Московская жилищная газета

Внимание, мошенники

Опубликовано на сайте: 12 июля 2007 г. 19:46
Публикация в газете: №28 (651) от 12 июля 2007 г.

Иду на козу!

Когда Елена покупала дачу, ей особенно понравилась лужайка, которая за участком спускалась к ручью. Свое собственное место для прогулок! Здесь можно отпускать побегать Чапу, не беспокоя соседей...

Лужайка раздора

– Лена, – честно предупредил продавец Сергей, – у меня в собственности только восемь соток, а та лужайка – в долгосрочной аренде. Правда, договор я где-то посеял, но это дело десятое...

Покупательницу такой вариант устраивал. Все документы были в полном порядке, что и подтвердил юрист. Елена вступила в права собственности и начала знакомиться с соседями. Однако они приняли ее не слишком ласково. И было ясно, что причиной этого стала та самая лужайка.

– Сергей ее у меня из-под носа выхватил, – ворчал сосед справа. – Но теперь уж точно оформлю эту землю на себя.

– Как это? – опешила Елена. – Это я смогу перезаключить договор на себя!

– Вы купили свои восемь соток? Вот и пользуйтесь! А мне козу выпасать надо, – отрезал сосед.

Как выяснилось, он был казначеем садового товарищества, и собрание единогласно проголосовало за то, чтобы перевести права аренды на него – «в связи с острой необходимостью». Но Елена не хотела сдаваться.

– Я выбью эту землю и приватизирую ее, чего бы это ни стоило! – решила она. Ведь, в конце концов, именно эта красивая ухоженная лужайка стала решающим аргументом в пользу покупки участка.

Важны детали

Начались волокита и отфутболивания. Руководство товарищества делало все для того, чтобы запутать новоиспеченную дачницу.

– Это земля общественного пользования, как и дорога, – объясняли ей. – Поэтому именно совет товарищества решает, кто будет ею распоряжаться!

Лена полдня проторчала в Интернете и решила, что ее оппоненты, пожалуй, правы. Однако на всякий случай решила обратиться к юристу.

– А на каком основании предыдущий хозяин взял землю в аренду? – спросил юрист. – Это вопрос принципиальный.

Женщина обратилась в архив и выяснила интересную деталь. Оказывается, это садовое товарищество до сих пор не оформило на себя земли общественного пользования. Даже не взяло дороги в аренду у района.

– Вот видите! – расцвел юрист. – Все можно решить по закону.

Железная леди – мечта садовода

В районной администрации против перезаключения договора аренды на Елену не возражали, хотя обиженный сосед уже подал на землю свое заявление, приложив к нему копию решения садового товарищества.

– Это их решение – филькина грамота. Вы имеете преимущественное право, не переживайте, – успокоил Елену чиновник. – Это даже в договоре указано.

Действительно, Сергей не обманул покупательницу. В договоре долгосрочной аренды была фраза о том, что владелец основного участка имеет право перерегистрировать на себя и дополнительный в первую очередь. Процедура оказалась долгой, но надежной.

Сосед ходил мрачнее тучи.

– Помните, однако, что вы не можете приватизировать эту землю, – предупредили Лену в администрации района. – Она примыкает к природному водоему, хоть это и ручей-переплюйка. Вы не имеете права строить на этой земле капитальные строения, а в остальном – можете пользоваться по своему усмотрению.

Когда вопрос решился в ее пользу, Елена не стала держать зла на тех членов товарищества, которые голосовали на собрании против нее. И с соседом женщина, подумав, решила договориться по-хорошему. Теперь его коза пасется на той самой лужайке вместе с Лениным коккер-спаниелем. А члены товарищества собираются выдвинуть Лену... в председатели!

– Нам давно нужен волевой и грамотный человек, – вздыхают они.

КОММЕНТАРИЙ

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ, право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Кроме него, это могут делать лица, уполномоченные законом или тем же собственником.

Елена поступила абсолютно правильно, уточнив, кто же на самом деле имеет право распоряжаться спорным участком. Выяснилось, что лужайка не принадлежит садовому товариществу, а остается «ничьей», то есть находится в ведении местной администрации. Поскольку товарищество не побеспокоилось о том, чтобы оформить в собственность земли общего пользования, распоряжаться ими оно не могло.

Таким образом, решение общего собрания о переводе прав арендатора на другого члена товарищества не имело законной силы. Именно это и объяснил юрист. Вопросы о возможности приватизации земли или о продлении договора аренды в таком случае нужно решать с администрацией.

Чиновники были вправе разрешить Елене продлить соглашение, поскольку у нее действительно имелось преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественным правом он пользуется, если иное не установлено законом или договором. В случае с Еленой никаких «иных» условий в договоре не было. Напротив, там содержался пункт о возможности продления аренды.

Если бы администрация отказала ей в заключении договора на новый срок (в течение года со дня истечения прежнего договора), отдав лужайку в аренду другим дачникам, женщина могла бы через суд потребовать перевести права арендатора на нее. Кроме того, в этом случае у Елены были бы все основания потребовать возмещения убытков, которые причинил бы ей отказ в продлении договора. К счастью, проходить все эти малоприятные процедуры не потребовалось.

Александра Бузина, юрист

Другие статьи на тему: Внимание, мошенники

  • Мошенничество с жильем
    Не секрет, что сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных, особенно для простых граждан. По статистике в 7% случаев такие договоры заканчиваются потерей жилья или серьезной суммы денег. Когда-то, в советские времена, подобные сделки совершались при помощи мены, что было во многих смыслах проще и безопаснее. Сегодня обычно используют куплю-продажу, заключая сразу несколько соглашений в один день, поскольку найти взаимно устраивающие варианты обмена сложно. Однако рыночная экономика явилась хорошим фундаментом для мошенников.
  • Сдам даром
    Зная, что бесплатный сыр встречается лишь в мышеловке, люди все равно надеются на лучшее: а вдруг повезет? Желание рискнуть нередко подпитывается любопытством, которое становится плохим союзником, когда дело касается по-настоящему серьезных дел.
  • Отцы и дети
    Ожесточенные споры о судьбе недвижимости, которые разворачиваются в зале суда, нередко повергают в недоумение: в ряде случаев кажется, что правы обе стороны. Тем не менее, победа достанется только одному – тому, кто подкрепит свою позицию грамотными аргументами и доказательствами.
  • После вчерашнего
    Какова цена столичной недвижимости? Кроме денежного эквивалента за нее зачастую приходится платить еще и здоровьем. А то – и собственной жизнью.
  • Нашла коса на камень
    Сколько бы законов ни принималось, как бы подробно они ни регулировали те или иные отношения, желающие обойти предписанные нормы найдутся всегда. Такая «самодеятельность» в сфере недвижимости чревата серьезными проблемами – жаль, что жертвы ловкачей осознают факт обмана слишком поздно...