Оксана Дмитриева: «Жилье станет доступнее, если…»
…если будет принят закон о строительных сберегательных кассах. О механизме их действия рассказывает депутат Государственной Думы, член комитета по бюджету и налогам, доктор экономических наук, профессор Оксана Дмитриева.
Очень средний класс
– Доступное жилье нередко понимают как бесплатное. Это не так. Бесплатное жилье получают и будут получать только малоимущие. Строительные сберегательные кассы – механизм, делающий жилье доступным большинству граждан, не имеющих достаточно средств, чтобы воспользоваться ипотекой. Сегодня взять кредит или приобрести жилье, не прибегая к чьей-либо помощи, могут от 5% до 10% граждан России. При этом, наверное, 10% – цифра, типичная только для Москвы. В целом же по России она существенно меньше. Основная часть среднего класса на рынке жилья не представлена.
– Оксана Генриховна, что вы понимаете под средним классом?
– Это люди со средним доходом, характерным для нашей страны, то есть от 10 до 20 тыс. рублей в месяц.
– Какой же это средний класс?! На Западе к нему относят людей, способных воспользоваться ипотекой. Можно ли при доходе в 20 тысяч «деревянных» и при цене самой дешевой однокомнатной квартиры в $140 тыс. взять кредит?
– Согласна: сегодня ипотечным кредитом не могут воспользоваться даже те, кто получает тысячу, а то и две долларов. И тем не менее, я буду говорить о людях, чей доход является статистически средним. Понятно, что им ипотечная система не под силу – не смогут накопить на первый взнос. Но квартира нужна.
Возьмем калькулятор… Средняя зарплата по стране – 12 тысяч. По Москве – 18. Считается, что при таких доходах человек может сберегать не более их третьей части. Таким образом, средний москвич может сберегать шесть тысяч рублей в месяц. За год скопит 72 тыс. – немногим меньше $3000.
Считаем дальше: самая дешевая однокомнатная квартира в Москве стоит, как вы сказали, $140 тыс. Соответственно, первый взнос равен $45 тыс. Если откладывать по $3000 в год, копить придется 15 лет.
– Что меняет строительная сберегательная касса?
– Она позволяет накапливать средства под 2–3% годовых – существенно ниже рыночного, – но при этом получать дешевый кредит: 5–6% годовых. С одной стороны, 2–3% годовых – не выгодная схема: из-за инфляции деньги обесцениваются в большей степени. Но, с другой стороны, вступает в действие государственная поддержка, существующая в системе стройсбережений во всех странах. В нашем законе предлагается государственная поддержка в размере 20% от накопленного вклада. Есть, правда, ограничение: бонус дается на вклад, не превышающий 70 тыс. рублей. То есть если за год вы накопили 50 тыс., вам добавляют 20% – еще 10 тыс.
Накопить на первый взнос
– А если я накопил 100 тысяч?
– Все равно получите не больше 14 тыс. – 20% от 70 тыс. Понятно, что если вы накопили 100 тыс., вам все равно выгодна эта схема. Но если кто-то накопил за год 700 тыс., ему система стройсберкасс не выгодна и не нужна, потому что процент накопления по вкладу стройсберкасс 2–3%, а в коммерческом банке – 8–9%.
То есть и с этой стороны видно: система стройсберкасс рассчитана на людей со средним доходом – на тех, кто способен накопить за год порядка 70 тысяч.
Теперь вернемся к однокомнатной квартире за $140 000. Мы подсчитали: чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, надо накопить $45 тыс., и на это уйдет 15 лет. Допустим, человек накапливает по 70 тыс. рублей в год. Первый взнос по ипотечной схеме у него – $45 тыс. или 1 млн. 150 тыс. рублей. Рассмотрим, как пойдут у него дела, если он воспользуется системой стройсберкасс. В этом случае он должен накопить половину от названной суммы первоначального взноса – тогда ему дадут дешевый кредит. Значит, в стройсберкассе ему предстоит накопить 575 тыс. рублей. В первый год он накопил 70 тыс. Плюс получил процент банка – еще 1400 рублей. И 14 тыс. ему дает государство. Итак, у него на счету 85 400 рублей.
