Уйти от взаимных претензий
«Круглый стол», посвященный вопросам судебной практики в риэлторской деятельности, провела Московская ассоциация риэлторов (МАР). Тем, как обычно разрешаются конфликты, возникшие между агентствами недвижимости и их клиентами, делились юристы из крупнейших столичных компаний.
Невозвращенные авансы
Подобные «круглые столы» МАР проводит периодически. Информация, которой обмениваются юристы, полезна как риэлторам, так и каждому человеку, решившему совершить операцию с недвижимостью.
Итак, какие же судебные дела, связанные с деятельностью риэлторов, сегодня «в моде»? В чью пользу и почему обычно судья выносит решение? Можно ли мирным путем урегулировать возникшие разногласия?
Как выяснилось, самые распространенные иски нынче связаны с возвратом относительно небольших сумм – это иски о взыскании аванса. Объяснение лежит на поверхности: рынок недвижимости стабилизировался, страсти улеглись, и цены вяло ползут вниз.
Представим ситуацию. Продается квартира, за нее вносят аванс, собирают все документы, а в указанный день продавец не выходит на сделку. Что делать? Деньги переданы продавцу, а он вдруг резко передумал продавать квартиру по каким-то причинам и к тому же не возвращает аванс.
Ситуация с внесенным авансом может еще больше осложниться, если речь идет не о прямой продаже, а об альтернативной сделке. Например, продается большая трехкомнатная квартира. Продавцы надеются на альтернативную покупку «однушки» и «двушки». Риэлторам удается найти варианты, устраивающие продавцов, но двухкомнатная квартира не свободна. Там тоже – альтернатива. Образуется цепочка из энного количества звеньев. И вроде бы все «срастается». Наконец-то найден покупатель на большую трехкомнатную квартиру. Он вносит аванс. Эти деньги передаются в качестве авансов за варианты по цепочке… Но чем рискует человек или компания, внесшие аванс под квартиру, находящуюся в начале сложной цепочки? Тем, что пока готовится сделка, одно из звеньев может разорваться – кто-то передумает продавать недвижимость. Не выйти на сделку могут и продавцы расселяемой трехкомнатной квартиры, и другие собственники.
В практике риэлторов был случай, когда перед самой сделкой на этапе уже внесенного аванса от продажи отказались продавцы той самой трехкомнатной квартиры, находящейся в начале цепочки.
А что делать риэлторам? С одной стороны, продавцы являются собственниками недвижимости (следовательно, по закону их никто не может силой заставить продать квартиру). С другой стороны, взят и передан аванс за альтернативные варианты. Но люди, отказавшиеся от продажи квартиры, в руках авансовых денег не держали. По договору продавцы других квартир оставляют авансовые деньги у себя как компенсацию потраченных времени и сил на сбор документов. Получается, что покупатель «трешки» начинает требовать деньги с фирмы, продававшей эту квартиру.
Как правило, если договоры между агентством недвижимости и собственниками продаваемых квартиры составлены правильно и не истек срок их действия, то суд обяжет продавцов, не вышедших на сделку (то есть людей, по чьей вине цепочка порвалась), вернуть полученные в качестве аванса деньги. Выплатить аванс покупателям обязаны будут и продавцы квартиры в цепочке, отказавшиеся продавать недвижимость.
Предварительный договор может стать кабальным
Совсем недавно в судах речь шла обычно о гораздо больших суммах. Буквально полгода – год назад «на карту» многими ставилась квартира. Ведь в период роста цен на недвижимость многие компании, принимая аванс за жилье, обязывали продавцов заключать предварительный договор купли-продажи.
Фактически человек, продающий квартиру, оказывался в такой ситуации. Найден покупатель, внесен аванс, заключен предварительный договор купли-продажи по фиксированной цене. Предположим, квартира на тот момент стоила $50 000. Пока собираются документы, рыночная цена недвижимости вырастает до $80 000. Естественно, руководствуясь тем, что собственника понудить продать недвижимость не может никто, владелец квартиры отказывается выходить на невыгодную для него в условиях растущего рынка сделку. Но не тут-то было. Если просто взял аванс и передумал продавать, то вернул деньги покупателю, и нет проблем. Но совершенно по-другому разворачивается ситуация, если заключен предварительный договор купли-продажи.
