23:30:44
11 апреля 2021 г.

Уйти от взаимных претензий

Рынок недвижимости«Круглый стол», посвященный вопросам судебной практики в риэлторской деятельности, провела Московская ассоциация риэлторов (МАР). Тем, как обычно разрешаются конфликты, возникшие между агентствами недвижимости и их клиентами, делились юристы из крупнейших столичных компаний.

Невозвращенные авансы

Подобные «круглые столы» МАР проводит периодически. Информация, которой обмениваются юристы, полезна как риэлторам, так и каждому человеку, решившему совершить операцию с недвижимостью.

Итак, какие же судебные дела, связанные с деятельностью риэлторов, сегодня «в моде»? В чью пользу и почему обычно судья выносит решение? Можно ли мирным путем урегулировать возникшие разногласия?

Как выяснилось, самые распространенные иски нынче связаны с возвратом относительно небольших сумм – это иски о взыскании аванса. Объяснение лежит на поверхности: рынок недвижимости стабилизировался, страсти улеглись, и цены вяло ползут вниз.

Представим ситуацию. Продается квартира, за нее вносят аванс, собирают все документы, а в указанный день продавец не выходит на сделку. Что делать? Деньги переданы продавцу, а он вдруг резко передумал продавать квартиру по каким-то причинам и к тому же не возвращает аванс.

Ситуация с внесенным авансом может еще больше осложниться, если речь идет не о прямой продаже, а об альтернативной сделке. Например, продается большая трехкомнатная квартира. Продавцы надеются на альтернативную покупку «однушки» и «двушки». Риэлторам удается найти варианты, устраивающие продавцов, но двухкомнатная квартира не свободна. Там тоже – альтернатива. Образуется цепочка из энного количества звеньев. И вроде бы все «срастается». Наконец-то найден покупатель на большую трехкомнатную квартиру. Он вносит аванс. Эти деньги передаются в качестве авансов за варианты по цепочке… Но чем рискует человек или компания, внесшие аванс под квартиру, находящуюся в начале сложной цепочки? Тем, что пока готовится сделка, одно из звеньев может разорваться – кто-то передумает продавать недвижимость. Не выйти на сделку могут и продавцы расселяемой трехкомнатной квартиры, и другие собственники.

В практике риэлторов был случай, когда перед самой сделкой на этапе уже внесенного аванса от продажи отказались продавцы той самой трехкомнатной квартиры, находящейся в начале цепочки.

А что делать риэлторам? С одной стороны, продавцы являются собственниками недвижимости (следовательно, по закону их никто не может силой заставить продать квартиру). С другой стороны, взят и передан аванс за альтернативные варианты. Но люди, отказавшиеся от продажи квартиры, в руках авансовых денег не держали. По договору продавцы других квартир оставляют авансовые деньги у себя как компенсацию потраченных времени и сил на сбор документов. Получается, что покупатель «трешки» начинает требовать деньги с фирмы, продававшей эту квартиру.

Как правило, если договоры между агентством недвижимости и собственниками продаваемых квартиры составлены правильно и не истек срок их действия, то суд обяжет продавцов, не вышедших на сделку (то есть людей, по чьей вине цепочка порвалась), вернуть полученные в качестве аванса деньги. Выплатить аванс покупателям обязаны будут и продавцы квартиры в цепочке, отказавшиеся продавать недвижимость.

Предварительный договор может стать кабальным

Совсем недавно в судах речь шла обычно о гораздо больших суммах. Буквально полгода – год назад «на карту» многими ставилась квартира. Ведь в период роста цен на недвижимость многие компании, принимая аванс за жилье, обязывали продавцов заключать предварительный договор купли-продажи.

Фактически человек, продающий квартиру, оказывался в такой ситуации. Найден покупатель, внесен аванс, заключен предварительный договор купли-продажи по фиксированной цене. Предположим, квартира на тот момент стоила $50 000. Пока собираются документы, рыночная цена недвижимости вырастает до $80 000. Естественно, руководствуясь тем, что собственника понудить продать недвижимость не может никто, владелец квартиры отказывается выходить на невыгодную для него в условиях растущего рынка сделку. Но не тут-то было. Если просто взял аванс и передумал продавать, то вернул деньги покупателю, и нет проблем. Но совершенно по-другому разворачивается ситуация, если заключен предварительный договор купли-продажи.

