ни одна не заключит договор с ТСЖ. Дом нуждается в реконструкции. А как ее сделать, не наказав при этом «собственников» наших техподвалов? Ведь они добросовестные приобретатели: им предложили – они купили. Если мы не получим назад эти подвалы, самоликвидируемся и отдадим дом обратно государству.
Пока весы качаются…
В Департамент имущества поступает много обращений от ТСЖ по вопросам функционального назначения нежилых помещений, обеспечивающих жизнедеятельность многоквартирных домов. В любом случае, надо вносить изменения в техническую документацию БТИ. А основание? В департаменте, обсуждая проблему, пришли к выводу, что для этого необходимы заключения МосжилНИИпроекта. Но скоро лишь сказка сказывается…
Проблема с техническими помещениями затрагивает интересы не только собственников многоквартирных домов, которые уже сейчас теряют деньги, предназначенные для содержания общего имущества. Ликвидируется серьезный стимул для создания ТСЖ.
Еще одна сторона, которая может пострадать ни за что, ни про что – коммерсанты, добросовестные, в основном, приобретатели. Как с ними быть? В том же ТСЖ «Эйдетика» заинтересованы в арендаторах. Собственники после реконструкции дома готовы им предоставить другие, но только не технические помещения. Но не все же ТСЖ такие добрые. Надо думать насчет компенсации, получив которую коммерсанты освободят помещения. Только пока не ясно, как это делать. Нужен порядок, нужны деньги на выплаты. Без этого не сдвинуться с мертвой точки.
Кроме денежной составляющей проблемы, есть и политическая. На нее раньше вообще не обращали внимания. Город голосует «техническими» метрами на общем собрании собственников помещений. Как? В Хорошевском районе (САО) жители дома хотели создать ТСЖ, но управа «протащила» свою управляющую компанию с уставным капиталом… восемь тысяч рублей. «Протащила» – потому что город проголосовал квадратными метрами техподвалов. В Академическом районе (ЮЗАО) город голосует техпомещениями, при этом игнорируются протесты жителей. Такой ход используется особенно в случаях, когда весы качаются, и в результате нежилые метры решают роль при голосовании за то, кому распоряжаться домом.
Два с лишних часа продолжалось в Мосгордуме последнее в этом сезоне заседание совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению, посвященное этой теме. По признанию его председателя Дмитрия Катаева, так «горячо» на совете еще не было. В резюме экспертов отмечено: незаконная передача технических помещений третьим лицам делает невозможными нормальную эксплуатацию домов и оперативную ликвидацию аварийных ситуаций, то есть угрожает безопасности. Очевидны и прямые денежные потери собственников. Кроме того, лица, получившие помещения в собственность или в аренду, не считаются с собственниками в доме, потому что получили помещения без прямого договора с ними.