Михаил Москвин-Тарханов: «Без согласия жителей реконструкции не будет»
В Москве почти не осталось свободных земельных участков для строительства. Как будет развиваться город? С таким вопросом мы обратились к депутату, председателю комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаилу Москвину-Тарханову.
– Расширять границы город не может. Может только покупать землю в области и строить там. Но по мере того, как будем покупать, она будет дорожать. Расходы, как понимаете, колоссальные, и эти затраты, конечно же, войдут в цену квартиры. Если покупать земельные участки слишком далеко от города, очередники туда не поедут. А застраивать земли, прилегающие к Москве, нельзя – нельзя трогать зеленые массивы, это легкие столицы. И без того область вторгается в них, здесь вовсю идет строительство. Посмотрите, что происходит около Красногорска, Химок, Переделкина, в других местах. Уничтожаются зеленые зоны, необходимые Москве, чтобы не задохнуться от смога. Да и самому Подмосковью тоже.
Но некоторые резервы в городе все же есть. Будем строить на землях предприятий, которые вывели из столицы. Хотя эти земли достаточно труднодоступны. Для подготовки каждого участка нужны большие капиталовложения. В одном месте необходимо очистить почву, снять верхний слой, привезти чистую землю. В другом – поставить защитные сооружения, провести противооползневые работы. К тому же большая часть московских предприятий (экологически чистых и высокотехнологичных) должна сохраниться. Это наши рабочие места и источники пополнения бюджета.
Есть еще земли природного комплекса и историко-культурные, но и их использовать нельзя.
– Значит, остается один путь – комплексная реконструкция микрорайонов?
– Скорее, реорганизация. В Москве 480 микрорайонов, а это более 28 млн. кв. метров жилья, которое нуждается в капитальном ремонте и реконструкции. Целые кварталы в Кузьминках, Москворечье, Черемушках, Сокольниках и других микрорайонах застроены пятиэтажками несносимых серий.
Разумеется, подходить к развитию застроенных территорий надо очень осторожно. Посмотреть, что нужно снести, надстроить или пристроить, где застройку целесообразно уплотнить. И таким образом получить в два с половиной – три раза больше площадей, чем имеется сейчас.
Подход должен быть дифференцированный: один дом можно реконструировать, а другой – нет. В некоторых случаях – надстроить мощную кирпичную пятиэтажку, добавить к ней пару этажей. А во многих случаях этого делать не стоит. В старых районах ветхих зданий значительно больше, чем тех, которые можно реконструировать. Если пятиэтажка простоит недолго, не имеет смысла ее надстраивать.
И без отселения жителей такие работы проводить весьма проблематично. Нужно подсчитать затраты на реконструкцию. А для начала построить несколько стартовых домов.
Предложения для обсуждения
– Как будут учитываться мнения жителей?
– Если жители квартала против, то никакой реконструкции не будет. В Москве около 80 процентов жилья находится в собственности. Жители имеют права на земельные участки, поэтому инициатива должна идти снизу. Если люди хотят улучшить жилищные условия, провести капитальный ремонт дома и готовы участвовать в проекте, тогда можно начинать реконструкцию.
– Как это должно выглядеть на практике?
– Жители обращаются в управляющую компанию или в товарищество собственников жилья. На общем собрании создают общественное объединение, обладающее полномочиями для ведения переговоров. Дальше подписывается соглашение между сторонами о работе управляющей компании с объединением жителей. Затем вместе с управляющей компанией, архитекторами, строителями определяют, что можно сделать. Строительную компанию выбирает город. Жители высказывают свои предложения, а профессионалы готовят варианты к обсуждению. Скажем, жители говорят, что хотели бы здесь построить несколько домов, а профессионалы считают, что строить в этом месте вообще нельзя, потому что тут проходят инженерные коммуникации. Или жители предлагают уплотнить застройку или повысить этажность дома, но в первом случае, скажем, необходим пожарный проезд, а во втором – будут нарушены нормы инсоляции. В итоге они вместе находят оптимальное решение.
Затем подписывается трехстороннее соглашение о реконструкции и развитии микрорайона между управляющей компанией, строителями и правительством Москвы. В нем определяются права жителей.
Все жители могут по желанию остаться в своем микрорайоне. Собственник получает свою же полностью отремонтированную квартиру или новую квартиру такой же площади в этом же микрорайоне, не заплатив ни копейки. Что он выигрывает? Ему не нужно в соответствии с новым Жилищным кодексом вкладывать деньги в капитальный ремонт дома, который теперь может простоять еще лет пятьдесят.
