Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 17 марта 2005 г. 19:07
Публикация в газете: №11 (530) от 17 марта 2005 г.

К нам вернутся управдомы. А вернее – управкомы

К нам вернутся управдомы. А вернее – управкомы

То есть, управляющие компании. Но неизвестно, привьется ли это сокращение. По сути, функции у тех и других – управдомов и «управкомов» - сходны: содержать и эксплуатировать многоквартирные дома, вплотную заниматься сложным, специфическим хозяйством каждого жилого строения в отдельности (а не всех домов в районе – как это делают сейчас ДЕЗы). Именно это новшество и вводит ЖК РФ.

Как оно проявит себя на практике? И что нового появится в управлении товариществами, объединяющими исключительно собственников? Обо всем этом мы попросили рассказать начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталия Акимкина. Право жильцов? Платить деньги! Привычными стали слова – «потребительский рынок», «рынок товаров и услуг». А рынок услуг ЖКХ? Это по-прежнему декларативные слова, никак не связанные с реальностью. Управление домовым хозяйством накрепко передано в руки монополистам – дирекциям единого заказчика. Они диктуют и набор услуг в домах, и их качество, и приоритетность выполнения тех или иных работ, притом не допуская к своей «кухне» самых заинтересованных в этой работе людей – жильцов. Недостатки существующей системы – не только в ее жесткой централизации, но и в том, что она, по сути, не заинтересована в реформировании, отчаянно сопротивляется ей. Нынешнее жилищно-коммунальное хозяйство все так же живет на государственных дотациях, которые занимают в доле их финансирования до 60 проц. Зачем же что-то менять в его структуре, если это хозяйство и так может существовать безбедно, рассчитывая на поддержку города, чьими полпредами и являются ДЕЗы? Ведь дирекции, заметим, это ГУПы, то есть государственные унитарные предприятия, и принадлежат они тому, кто их и создал, а именно Департаменту имущества г. Москвы. Отчитываются перед управами, префектурами, Департаментом жилищно-коммунального хозяйства, только не жителями. Получается, что действующая система ЖКХ навязывает людям условия их проживания в домах, не считаясь с тем, что жильцы в значительной степени оплачивают работу дирекций. Деньги платят (а не заплатят, помедлят с платой – санкции!), но потребовать при этом ничего не могут. Собственник (если говорить о нем) в управлении своей же собственностью, по сути, не играет никакой роли. Он бесправен, поскольку обязан только платить. Решает большинство Поломать нынешнюю косную практику и должен новый Жилищный кодекс РФ. Он предусматривает три основных способа управления многоквартирными домами: с помощью управляющей компании, товарищества собственников (либо жилищного кооператива), а также непосредственное управление собственниками, которые в них живут. И уже на начальном этапе должна быть проявлена активность собственников квартир: в течение года они обязаны провести общее собрание (обязаны – такого еще не было!), и на нем выбрать один из этих способов. При этом органы местной власти должны оказать содействие и помощь жильцам – оповестить, дать необходимую информацию, по возможности предоставить помещение. Соберутся люди, большинством голосов решат все вопросы, в том числе по выбору управляющей организации, оплате услуг: их слово – закон. Ему должны подчиниться все остальные собственники. И тогда достаточно заключить договоры с управляющей организацией. Порекомендовать же управляющую организацию могут исполнительные органы местной власти. Если же такое собрание не будет проведено, органы власти вправе сами назначить управляющую организацию, проведя предварительно между ними конкурс. Практика показывает, что в домах, где более половины нанимателей, чаще всего ею оказывается ДЕЗ. Но тогда и размеры платежей за услуги по техническому обслуживанию устанавливаются уже не жильцами, а правительством Москвы, по утвержденным им ставкам. При этом (и это также вводится впервые) будет заключаться один договор между управляющей организацией – с одной стороны, и всеми собственниками – с другой. Если же в доме больше собственников, чем нанимателей, а собрание также не проводится, то управа, и тоже по конкурсу, сама предлагает управляющую компанию (конкурс обязателен!). Чаще всего ею может быть частная фирма. Какую компанию выбрать Если общее собрание выбирает управляющую организацию из числа рекомендованных местной властью (управой), то, естественно, свой договор у этой организации будет также и с управой. Она же, управа, тогда будет осуществлять надзорные функции за управляющей компанией, влиять на нее. Но люди могут предложить и свой вариант – остановиться на управленцах, которые неподконтрольны местной власти, но чем-то заслужили расположение собственников: хорошо и за приемлемые цены, скажем, обслуживают соседние дома. На решение жильцов в этом случае не вправе повлиять никакие местные власти. И деятельность этой организации неподвластна местным административным структурам. Разве что те должны следить за исполнением этой организацией федеральных и городских законов и нормативов. Но при этом повышается ответственность и самих людей. Те уже не смогут обратиться с жалобой в управу на плохое обслуживание – сами ведь выбрали! Не нравится – договаривайтесь. Не получится – в суд или прокуратуру. Кто заказывает музыку? В настоящее время в городе 75 проц. всего жилищного фонда находится в собственности граждан: квартиры либо куплены, либо приватизированы. Домов, где было бы только городское жилье, практически нет – разве что построенные по специальному городскому заказу с условием, что помещения там не могут быть приватизированы. Но таких домов пока считанные единицы. 75% – это средняя цифра. Где-то больше, где-то меньше. Так вот в тех домах, где меньше, где городу принадлежит более половины всех квартир - кто здесь имеет большую долю собственности? Сам город. На общем собрании его голос – в лице окружных управлений нашего департамента – будет решающим. И если предлагается им управляющая организация – жильцы обязаны принять ее и заключить договор с ней. Во всех остальных случаях, то есть там, где собственники составляют большинство, последнее слово остается за ними. Они выбирают управляющую компанию. В предыдущей главе говорилось: чем больше прав – тем больше ответственности. А если ошиблись? Разочаровались? Договориться не удается, а суд – дело затяжное. Неужели местная власть отвернется от жильцов? У жильцов должна появиться социальная защищенность! Но пока конкретных рекомендаций Жилищный кодекс не дает. Тем не менее, об определенной доле ответственности управляющих компаний уже можно говорить – пока по отношению к государству. Недавно был принят «Регламент оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах» (постановлением правительства Москвы от 8 февраля). Если инспектор (например, по жалобе соседей) выявит «перепланировщика» и не обнаружит соответствующих разрешительных документов, отвечать придется управляющей компании. Новый ЖК возлагает именно на компанию ответственность за незаконные переустройства. Решили управлять сами А вдруг среди собственников дома нашлись опытные экономисты, юристы, строители? И жители решили взять управление в свои руки? Если раньше в законе о ТСЖ говорилось, что непосредственное управление жилищным фондом возможно лишь в маленьком доме, где не более 3-4 квартир, то сейчас это разрешено делать в любом . Все решается на общем собрании. Если оно решает само заключить договор с обслуживающей организацией, то может поручить кому-либо из собственников от имени дома подписать его. Либо найти постороннее лицо, и все функции по взаимоотношению с РЭУ и ресурсоснабжающими организациями возложить на него по доверенности жителей. В этом случае жители будут платить им напрямую. Управляющий будет лишь координировать эту процедуру. При этом деньги он может «пропускать» через собственный расчетный счет - ведь кодекс не запрещает это делать. Но возможно ли в этом случае мошенничество – попросту говоря, присвоение управляющим денег? Как можно проконтролировать действия «третьего лица»? Пока на этот вопрос кодекс ответа не дает, но не сомневаюсь – он появится: слишком острая тема. Не дать в обиду нанимателей Мы все время апеллируем к общему собранию. Но ведь известно, как трудно сейчас собрать людей, подыскать место для их встречи. Однако не всегда это и нужно. Новый Жилищный кодекс предусматривает заочную форму таких собраний. Что это значит? Собрание проводится путем опроса, заочного голосования. Прописана процедура такого опроса: разрабатывается повестка дня собрания, объявляется дата опроса, а потом активист обходит квартиры. Жильцам лишь надо поставить подпись в соответствующей графе: «за», «против», «воздержался». Так, кстати, можно принимать решение и о создании ТСЖ, выборе управляющей организации, изменений платежей за жилищные услуги (тариф коммунальных услуг определяет правительство Москвы), и по другим вопросам, имеющим жизненно важное значение для собственников. Хочу здесь акцентировать внимание на «жилищных услугах». Это – услуги слесарей и электриков, уборка подъезда, двора, установка охранных систем и т.