О чем поет «Иволга»?
«Иволга» – ТСЖ по адресу: ул. Ивана Бабушкина, 9. Панельный дом на 150 квартир. В эксплуатации с 1999 года. Муниципальных квартир нет. Зеленый дворик с детской площадкой в центре обнесен металлическим забором. В вестибюлях и на этажах завидная чистота. Уютные комнатки для консьержей. Стены и пол отделаны плиткой радующих глаз оттенков. Картины на стенах. Цветы. Но в этом красивом яблочке завелся червь.
Тяжкие долги наши
Товарищество в доме создано на стадии строительства застройщиком СУ-155. Заселять дом начали в 2000 году. Свидетельства о собственности выдали в 2002-м. После чего в ТСЖ провели собрание и выбрали нового председателя – Елену Виноградову, юриста СУ-155. Избрали Елену Владимировну председателем потому, что перед собранием она выступила с резкой критикой деятельности обслуживающей организации «Ирис», и справедливо: у собственников квартир накопилось немало претензий к «Ирису», обслуживавшему дом из рук вон плохо. Елена Владимировна от имени ТСЖ обратилась к префекту Юго-Западного округа с ходатайством передать дом в управление ГУП «ДЕЗ района Академический». Просьба была удовлетворена…
Прошло еще два года. На очередном собрании собственников и членов ТСЖ г-жа Виноградова от полномочий председателя отказалась. Выбрали нового – Веру Ковальскую…
Ковальская приступила к обязанностям.
– Пыталась работать с ДЕЗом и с «Вестой» – РЭУ, которое нас обслуживает, – рассказывает Вера Викторовна. – Как на работу ходила к ним. Не устранены недоделки, не обустроена детская площадка, не ликвидированы провалы асфальта. Особая забота – ремонт насосов: они должны качать воду на верхние этажи, но не справляются из-за сбоев в программе. Специалисты, осмотревшие электронную начинку, не нашли причину и заявили: дескать, нужно заключить договор о техническом обслуживании с фирмой-производителем «Сименс». За деньги. ДЕЗ деньги выделять отказался. В некоторых квартирах не работали двухтарифные электросчетчики. Вскоре выяснилось, что на тепло и горячую воду нет договора с ДЕЗом.
В ЕИРЦе, где я была по поводу заключения четырехстороннего договора по расчетам с МОЭК – ЕИРЦ, Банк Москвы, МОЭК и ТСЖ «Иволга», – услышала от начальника юридического отдела: мы у них не числимся как юридическое лицо и как физические лица. Кому платим – неизвестно. От МОЭК мы узнаем: у нас перед ними долг – полтора миллиона рублей… Но когда я показала им наши платежки ДЕЗу, они очень удивились.
На мой вопрос о нежилых помещениях председатель правления вынимает из папки два документа. Один – из управы Академического района. Здесь перечислены собственники и арендаторы нежилых помещений в доме «Иволги». Вторая бумага отражает ситуацию с правом собственности на нежилые помещения иначе: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве сообщает, что по адресу ул. Ивана Бабушкина, 9 «в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременений на указанный объект отсутствуют».
– Мутная история, – говорю я, чем подливаю масла в огонь.
Ковальская извлекает из папок многостраничные документы и каждый сопровождает комментарием: не работает диспетчерское оборудование, за эксплуатацию которого ТСЖ платит 130 тысяч рублей ежегодно; в четвертом подъезде не всегда горячая вода на верхних этажах; отсутствует система противопожарной безопасности, но деньги за ее обслуживание с ТСЖ берут…
Доходим до копии плана первого этажа, каким он выглядел в проекте.
