Прок от срока
Выбрать управляющую компанию и решить, на какой срок заключить с ней договор, – вопрос для собственника не из простых.
При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между ней и каждым собственником заключается договор. В нем стороны определяют перечень и цену работ по обслуживанию и содержанию здания, инженерного оборудования и коммуникаций, придомовой территории, сроки и объемы ремонтных работ, порядок предоставления и оплаты коммунальных, управленческих и иных услуг, условия контроля, проверки качества и сдачи работ, права, обязанности и ответственность сторон, другие вопросы. Вносить изменения и дополнения в договор после подписания может только общее собрание.
Заключается договор на срок от одного года до пяти лет. В первый раз его рекомендуется подписывать на минимальный срок с пролонгацией. Если вас все устроит, то через год договор можно будет автоматически продлить. Если недовольны – можете нанять другую организацию. Или образовать ТСЖ. Или перейти на непосредственное управление. Это решать общему собранию за три месяца до истечения срока действия договора управления.
Управляющая компания будет стремиться подписать договор на максимальный срок – на пять лет. Ей это выгодно. Ведь она гарантированно обеспечит себя работой на значительное время и будет иметь возможность вкладывать свободные средства в обслуживаемые дома, так как успеет вернуть вложения с прибылью. За один год это сделать практически невозможно. За счет чего она может получить прибыль? На мой взгляд, источников немало.
К примеру, вкладывая в ресурсосберегающие и энергосберегающие технологии. Современные общедомовые приборы учета с автоматической системой съема показаний исключают перерасход электроэнергии, горячей и холодной воды, тепла. Позволяют точно вести расчеты с поставщиками и жильцами домов. Предупреждать и оперативно устранять любые аварии, так как о них диспетчер сообщит практически мгновенно – по показаниям приборов. И не только о том, какая авария произошла, но и где, в каком доме.
Чтобы улицу не топить
От четверти до трети коммунальных платежей уходит на оплату отопления домов. И здесь можно сэкономить 30–35 процентов. Для этого надо утеплить подъезды, чердаки, крыши, подвалы, стыки панелей, двери, окна с помощью современных технологий и материалов. Установить системы автоматического учета и регулирования подачи тепла в дома в зависимости от наружной температуры воздуха, дополнительные устройства для подогрева теплоносителя с помощью автономных газовых и электрических нагревателей непосредственно в домах. Это, кстати, делается по всей Европе. Окупаемость таких проектов – 3–4 года.
Можно существенно сэкономить на освещении, заменив в подъездах и на лестничных площадках обычные и люминесцентные лампы на светильники с использованием светодиодов. Окупить затраты на модернизацию управляющая компания может за 2–3 года.
«Живые» деньги
Во многих домах есть возможность привести в порядок сырые или залитые водой подвалы, неиспользуемые помещения в технических этажах и на чердаках, сделать надстрой. И сдать их в аренду. Все эти проекты требуют капитальных затрат. При согласии собственников управляющая компания может осуществить подобные проекты за свой счет или привлечь инвесторов и получить прибыль, а собственники через 5–6 лет получат возможность поступающие от сдачи в аренду помещений средства направлять на содержание дома, уменьшая тем самым платежи.
Не секрет, что на прилегающей к дому территории часто находятся частные автостоянки. Если по результатам межевания такая автостоянка попадает в отводимую к дому придомовую территорию, то и арендная плата должна поступать в пользу собственников многоквартирного дома. Управляющей компании задача обустройства и содержания таких участков вполне по силам. Сдача общедомовых площадей под рекламу, установка всевозможных растяжек, плакатов, щитов, световых панелей на крышах и стенах домов и придомовой территории – все это дополнительные источники дохода и для собственников, и для управляющей компании.
В первую очередь следует поинтересоваться финансовыми возможностями, стратегическими планами компании, предлагающей свои управленческие услуги. Если компания собирается ограничиться предоставлением коммунальных услуг и проведением текущего ремонта, то вряд ли она жизнеспособна. И сама ничего не заработает, и дом будет обслуживаться по минимуму. Если имеет и финансовые гарантии, и персонал, и материально-техническую базу для осуществления своих проектов, и опыт – то ее предложения следует тщательно рассмотреть. Возможно, именно она избавит вас от головной боли по поводу содержания общедомового имущества на многие и многие годы. Мой совет: ищите компанию с амбициями.