д. Раньше они тоже входили в компетенцию городских организаций. Теперь сами жильцы вправе решать, в каких объемах и за какую цену они хотели бы иметь то или иное удобство. Иными словами, сами для себя решают уровень комфорта дома. Но за свои деньги. Решит же все общее – очное или заочное – собрание собственников помещений. Напомню еще раз: если в доме менее половины собственников – город сам вправе решать, как управлять многоквартирным домом, какие выбирать услуги и за какие цены. В данном случае он – хозяин. А если больше? Здесь возможна коллизия: общее собрание решает: обслуживание одного кв. м (к примеру) – 15 руб. И это решение обязательно для исполнения всеми собственниками, причем даже теми – привожу дословно: «которые не приняли участие в голосовании или были против этого решения». А в городском бюджете (опять-таки гипотетический случай) заложена цифра 9 руб. Город – по закону – должен подчиниться решению большинства. А денег нет. Жильцы пойдут в суд? Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, на чью сторону тот встанет… Город не откроет свою казну для слишком требовательных жильцов. Единственный выход: заставить больше платить нанимателей. А если это пенсионер? А если у человека льготы? В общем, вряд ли осуществится и эта непопулярная мера. Короче, проблема есть, а решения ее пока нет. Что нового будет в ТСЖ В принципе законодательные нормы, касающиеся ТСЖ и прописанные в федеральном законе о них 1996-го года, никаких изменений не претерпели – за некоторым исключением. В Жилищный кодекс РФ были внесены некоторые уточнения, которые позволили более четко и определенно понимать ту или иную статью упомянутого закона. И в то же время – не могу об этом не сказать – новый кодекс устранил не все противоречия ранее действовавшего закона о ТСЖ. Речь идет о пользовании и распоряжении общим имуществом. Если в законе о ТСЖ было сказано, что общее имущество не подлежит отчуждению (то есть не может быть продано, сдано в аренду), то теперь это позволено. Допустим: две квартиры соединяются, и при этом захватывают часть общего холла. Раньше это было запрещено, теперь – естественно, по решению общего собрания – разрешается. Но! За это решение должны проголосовать 100 проц. собственников. Реально ли это? Весьма сомнительно. А если в доме создано ТСЖ, члены которого на общем собрании вправе принять такое же решение лишь двумя третями голосов всех членов товарищества? А если не все собственники вошли в него? Вот она, почва для возникновения судебного спора: чье решение будет превалировать – общего собрания собственников или членов ТСЖ? Ответа нет. Налицо коллизия закона. Так что, декларируя определенные права членов ТСЖ, кодекс затрудняет, а то и сводит на нет их реализацию. Вопрос, как видим, еще требует дальнейшей проработки. Важное уточнение в кодексе: к общему имуществу собственников помещений в доме отнесены чердаки. Тоже новинка, и в данном случае весьма важная. «Крыши», «перекрытия» - все это было. А вот пространство между тем и другим – о нем в законе о ТСЖ не упоминалось. А я знаю, например, некоторые товарищества, где правления переоборудовали это пространство в жилые помещения, а потом распределяли их (другого слова не найдешь – столь низкие цены назначали за них) между собой. Теперь такому беспределу положен конец. Использование «подкрышного» пространства находится исключительно в компетенции общего собрания собственников либо членов товарищества (если оно создано). Такое же уточнение введено в отношении подвалов. Если там находятся инженерные коммуникации (обслуживающие более одной квартиры) – это также общее долевое имущество. Между прочим, сдавать такие подвалы в аренду (даже те, где проходят трубы) возможно, продавать – нет. И это тоже важно. Были примеры, когда такие подвалы продавались коммерсантам, и те просто замуровывали трубы в бетон – чтобы не мешали. Вместе с вентилями! А случись авария? Приходилось отключать в ЦТП весь дом. Теперь такого случиться не может. Но в аренду, пожалуйста – сдавайте! Любой договор управления должен содержать перечень общего имущества. Не могу здесь не отметить роль нашего департамента – именно в его стенах перечень и создавался. Что нас ждет Практически в департаменте прорабатывается такая схема перехода к новым принципам управления многоквартирными домами. Понятно, что пока ЖКХ убыточно, следует стимулировать приход частных управленцев в дома. Для этого в соответствии с ЖК мы должны создать равные условия их деятельности по сравнению с ДЕЗами. Здесь напрашивается необходимость введения льготного режима деятельности управляющих и обслуживающих компаний, предоставления им на льготных условиях права аренды нежилых помещений, где компании могли бы разместить свои службы.

Записал Игорь Греков

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.