– При строительстве сделали незаконную перепланировку: здесь и здесь предусмотрены вторые выходы из подъездов – второго и четвертого, – строители «оттяпали» часть вестибюлей, отделив их стеной, – уточняет Ковальская. – В результате вторых выходов нет, зато есть дополнительные нежилые помещения, одно из которых занимает СУ-155…
ДЕЗ района Академический до февраля 2006 года был управляющей организацией для ТСЖ «Иволга». В феврале на общем собрании собственников и членов ТСЖ «Иволга» приняли решение: управлять жилым многоквартирным домом самостоятельно, нанять профессионального управляющего. Приступили к воплощению задуманного. Оформили необходимые документы. На это ушло лето и часть осени.
– Наконец в ноябре мы обратились в управу, – говорит Ковальская. – Хотели, чтобы нам восстановили документы. Я пришла к начальнику отдела ЖКХ Плаксину. Он сказал, что не будет с нами говорить до тех пор, пока не поговорит юрист. И начали нас трясти по поводу нашего собрания и перехода на самоуправление. И пошло – поехало…
«Пошло – поехало» означает вот что. Вскоре после визита Ковальской в управу в доме возникла «инициативная группа», заявившая о категорическом несогласии с решением общего собрания. Среди них, кстати, была бывший председатель ТСЖ Виноградова, та самая, из СУ-155. Инициативные провели альтернативное собрание, на котором проголосовали за пролонгацию договора с ДЕЗом.
Ковальская выкладывает на стол очередную кипу документов, повествующих о противостоянии двух группировок. В них еще больше путаницы.
– Воюем. Судимся, – говорит Ковальская.
Фальшивая нота
Если читать все акты и предупреждения, извещения и уведомления, жалобы и иски ТСЖ «Иволга», в дебрях бумаг погрязнет даже квалифицированный юрист – проверял. Но если идти от закона, то происходящее в недрах ТСЖ «Иволга» и вокруг него – ясно, как божий день: война, в которую ввязалось ТСЖ, ведется без опоры на Жилищный кодекс РФ. Об этом вопиет каждый документ – из тех, что вышли из недр ТСЖ, и тех, что родились в кабинетах чиновников.
О чем они говорят? В основном о том, что члены ТСЖ и чиновники, мягко говоря, плохо знают Жилищный кодекс, вместе с тем последние хорошо осведомлены о ходе конфликта между правлением ТСЖ и «инициативной группой» и по-прежнему активно вмешиваются во внутренние дела ТСЖ и требуют отчитываться перед ними.
Как закон работает?
Просто работает. Допустим, ТСЖ «Иволга» решило заключить договоры с ресурсными организациями. Есть счет в банке. Переводите на него деньги и рассчитывайтесь по договорам. Устраивает работа ЕИРЦ? Заключите с ним договор на обслуживание как юридическое лицо. Хотите привлечь управляющую организацию? Заключите с ней договор на управление многоквартирным домом.
«Иволге» нынче не до назидательных рассуждений, ей бы выйти из сложившейся ситуации. Но как?
Есть несколько вариантов. Первый – продолжать борьбу с оппонентами и поддерживающими, по мнению правления ТСЖ, их чиновниками. Но такая борьба бессмысленна, ибо вышла за рамки закона. Второй – действовать по закону. Можно признать способ ТСЖ не реализованным, и тогда, основываясь на 75-м постановлении правительства РФ, органы местного самоуправления должны включить этот дом в график и провести до 8 января 2008 года открытый конкурс на управление домом. Да, да, несмотря на то, что в нем значится ТСЖ. И только при его согласии.
У товариществ собственников жилья есть инструмент – не грех еще раз повторить: общее собрание; есть правила игры в сфере управления многоквартирным домом: федеральные законы и постановления правительства РФ – Жилищный кодекс, Правила содержания общего имущества и Правила предоставления коммунальных услуг.
«Иволга», образно говоря, взяла фальшивую ноту. И конфликт в этом ТСЖ в основе своей – еще один наглядный урок пожелавшим самостоятельно управлять домом. Он взывает: изучайте раздел VI Жилищного кодекса, заучивайте его как таблицу умножения – до тех пор, пока не поймете, что не нужно обращаться ни в какие управы и префектуры – вся власть у народа, то бишь у собственников помещений в многоквартирном жилом доме.