Чтобы накопить 575 тыс., ему потребуется (с учетом прироста процента) около шести лет. А если он женат? Тогда, работая вдвоем и получая примерно одинаковую зарплату, супруги накопят необходимую сумму за три года.
– Эта цифра прибавляет оптимизма…
– Мы рассматривали случай для москвичей. В провинции сроки накопления выглядят более радужно. Но допустим, что у семьи уже есть однокомнатная квартира и они хотят расшириться – купить двухкомнатную. Для этого им нужно $60–70 тыс. Легко подсчитать, что не более чем за полтора года они смогут через систему стройсберкасс накопить нужную сумму и получить кредит.
Фактически система строительных сберкасс, если она будет принята, втрое сократит время накопления первого ипотечного взноса.
– Обратная сторона медали: повысится спрос на жилье и, соответственно, вырастут цены. Замкнутый круг?
– На мой взгляд, этот круг легко разомкнуть. Сберкассы, о которых идет речь, требуют иного подхода к строительству жилья. Пока строительная политика основывается на высокодоходных клиентах, предъявляющих спрос на элитное жилье либо бизнес-класс. Там большие площади: трехкомнатные квартиры – от 100 метров и выше, двухкомнатные – от 80 метров и т.д. Высокие потолки. Купить такое жилье людям со средним доходом невозможно ни при каких условиях. Наш строительный рынок должен переориентироваться на массовое строительство. Как только будет принят закон о стройсберкассах и система получит развитие, то, конечно, потребуются иные стандарты жилья: площадь «однушки» должна быть в пределах 40 метров, «двушки» – от 50 до 60. То есть нужно вернуться к типовому жилью, сформировавшемуся к концу 90-х, – как пример, дома серии П-44 и ее современные модификации.
Сколько в кошельке у шофера
– Не боитесь, что вас обвинят в возврате к старой идеологии строительства жилья?
– Эта идеология исходит из реальных потребностей огромного числа людей – большинства! Средний класс вписывается в эту идеологию. И, думаю, еще очень долго будет вписываться. Вот когда наш средний класс по уровню доходов подойдет к западным стандартам, тогда и идеология в строительстве жилья сменится, причем естественным образом. А пока нужно ориентироваться на реальный российский средний класс. Кстати, должна заметить, что люди, зарабатывающие 20–25 тысяч рублей, относят себя к среднему классу. Пример тому – наши водители. Они зарабатывают именно столько. У этой категории людей нет проблем с отдыхом, с товарами длительного пользования. Даже обучение детей им под силу. Единственная проблема – жилье. Сегодня нет инструмента, с помощью которого они могли бы накопить на новую квартиру, пустив в оборот старую…
– Оборот жилья – рыночный инструмент. Насколько широко распространены стройсберкассы в странах со сложившимся рынком?
– Стройсберкассы – европейский опыт. В Америке они не получили распространения. Прежде всего, это Германия: здесь система строительных сберегательных касс была создана после войны и охватила за все послевоенное время 45% населения – каждый второй имел вклад. Фактически немцы решили жилищные проблемы через систему строительных сберкасс.
В Австрии похожие показатели. В последние годы эта система очень активно стала распространяться в странах Восточной Европы. Скажем, в Чехии за 10 лет системой строительных сбережений охвачены 45% населения.
Почему «не идет» закон
– Как это удалось?
– На восточноевропейский рынок активно вышли австрийские и немецкие стройсберкассы со своими технологиями. При этом они готовы работать на небольшой марже. При таком объеме рынка – правильная стратегия. Пришли они и в Словакию, Польшу, Венгрию. Но особо хочу отметить Казахстан – там подобный закон принят и действует…
– В связи с этим вопрос. Если закон будет принят, то в России, как и в Восточной Европе, появятся западные операторы?