Тогда покупатель вместе со своими представителями – юристами из риэлторских компаний – обращается в суд. А суды обязывали к продаже квартиры, даже если предварительный договор был заключен на взлете цен.

А было ли качество?

Еще один распространенный тип исковых заявлений связан с некачественным, с точки зрения продавца квартиры, оказанием услуг риэлторской компанией. В этом случае исковые заявления о неоплате комиссии чаще подают риэлторы. Они требуют неполученных с клиента денег за проделанную работу.

Ситуация развивается, как правило, по одному и тому же сценарию. Агентство какое-то время не может найти покупателя на квартиру. У продавца создается впечатление, что с ним не работают. Потом, когда покупатель наконец-то находится, встает вопрос: а какова роль агентства в сборе документов и подготовке сделки?

Например, документы приходится собирать самому продавцу, а проведение сделки берет на себя банк, предоставивший ипотечный кредит покупателю.

Суды к подобным искам подходят с разных сторон. Например, предлагают риэлторам представить прейскурант на каждый этап их работы с клиентами, а также подтвердить, что обещанный объем работ выполнен.

Подшивайте бумажки!

Размышлениями о том, как избежать разбирательств в суде между агентствами недвижимости и их клиентами, поделился управляющий компании «Хирш-Россия» Феликс Альберт.

По его мнению, вопросов о некачественном выполнении или невыполнении работы риэлторами не возникнет, если весь ее объем разделить на этапы, а к истории квартиры подшивать все документы, касающиеся того, что агентство реально выполняет обязанности, взятые на себя по договору.

Чтобы потом не возникало вопросов, столь распространенных в риэлторской деятельности: а что вы сделали? – обязанности риэлтора перед клиентом предлагается разделить на следующие этапы.

Подготовительный этап. На этом этапе сотрудники агентства проводят анализ того, сколько может стоить данная квартира на рынке, а также корректируют предложенную клиентом цену.

Также на предварительном этапе проводится предпродажная подготовка жилья. То есть агент проводит инструктаж с продавцом на тему, как подготовить квартиру, чтобы при показах она выглядела лучше. Кроме того, на подготовительном этапе необходимо провести инструктаж по правилам показа недвижимости.

В это время самое главное, чтобы риэлтор общался с продавцом, а не исчезал на неопределенное время в ожидании, когда же найдется покупатель. Необходимо и документальное подтверждение этого общения.

Рекламный этап. Вопросов о том, что сделало агентство, откуда появился покупатель, не возникнет, если в историю квартиры будет подшиваться каждое вышедшее рекламное объявление. Тогда в суде риэлтор сможет подтвердить выполнение обязанностей по рекламированию недвижимости.

Переговорно-подготовительный этап сделки. В зависимости от того, что сделано на этом этапе, в цену могут вноситься коррективы. Например, документы собирал не клиент, а агент. Все можно решить путем переговоров, уверен Феликс Альберт. Главное, чтобы любые переговоры заканчивались выводами, итогами, с которыми были бы ознакомлены обе стороны. Тогда поводов для обращения в суд у сторон будет меньше.

Три ступени

Благодаря тому, что существует профессиональное объединение риэлторов – МАР, многие дела, связанные с конфликтами между агентствами и их клиентами, удается решить, не прибегая к услугам служителей Фемиды.

Как рассказала председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты-недвижимость» Вероника Панкова, в компаниях, входящих в ассоциацию, существует трехступенчатая система рассмотрения жалоб.

Во-первых, внутри каждой компании работает комиссия, в которую клиент может обратиться, если не согласен, например, с оценкой проведенных работ. Во-вторых, многие конфликты удается погасить при разбирательстве в комитете по защите прав потребителей риэлторских услуг МАР. Наконец, если даже на этом этапе стороны не могут достигнуть соглашения, можно обратиться в третейский суд.

О том, какие дела рассматриваются в третейском суде, с какими проблемами и кто обращается в комитет по защите прав потребителей, читайте в одном из ближайших номеров «КР».

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация