Ждем у моря погоды?

Как отмечают многие аналитики, жилье в столице продолжает дешеветь. Что же происходит на московском жилищном рынке и чего нам ждать в ближайшем будущем? Мнения неоднозначны.

Вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА»
Константин Апрелев:

– Моя точка зрения: если вам нужно покупать квартиру, то независимо от того, каков сейчас рынок, ее все равно нужно покупать.

Цены ползут вниз

Противостояние продавцов и покупателей продолжается, а цены медленно, но верно ползут вниз. Следует также отметить, что в мае снижение цен произошло практически по всем типам квартир: однокомнатные -1,78%, двухкомнатные -0,93%, трехкомнатные -0,67%. Движение цен предложения в сторону снижения будет происходить и дальше, как минимум до декабря.

Особо стоит выделить значительное снижение цен на квартиры в монолитно-каркасных домах (-2,79%) и панельных новостройках (-3,23%). Подешевело жилье в категории «хрущевки-кирпич» (-2,81%). Совсем незначительно выросли цены лишь в категориях жилья бизнес-класса: «сталинский кирпич» (+0,35%) и «высотный кирпич» (+0,32%).

Среди округов столицы можно выделить Юго-Восточный, Южный и Юго-Западный, где жилье подешевело на -1,72%, -1,56% и -1,54% соответственно. Меньше всего снижение цен затронуло Центральный округ, всего на -0,02%.

«Элита» коррекции не подлежит?

Падение цен на элитное жилье – самое минимальное, покупатели его даже не ощутили. И сегодня часто можно слышать мнение, что «элита» коррекции не подлежит. Подлежит – но не сейчас. Почему? Да потому, что цены на элитное жилье завышены настолько, что туда легко вписываются и себестоимость, и снос, и переселение, и прочее. В краткосрочный же период цены на «элиту» не будут обваливаться лишь по той простой причине, что люди купили это жилье вовсе не на последние деньги и не для того, чтобы на нем заработать спекулятивный капитал. Но в долгосрочной перспективе (3–5 лет) цены на элитное жилье, конечно, снизятся.

Запас есть

Насколько же может снизиться стоимость квадратного метра до конца года? Расчет здесь очень простой. Сравнив цены квартир, которые сейчас выставляются, с ценой, по какой реально проходят сделки, мы увидим, что разница между ценой предложения и ценой продажи составляет 12–15%. Значит, как минимум на эту величину и снизятся цены до конца года. Важно отметить, что уже сейчас цены реальных сделок на 12–15% ниже цен предложения в категориях по ликвидной недвижимости (бизнес-класс и жилье повышенной комфортности), а в категориях эконом-класса – на 13–18%. По сути, коррекция рынка уже произошла.

На сегодня запас ценового люфта составляет как минимум 10%. Но если, к примеру, будут созданы необходимые условия и банки начнут снижать ставки по ипотечным кредитам, то, возможно, снижение цен на квартиры на 10% и не произойдет, а только на 5% или 7%. Можно только прогнозировать.

Роль СМИ и заказных аналитиков

«Заказуху» тоже нельзя отрицать. Сегодня часто в СМИ можно встретить статьи такого характера: господа, покупайте сейчас, осенью цены будут выше. Но я пока не вижу оснований для осеннего роста цен. Он же возникает не на пустом месте, что-то должно меняться в соотношении спроса и предложения. Сегодня мы таких изменений не наблюдаем. Скорее наоборот, снижается интерес к покупке. А если сделка совершается, то, как правило, не по той цене, которая была заявлена в рекламе продавцом.

Одним словом, субъективизма на рынке пока еще много. И СМИ тут вносят свою лепту. Правда, не такую большую, как порой кажется. На самом деле рынок жилья – это очень консервативный рынок. Если бы это был рынок ценных бумаг, то много чего бы уже произошло. Там изменения происходят очень быстро. Здесь же все не так. Люди всегда стремились обладать не столько деньгами, сколько какими-то активами. Квартира же на сегодня – очень хороший актив. Так что большинство в ближайшее время не кинется продавать.

А вдруг снижения цен на мою категорию жилья не произойдет, – думают многие, – а я вот продам. И что я буду делать с деньгами, какие есть альтернативные источники надежного и прибыльного вложения? Они, безусловно, есть (паевые фонды и коммерческая недвижимость), но надо умело ими пользоваться. Если в ПИФ можно войти с небольшой суммой, то отсчет ставки входа на рынок коммерческой недвижимости начинается от 500 тысяч долларов. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости для простого обывателя менее прозрачен, менее понятен и о нем меньше говорят. А раз меньше знаний, то риски выше.

Все надо сегодня

Все ожидания относительно того, когда покупать квартиру и когда ее продавать, во многом заполитизированы. Моя точка зрения: если вам нужно покупать квартиру, то независимо от того, каков сейчас рынок, ее все равно нужно покупать. Вы тем самым решаете свою задачу. Если вы посчитаете издержки, которые несете, арендуя жилье, и сопоставите с вашими ожиданиями снижения цен на 5–8%, то увидите, что ждать экономически нецелесообразно. Объем рынка по квартирам пока большой, можно торговаться. Понятно, что рано или поздно снижение цен произойдет. Но тогда и выбор квартир будет меньше. А раз меньше выбор, то и торговаться с продавцом будет гораздо труднее. Поэтому еще раз повторю, совет москвичам один: нужно решать проблему тогда, когда она есть. Да и время для этого сейчас самое благодатное.

Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин:

– Cчитаю, что наиболее вероятный сценарий развития событий в ближайшие месяцы – снижение цен минимум на 15–20%.

Понижение цен на московское жилье идет уже восьмой месяц, однако их уровень все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка жилой недвижимости и увеличение числа сделок. По моему мнению, для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15–20% от пиковых уровней осени 2006 года.

Современная ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости характеризуется аномально большим числом предложений и небольшим числом сделок, что характерно для «замороженного» рынка, в котором наблюдается дисбаланс платежеспособного спроса и ликвидного предложения. Развитие ипотеки в 2007 году также затормозилось, количество выданных ипотечных кредитов почти не растет. И все это происходит, несмотря на мощнейшую информационную кампанию в средствах массовой информации, направленную на поддержку роста цен. Несложно подсчитать, что снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум в $15 млн. при существующей деловой активности и ценах.

Сегодня практически всех участников рынка интересует информация о том, по какому наиболее вероятному сценарию будет развиваться ситуация в ближайшие месяцы.

Cчитаю, что наиболее вероятный сценарий развития событий в ближайшие месяцы – снижение цен минимум на 15–20%. В своих рассуждениях я исхожу из того, что низкая деловая активность и высокое количество предложений на рынке однозначно указывают на отрыв цен предложений от возможностей покупательского спроса.

Президент группы компаний «Лаурел» Ирина Радченко:

– Снова может наступить ажиотаж, а его результат предсказать нетрудно – рост цен, который, в отличие от падения, произойдет намного стремительнее.

Давайте посмотрим на ситуацию, которая сложилась в настоящее время. Если еще год назад был рынок продавца, то сейчас ситуация изменилась на 180 градусов и сегодняшний рынок, безусловно, за покупателем. Во главе угла сделки стоит именно покупатель. А если еще у него – «свободные» деньги, то он может и покапризничать.

Кто такой среднестатистический продавец московской квартиры? 80% квартир в базе данных риэлторских компаний – это так называемые альтернативы, то есть когда продавцу нужны не деньги, а другая квартира (больше, меньше, в новом доме, ближе к работе и т.д.). Это означает, что сегодняшний продавец завтра станет покупателем. Поэтому, когда речь заходит о торге, продавец вначале хочет заручиться гарантией от агента, что на вырученные от продажи деньги он сможет приобрести то, что желает. Торг, безусловно, идет, но индивидуально. Зачем продавцу снижать цену, если у него нет уверенности в том, что на альтернативную квартиру для него тоже будет скидка? Поэтому можно предположить, что противостояние продавцов и покупателей будет еще очень долгим. Многие из потенциальных продавцов живут в своих квартирах и готовы ждать благоприятной ситуации для обмена с помощью купли-продажи, потому как продавать просто так сегодня нет никакого смысла.

Но хочу заметить, что чем дольше по времени будет проходить это противостояние, тем большее количество потенциальных покупателей будет формировать отложенный спрос, который будет накапливаться, и тем сильнее будет детонатор взрыва, когда «качели» пойдут вверх – от рынка покупателя к рынку продавца. Поэтому, если у вас есть жилищные проблемы, то не откладывайте на завтра то, что можете сделать сегодня… Снова может наступить ажиотаж, а его результат предсказать нетрудно – рост цен, который, в отличие от падения, произойдет намного стремительнее.

Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская:

– Мне могут задать вопрос: а реально ли снижение цены на 30%? Ответ – «да».

Количество выставленных на продажу квартир растет, а покупать их никто не торопится. Продавцы же упорно стараются держать цены на прежнем уровне, а покупатели ждут… На сколько должна упасть цена, чтобы недвижимость, равно как и ипотека, стали действительно доступны?

Проанализируем, при каких условиях средняя семья из двух работающих человек могла бы позволить себе купить мало-мальски приличную квартиру в столице. По данным Мосгорстата, средняя зарплата москвича на конец 2006 года составила 1000 долларов.

Процентная ставка наиболее популярных долларовых кредитов – 10,5%. Известно, что банк настаивает на том, чтобы на погашение ипотечного кредита шло не более 50% дохода. Исходя из этих параметров, рассчитываем вариант ипотечной покупки однокомнатной квартиры на окраине Москвы по цене $150 000 при сроке кредитования 20 лет. При условии, что первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры у семьи есть (хотя, увы, он есть далеко не у каждой семьи), ежемесячные выплаты будут равны $1348. Следовательно, доход на семью должен быть минимум $2700. Но средний доход московской семьи – $2000, а значит, единственная возможность купить эту квартиру через ипотеку появится только в случае, если ее цена будет не $150 000, а $110 000, то есть на 27% дешевле. Если перевести эти расчеты на привычную всем среднюю цену за квадратный метр, получается, что c $4180 она должна снизиться до $3050. Это та цена, при которой, по нашим расчетам, предложение может сравняться со спросом. Если прошлой весной соотношение продавцов и покупателей было 1 к 4–5 (т.е. на одного продавца приходилось четыре и более покупателей), то нынешней весной ситуация как раз обратная – на одного покупателя сейчас приходится 4–5 продавцов.

Мне могут задать вопрос: а реально ли снижение цены на 30%? Ответ – «да». Сегодня квартиры уже продаются на 6–10%, а в отдельных случаях и на 15–20% дешевле изначально заявленной цены. Правда, повсеместного снижения придется подождать некоторое время.

Подготовил Вениамин Вылегжанин