– Не исключено. Ведь западные операторы – это дополнительные капиталы, традиции менеджмента, основанного, прежде всего, на доверии. Наши операторы, увы, вызывают недоверие: не очередное ли надувательство? Другое дело, когда приезжают респектабельные, зарекомендовавшие себя банкиры, много лет работавшие в Западной и Восточной Европе. Им, думаю, окажут больше доверия. Но это будут российские банки с участием иностранного капитала, получившие лицензию Центробанка.
– Почему так долго не принимают закон о стройсберкассах?
– Закон действительно «не идет». Даже сейчас, когда находится на заключении в правительстве. Послали его в декабре прошлого года. Отзывы всех министерств позитивные. Даже Центральный банк согласился с тем, что стройсберкассы – нужный инструмент. Хотя это дополнительная нагрузка для него: вводится специализированный банк – нужно разрабатывать по отдельным программам нормативы финансовой устойчивости. Тем не менее, ЦБ дал позитивный отзыв.
Идею стройсберкасс поддержала Ассоциация российских банков. Банкиры поняли: стройсберкассы – не конкуренция ипотечным банкам. Напротив – строительные сберегательные кассы помогают накопить первоначальный взнос, значит, способствуют расширению спроса на ипотечные кредиты.
Активный сторонник этой идеи – председатель Федерального Собрания Сергей Миронов. Министр регионального развития Владимир Яковлев также сторонник стройсберкасс. Нас поддерживают и в Росстрое. Тем не менее, уже два месяца закон лежит в аппарате правительства без движения. Думаю, есть определенное сопротивление закону.
Бизнес не для временщиков
– Естественен вопрос: кто может сопротивляться?
– Закон о стройсберкассах внесен Сергеем Мироновым и мною – это «Справедливая Россия». Его введение разрушает монополию распространенной у нас американской двухуровневой системы, работающей с ипотечными закладными ценными бумагами. Созданы соответствующие финансовые институты – сейчас рефинансирование идет преимущественно через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Государство поддерживает АИЖК, увеличивая его уставный фонд и гарантии.
Мы не против рынка закладных – пусть расцветают все цветы. Но, строго говоря, ипотечные облигации более сложная система, для нашего неустойчивого финансового рынка, склонного к различным кризисам, более рискованная. А в стройсберкассах риски минимальны. Понятно, что в них не будет больших денег, где можно урвать кусок. Здесь нужно работать на небольшой рентабельности, расширять рынок, работать с мелкими вкладчиками – то есть работы много, а прибыль небольшая. Это бизнес не для временщиков.
У американской системы сильное лобби среди людей, принимающих решения. Под определенный коммерческий интерес подкладываются политические лозунги… Наш созыв кончается. Затягивание заключения означает только одно: стремятся предотвратить принятие закона в трех чтениях в этом созыве. А в следующем созыве – либо падишах умрет, либо ишак сдохнет.
Одним словом, время работает на противников закона. Минимальный срок накопления – два года. Значит, если закон вступит в силу в 2008 году, то первые дешевые кредиты появятся в 2010-м. Если закон примут в 2009-м, то кредиты появятся в 2011-м. И т.д. – сказка про белого бычка…
Но идея о стройсберкассах уже дошла до президента. И он высказался в ее пользу на госсовете в Казани. Каждую неделю звоню в Белый дом и задаю один и тот же вопрос: есть ли в повестке дня закон о стройсберкассах? И слышу ответ: в повестке дня не значится.
Но я запаслась терпением, потому что верю в успех нашего дела.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Оксана Генриховна Дмитриева родилась в 1958 году в Ленинграде. Окончила Ленинградский финансово-экономический институт по специальности «экономист».
Профессор, доктор экономических наук. Экс-министр труда и социального развития России. Депутат Госдумы четырех созывов. Член комитета по бюджету и налогам.
Замужем, есть сын.