Если семья из четырех человек занимает маленькую «двушку», то она имеет право докупить недостающие до нормы предоставления метры по стоимости строительства, которая в два–три раза ниже рыночной. Но если у семьи есть желание приобрести более просторную квартиру, то есть площадь квартиры превышает норму предоставления, то лишние метры она оплатит по рыночной цене. Очередники могут для покупки жилья по расчетной цене использовать безвозмездные жилищные субсидии. Наниматели по договору социального найма получают жилье по нормам предоставления.
Вот правильная схема. Естественно, не всех, кто захочет улучшить жилищные условия, в такой ситуации можно удовлетворить. Здесь должны пройти серьезные обсуждения – по каким критериям в первую очередь предоставлять жилье. И без местного самоуправления, общественного объединения граждан, ТСЖ это сделать очень трудно. На мой взгляд, надо идти по линии широкого общественного обсуждения.
Откуда будут деньги
– Что берет на себя город?
– Город не должен получать никаких доходов от реконструкции. Он несет только расходы: оплачивает социальный эффект, удешевление жилья, уменьшение коммерческой доли. Часть средств городского бюджета направляется на помощь гражданам для покупки жилья, а часть – непосредственно на капитальный ремонт, создание инженерной и социальной инфраструктуры.
В принципе можно коммерческую часть свести к минимуму, если будут хорошие бюджетные поступления, дотации. Можно коммерческую часть расширить, если есть возможность построить коммерческий дом и за счет этого окупить какие-то работы. Это каждый раз определяется схемой реконструкции квартала. Но общий принцип – коммерческая часть не должна довлеть. Проект не должен быть слишком дорогим.
Все эти вопросы мы обсуждали на заседании думской комиссии по перспективному развитию и градостроительству и направили письмо мэру Москвы. Сейчас вопрос прорабатывается.
– Насколько экономически выгодно обновлять, реконструировать «хрущевки»?
– Экономически почти не выгодно. Реконструкция – дело затратное, но оно выгодно для жителей. Здесь эффект больше социальный, нежели экономический. При осуществлении коммерческих проектов – все сносят, строят и опять продают, при социальных – все сложнее.
О плоских крышах и Европе
– Не так давно на заседании комиссии вы рассматривали вопрос о надстройке дополнительными этажами домов с плоскими крышами…
– Надстройка отдельных домов с плоскими крышами – совсем другая история. При всей кажущейся привлекательности – дело технически сложное. Дома трудно надстраивать, не выгодно, для жителей накладно, да и предлагать реконструкцию всего дома без отселения – нет смысла. Вопросов так много, а ответов так мало, что мы отправили проект на доработку.
– Как решаются вопросы реконструкции старых зданий в других странах?
– В Америке предпочитают все сносить. А в Европе кое-что надстраивают, кое-что сносят. Но для этого требуются определенные технологии, определенные типы домов.
В наших условиях крепкая кирпичная или мощная панельная пятиэтажка – это, пожалуй, подходящие типы строений для надстройки. А девятиэтажка – уже требует других подходов, дом высокий. Дома с еще большей этажностью надстраивать просто нельзя. «Сталинские» в принципе можно, но сложно – по архитектурным соображениям. Если такой дом осторожно надстроить аккуратненькой мансардой, то за счет этого можно провести ремонт здания, замену труб, перекрытий, лифтов и многое другое, на что может дать деньги надстройка. Но тут же возникает вопрос: насколько качественно и быстро будут выполнены работы? Есть примеры положительные, есть – отрицательные. Все зависит от культуры работы, компании, которая их выполняет, самих жителей.
– Немецкие строители разработали достаточно дешевую технологию реконструкции пятиэтажек…
– Да, они предлагают надстраивать дополнительно два–три этажа. Попробуем внедрить их технологию. Но пока конкретно говорить об этом преждевременно. Здесь столько вопросов: переселение жителей, экономическая и юридическая проблематика, организация строительства. Все, что касается недвижимости, прорабатывается не один месяц.
Сейчас надо вести примерно три пилотных проекта. Занимается ими ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». Но оно только прорабатывает предложения. А правительство Москвы будет уже решать – реализовывать эти пилотные проекты или нет.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в семье актеров МХАТа. Окончил Московский государственный университет им. Ломоносова. Работал в Институте молекулярной биологии АН СССР и в Институте развития Москвы.
В 1990 году был избран депутатом Фрунзенского райсовета столицы. С 1993 года москвичи постоянно избирают его депутатом МГД. Получил второе высшее образование юриста. Кандидат юридических наук.
Женат, имеет троих детей.