Тогда покупатель вместе со своими представителями – юристами из риэлторских компаний – обращается в суд. А суды обязывали к продаже квартиры, даже если предварительный договор был заключен на взлете цен.
А было ли качество?
Еще один распространенный тип исковых заявлений связан с некачественным, с точки зрения продавца квартиры, оказанием услуг риэлторской компанией. В этом случае исковые заявления о неоплате комиссии чаще подают риэлторы. Они требуют неполученных с клиента денег за проделанную работу.
Ситуация развивается, как правило, по одному и тому же сценарию. Агентство какое-то время не может найти покупателя на квартиру. У продавца создается впечатление, что с ним не работают. Потом, когда покупатель наконец-то находится, встает вопрос: а какова роль агентства в сборе документов и подготовке сделки?
Например, документы приходится собирать самому продавцу, а проведение сделки берет на себя банк, предоставивший ипотечный кредит покупателю.
Суды к подобным искам подходят с разных сторон. Например, предлагают риэлторам представить прейскурант на каждый этап их работы с клиентами, а также подтвердить, что обещанный объем работ выполнен.
Подшивайте бумажки!
Размышлениями о том, как избежать разбирательств в суде между агентствами недвижимости и их клиентами, поделился управляющий компании «Хирш-Россия» Феликс Альберт.
По его мнению, вопросов о некачественном выполнении или невыполнении работы риэлторами не возникнет, если весь ее объем разделить на этапы, а к истории квартиры подшивать все документы, касающиеся того, что агентство реально выполняет обязанности, взятые на себя по договору.
Чтобы потом не возникало вопросов, столь распространенных в риэлторской деятельности: а что вы сделали? – обязанности риэлтора перед клиентом предлагается разделить на следующие этапы.
Подготовительный этап. На этом этапе сотрудники агентства проводят анализ того, сколько может стоить данная квартира на рынке, а также корректируют предложенную клиентом цену.
Также на предварительном этапе проводится предпродажная подготовка жилья. То есть агент проводит инструктаж с продавцом на тему, как подготовить квартиру, чтобы при показах она выглядела лучше. Кроме того, на подготовительном этапе необходимо провести инструктаж по правилам показа недвижимости.
В это время самое главное, чтобы риэлтор общался с продавцом, а не исчезал на неопределенное время в ожидании, когда же найдется покупатель. Необходимо и документальное подтверждение этого общения.
Рекламный этап. Вопросов о том, что сделало агентство, откуда появился покупатель, не возникнет, если в историю квартиры будет подшиваться каждое вышедшее рекламное объявление. Тогда в суде риэлтор сможет подтвердить выполнение обязанностей по рекламированию недвижимости.
Переговорно-подготовительный этап сделки. В зависимости от того, что сделано на этом этапе, в цену могут вноситься коррективы. Например, документы собирал не клиент, а агент. Все можно решить путем переговоров, уверен Феликс Альберт. Главное, чтобы любые переговоры заканчивались выводами, итогами, с которыми были бы ознакомлены обе стороны. Тогда поводов для обращения в суд у сторон будет меньше.
Три ступени
Благодаря тому, что существует профессиональное объединение риэлторов – МАР, многие дела, связанные с конфликтами между агентствами и их клиентами, удается решить, не прибегая к услугам служителей Фемиды.
Как рассказала председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты-недвижимость» Вероника Панкова, в компаниях, входящих в ассоциацию, существует трехступенчатая система рассмотрения жалоб.
Во-первых, внутри каждой компании работает комиссия, в которую клиент может обратиться, если не согласен, например, с оценкой проведенных работ. Во-вторых, многие конфликты удается погасить при разбирательстве в комитете по защите прав потребителей риэлторских услуг МАР. Наконец, если даже на этом этапе стороны не могут достигнуть соглашения, можно обратиться в третейский суд.
О том, какие дела рассматриваются в третейском суде, с какими проблемами и кто обращается в комитет по защите прав потребителей, читайте в одном из ближайших номеров «КР».