Зачем собственнику посредник?
При непосредственном управлении многоквартирным домом договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Он отвечает сам за себя, хотя и на основе решения общего собрания.
Вас не отключат
За потребленное электричество наши деньги напрямую уходят энергосбытовой компании. В то же время за отопление и горячую воду поставщик получает их через районный ДЕЗ. За телефонные услуги мы платим МГТС. Однако городские власти предлагают делать это через дирекцию. Тут бы с приписками в счетах МГТС разобраться, а не то, что «автоматом» их оплачивать! Но нас убеждают: единый платежный документ (ЕПД) – это удобно и просто. Просто, но вернуть переплаты и что-то доказать – невозможно…
Нам говорят: кто при непосредственном управлении будет заниматься общедомовым имуществом, придомовой территорией, подъездами, вывозить мусор? Но уже сейчас все это делает нанятая дирекцией частная подрядная организация. Почему собственникам нельзя заключить с ней договор напрямую?
Если кто-то из собственников систематически не оплачивает работы и услуги, то их долги, сами того не ведая, покрывают соседи. При непосредственном управлении организация судится с каждым должником сама. Других собственников эта претензия не задевает. Иными словами, даже если все жильцы в доме, кроме вас, не станут вносить квартплату, то вас не отключат ни от каких благ. Зато это может случиться в ТСЖ или при управлении управляющей компанией при наличии долгов во взаиморасчетах с поставщиками ресурсов.
Собственники при непосредственном управлении не создают юридическое лицо. Их интересы в отношениях с властями и коммерческими организациями представляют уполномоченные ими физические или юридические лица по доверенности.
Плюсы, да и только
Неплохо бы разобраться с преимуществами этого способа управления. Тем более, что о них-то как раз и помалкивают.
Итак, собственникам не надо тратиться на содержание штата ТСЖ или на услуги управляющей компании, так как управление осуществляется или непосредственно инициативными и профессионально подготовленными собственниками, или нанятым собственниками по договору поручения профессиональным управляющим (управдомом, домоуправом). Не надо платить налоги на общее имущество (как в ТСЖ), так как нет юридического лица, которое можно было бы обложить налогом на общедомовое имущество и земельным налогом на земельный участок под домом и придомовую территорию. Каждый собственник ежегодно оплачивает право распоряжаться, владеть и пользоваться принадлежащей ему собственностью, внося налог на имущество, или освобождается от этого налога, если имеет льготу (например, является пенсионером).
Обращаться в суд и взывать к закону о защите прав потребителей имеют право только собственники, выбравшие непосредственное управление своим общедомовым имуществом. Члены ТСЖ (ЖК, ЖСК) и те, кто нанял управляющую компанию, лишены этих прав.
Кому это нужно
Вопреки нежеланию пропагандировать и разъяснять эту форму управления домом, она все же постепенно внедряется. В Москве пока только некоторые инициативные группы (в том числе – на Таганке, в Северном и Южном Бутове, Северном Чертанове) пытаются убедить власти и собственников в возможности применить этот способ в многоквартирных домах. В Ульяновске несколько домов уже пошли по этому пути. Оказалось, что нет неразрешимых проблем, а выгоды очевидны. В Астрахани кампания по переходу домов на непосредственное управление при поддержке властей развивается полным ходом – этот способ выбирают целые районы города.
Вопрос в том, кому выгодно и кому не выгодно то, что собственники переходят на непосредственное управление общедомовым имуществом и придомовыми земельными участками.
Поскольку при непосредственном управлении нет юридического лица, властям приходится иметь дело с каждым собственником в отдельности. Если же есть ТСЖ, ЖК или ЖСК, либо собственники заключили договор с управляющей компанией, то власти проблемы жильцов особенно не волнуют и не беспокоят. В этом случае они имеют дело не с миллионами физических лиц, а с несколькими десятками или сотнями юридических лиц, которыми управлять гораздо легче, чем рядовыми гражданами.
С переходом на непосредственное управление чиновники утрачивают контроль за огромными финансовыми потоками в сфере ЖКХ. Платежи идут напрямую тем, кто оказывает услуги и выполняет работы, – без посредников. Сейчас все платежи за жилищно-коммунальные услуги в столице, например, направляются на один общий транзитный счет в Банке Москвы, откуда средства и распределяются поставщикам ресурсов и исполнителям работ и услуг. Некоторым организациям при такой системе приходится ждать денег. Ждать без всяких на то законных оснований.
При непосредственном управлении граждане слишком активны и быстро самоорганизуются. Сами, без разрешения властей, создают органы местного общественного самоуправления, начинают «бодаться» с чиновниками за свои права. И уже не удастся отфутболить рядового собственника обратно в ТСЖ (ЖК, ЖСК) или управляющую компанию. В каждом конкретном случае придется решать заявленный вопрос по существу. У мировых судей и судов работы тоже прибавится. Им придется разбираться с каждым персональным задолжником и неплательщиком, а судебным исполнителям – исполнять решения о взыскании задолженностей с нерадивых собственников.
Город не сможет переложить обязанности по содержанию домов и придомовых территорий только на членов ТСЖ или управляющие компании. Ведь при непосредственном управлении он сам становится рядовым собственником, таким же, как физическое лицо, и должен будет участвовать в каждом собрании собственников, без посредников заключать договоры с обслуживающими дом организациями и платить им свою долю. О проведении капитального ремонта дома ему тоже придется заботиться наравне с жильцами дома. Что, собственно говоря, всем нам и нужно.
ОСОБОЕ МНЕНИЕ
Воду – в ведрах, трубы – в форточку…
Жители одного из домов Центрального округа создали некоммерческое партнерство и выбрали способ управления – непосредственное управление. Таким образом, они делегировали новому партнерству права заключать договоры на поставку коммунальных услуг. Только вот незадача. При таком способе управления Жилищным кодексом РФ предусмотрена возможность подписывать договоры на содержание и ремонт общего имущества дома с физическими лицами, т.е. на разовые работы. Проблемы, связанные с постоянной эксплуатацией общедомовых коммуникаций, вынесены как бы за скобки и никак не учитываются.
Сейчас идут разговоры о том, чтобы этот способ управления отменить. Я тоже придерживался такой точки зрения, пока однажды не побывал в Кинешме. Представьте, стоит «многоквартирный» дом – на четыре квартиры. На крыше красуются скромные антеннки вперемешку с печными трубами. «Удобства» во дворе. И колодец тут же… Ну какое у жильцов этого дома «общее имущество»? С кем и какие договоры им заключать?
Не надо забывать, что Жилищный кодекс РФ писался для всей страны. А в ней много деревень, маленьких поселков. Какая там управляющая компания, какое ТСЖ?! Там люди сами управляют своим хозяйством.
С другой стороны, есть сторонники той точки зрения, что раз такой способ управления предусмотрен Жилищным кодексом, то он имеет право на существование даже в Москве. В теории – возможно. Но как это будет выглядеть на практике? Некто от имени собственников заключает договор на поставку коммунальных услуг, собирает с жильцов деньги, а потом «по воздуху» (а может, в ведрах) доставляет каждому, например, воду. Потом тем же путем обеспечивает работу канализации…
Вот тогда общедолевые коммуникации уж точно не эксплуатируются, а, следовательно, и содержать их уже не нужно. А как иначе реализовать на практике этот способ?