Без подряда, но с пустыми обещаниями
Земля без подряда стала в последние полтора года хитом продаж на загородном рынке. По оценкам аналитиков, такие участки приобретают более 60–70% покупателей, однако многие из них не получают обещанных девелопером коммуникаций.
Согласно данным экспертов агентства DOKI, в 2008 году на рынке предлагалось около 50 коттеджных поселков в Подмосковье с участками без подряда, в 2009-м – 150, в нынешнем – уже 250.
Более 70% предложения приходится на дешевые варианты первичного рынка, ниже 200 тыс. рублей за сотку – и это в радиусе 50 км от Москвы! Причем часто девелоперы уверяют: в эту сумму входят коммуникации, которые планируется подвести после окончания продаж поселка.
Однако только себестоимость подведения коммуникаций составляет в Московском регионе не менее 200 тыс. рублей на сотку. Для примера эксперты DOKI выбрали участок площадью 10 соток, расположенный в одном из коттеджных поселков площадью 40 га в 50-километровой зоне от МКАД. Стоимость подведения коммуникаций к такому участку будет складываться из следующих составляющих: прокладка внешних сетей к поселку в целом (25 тыс. руб. за сотку); стоимость дорог, тротуаров и установки бордюрного камня (70 тыс.); прокладка хозяйственно-бытовой канализации (20 тыс.); подведение к участкам электричества (30 тыс.); водопровода (10 тыс.); газопровода с подачей газа низкого давления (20 тыс.); прокладка ливневой канализации по поселку (20 тыс.); дренажной сети (5 тыс.).
С учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры (ограждения, домик охраны) общая себестоимость сотки составляет уже не менее 250 тыс. И это при том, что территория покупалась девелопером до 2003 года, когда цены были не на самом высоком уровне.
Что же получается: у тех, кто купил участки по дешевке, нет шансов дождаться коммуникаций? Похоже, так и есть. Причем если коммуникации не были заложены в стоимость участка, не факт, что они будут подведены даже за дополнительную плату.
Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи-Гагаринлэнд», полагает, что, по косвенным данным, не менее 20% участков без подряда на рынке останутся и без коммуникаций. В DOKI еще более пессимистичны: в 2010-м это может случиться с 75% покупателей такой недвижимости. Почему это происходит?
Причин неисполнения обещаний может быть несколько.
Сейчас землевладельцы, отчаявшись сбыть крупную территорию целиком, дробят ее на маленькие участки и продают их без подряда. Но, поскольку многие из них занимаются девелопментом впервые, понимание того, как подводятся коммуникации и сколько это может стоить, у них весьма приблизительное. А дело это непростое: нужно «добыть» разрешения, в некоторых случаях получить добро на прокладку коммуникаций по частным территориям, да «договориться» с чиновниками, что бывает недешево.
– Вопросы, связанные с коммуникациями, продавец попросту не умеет эффективно решать, а то и не хочет. Ну не заработает он на этом – и ладно. Не ему же там жить. А деньги, если земля – непрофильный актив, зарабатываются совсем в другой сфере, – комментирует Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. – Бывают и сложности, не связанные с продавцом и покупателем. Это объективные трудности, спектр которых весьма широк и лежит в самых разных плоскостях?– от отсутствия технической возможности до коррупции.
Невозможность получить техусловия на подведение электричества и газа – самый тяжелый случай, при этом часто продажа земли начинается до их согласования и получения девелопером.
– К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ никогда не будут получены, потому что в округе попросту нет ТЭЦ и неоткуда запитать сети, – говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood. – Эти участки продаются очень дешево, но что такое земля без электричества? Дачникам придется вырабатывать его при помощи собственного генератора.
Возможен вариант, когда стоимость подведения коммуникаций оказывается настолько высока, что земля из экономкласса сразу превращается в бизнес, то есть суммы необходимых доплат будут не по карману владельцам участков. Или девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали – только 20. При таком раскладе он не укладывается в собранные средства.
В итоге девелопер, не имеющий собственных инвестиционных средств, фактически ждет решения остальных собственников участков. Или уже не ждет. Ведь основной продукт?– земельный участок – продан, а подведение коммуникаций было дополнительной услугой, лимитированной по времени, пока не истекут ТУ. Обычно такие коллизии происходят в поселках, где стоимость земли дешевле подключения электричества.
Специалисты загородного рынка рекомендуют тщательно подходить к заключению сделки. Прежде всего получше приглядеться к продавцу земли. Изучить всю доступную информацию о будущем контрагенте, особенно вопросы, касающиеся продолжительности его работы на рынке недвижимости, реализованных проектов, репутации, участия (точнее, лучше неучастия) в судебных тяжбах. Не надо стесняться требовать закрепления в договоре всех устных обещаний.
Но даже если в нем прописаны сроки прокладки коммуникаций и конкретные санкции за неисполнение или просрочку исполнения этих обещаний – подумайте: будет ли с кого взыскивать задолженность?