Что такое непрямая собственность?
С названием национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», кажется, поторопились. Это признают даже сами разработчики программы, ведь большинство россиян не могут воспользоваться услугами рынка недвижимости. Ни арендой, ни ипотекой. Им требуется социальное жилье. А что это такое? На этот и другие вопросы взялся ответить заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов.
Беглый взгляд на Европу
У нас часто ссылаются на зарубежный опыт. Обратимся к нему и мы. Доля социального жилья в объеме жилищного фонда широко варьируется от страны к стране. Например, Испания, Люксембург, Швейцария и Португалия имеют очень узкий социальный сектор – не более 2–4 процентов всего жилищного фонда. А в странах Северной Европы фонды социального жилья играют жизненно важную роль: в Нидерландах они составляют более трети жилищного фонда, в Великобритании и Швеции – почти четверть, в Австрии и Дании – пятую часть. Жилищный сектор, известный как социальное жилье, существует почти во всех странах Европы и мира. Но, несмотря на значительное различие между отдельными странами и системами, под социальным жильем, как правило, там понимается социальное арендное жилье.
Более того, во многих странах термин «социальное арендное жилье» определен законодательно для того, чтобы обеспечивать таким жильем нуждающихся. Квартплата и арендная плата в секторе социального жилья во всех странах обычно значительно ниже, чем на свободном рынке, а строительство и эксплуатация жилищного фонда в той или иной степени финансируются центральными и местными властями.
В 1998 году Европейский комитет по вопросам социального жилья (CECODHAS) предложил определение: «понятие социального жилья охватывает строительство, предоставление, обновление и реконструкцию социальной жилой площади, т.е. жилья, доступ к которому контролируется на основании правил распределения, учитывающих потребности граждан, испытывающих трудности в поисках жилья».
Финансы поют романсы
Возможно ли такое у нас?
Жилищный кодекс РФ определил только одну категорию граждан, о которой государство обязалось позаботиться, – малоимущие. В программе «Жилище» поставлена задача обеспечить жильем в течение ближайших семи лет из государственных и муниципальных жилищных фондов социального использования именно категорию малоимущих граждан. Реальное ежегодное обеспечение жильем очередников – примерно 5 процентов в год.
Возьмем для наглядности данные Росстата: среднемесячный доход на душу населения в 2006 году составил 12 тыс. рублей. Так называемые малодоходные граждане, не способные купить на свои доходы жилье, составляют примерно 77 процентов россиян. Малоимущих – десять процентов. Значит, набирается 67 процентов тех, кто не малоимущий, но квартиру купить не может, – доходы не позволяют. Итак, десятки миллионов людей – клиенты социальной жилищной политики и нуждаются в социальном жилье.
Что делать с массой граждан, мечтающих о новоселье? Большинство развитых стран в свое время сталкивались с подобными проблемами и успешно их решили.
Что могут жилищные ассоциации
«Там» – за границей – существуют две принципиально разные формы собственности на жилье. Прямая собственность и непрямая. При непрямой форме собственности формальный собственник – юридическое лицо: жилищный кооператив, некое сообщество и т.п. Каждый член кооператива имеет только долю или пай и право постоянного проживания, но не имеет права собственности на это жилое помещение. А ближайшим российским аналогом прямой формы собственности являются ТСЖ.
Как обстоят дела с правами жилищных объединений у нас? Правовые отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, ТСЖ регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. К сожалению, жилищные кооперативы в России сегодня практически лишены права кооперативной собственности, недвижимого имущества – в соответствии со статьей 218 ГК. Она закрепляет эти права за членами кооператива, но никак не за самим объединением.
У ТСЖ тоже усеченные права. Из содержания статей ЖК очевидно: некоммерческие объединения граждан прямой собственности могут создаваться в России только для того, чтобы эксплуатировать и управлять уже существующими комплексами недвижимого имущества. А почему – не строить? Такой возможности – организованного некоммерческого жилищного строительства в форме товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах – просто нет.
В российское законодательство давно пора ввести институты прямой и непрямой формы собственности на жилье. То есть надо развивать классическую жилищную кооперацию и жилищные ассоциации. Со временем некоммерческие жилищные объединения смогли бы взять на себя часть государственных функций: строить социальное жилье, предоставлять его и управлять им.
Утвердить законом
Поддерживать жилищные объединения должна система льгот и преимуществ, облегчающих их деятельность. Это доступные условия получения земельных участков для строительства, подключения к инженерным коммуникациям, получения кредитов, налоговые послабления.
Должна сложиться национальная система управления жилищными объединениями некоммерческим жильем. За основу можно взять некоторые европейские модели. Например, британской жилищной корпорации.
Начнет создаваться такая система – появятся специализированные управляющие организации, которые помогают построиться без лишних трат и хлопот. Они, по идее, должны оказывать жилищным ассоциациям юридические, консультационные, агентские услуги, услуги по организации предпроектных и проектных работ, по управлению строительством, жилыми домами. Деятельность таких профессиональных организаций широко распространена на Западе и действительно позволяет заказчикам значительно снижать итоговую стоимость объекта и сокращать сроки строительства.
Если все завяжется в один узел – удастся привлечь таких управляющих, без проблем получать земельные участки и подключаться к инженерным коммуникациям, то некоммерческие жилищные организации смогут самостоятельно строить жилье, им это окажется по силам, по финансам.
Ну и чтобы эти предложения не оставались в мечтах и грезах, необходимо принять специальный федеральный закон о некоммерческих жилищных организациях. Принцип, по которому эти организации разделяются, должен быть незыблемым: либо это организации и объединения непрямой собственности – жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, либо прямой формы собственности – товарищества, ассоциации и прочие.
Для этого необходимо отменить пункт 4 уже упомянутой статьи 218 Гражданского кодекса, которая тормозит развитие непрямой формы собственности. Кооперативы должны получить реальные права.