02:16:11
22 июля 2024 г.

Простота хуже воровства

СтроительствоВ конце минувшего лета правительство Москвы приняло постановление о запрете «точечной» застройки. Однако одними запретами от уплотнительного строительства не избавиться. С другой стороны, мнение, что только сами жители способны принять взвешенное решение по каждому случаю – это тоже мираж. На самом деле требуются и ограничения, и участие граждан, но самое главное – нужны экономические рычаги.

Топливо для застройки

Постановление о запрете породило у многих надежду, что со скандалами по поводу точечной застройки скоро будет покончено. Комментируя решение правительства, один из депутатов Гордумы подвел под эту уверенность экономическое обоснование. В качестве истоков проблемы он указал на прежние бюджетные трудности. Мол, с доходов от точечной застройки инвесторы существенно пополняли городскую казну и потому во многом влияли на городскую политику. Сегодня положение изменилось, бюджет существенно пополнел, и от прежней зависимости от инвесторов не осталось и следа.

Полагаю, что это объяснение не совсем точное. Если воспринять его абсолютно, то при желании можно сделать вывод, будто инициатором и единственным вдохновителем точечной застройки была… городская администрация. Это она усиленно внедряла «точку» с целью пополнения городского бюджета. А когда нужда в деньгах отпала, то и от «уплотнения» города можно отказаться.

К сожалению, потребности бюджета не единственная и далеко не главная причина точечной застройки. У нее, как минимум, три движущих пружины: стремление застройщиков извлечь сверхприбыль, коррупция и естественная нехватка земли. Начнем с первой. Норма прибыли в столичном строительстве колеблется от 30 до 300%. Причем в смысле доходности наиболее привлекательно работать в давно сложившейся застройке, а тем более в центре города. Вот почему застройщики слетаются на «точку», как пчелы на мед. К этому остается лишь добавить, что, если мне не изменяет память, именно за 300% прибыли капитал способен на любое преступление.

Следующее – коррупция. Надо думать, что не на пустом месте и действующий, и избранный президенты страны возвели борьбу с коррупцией до уровня национального плана. В этих условиях, когда эпидемия общепризнана в масштабах страны, предполагать, что Москва является этаким островком всеобщей дезинфекции и поголовных прививок, было бы, по меньшей мере, наивностью. На прошлой неделе банкиры и депутаты Госдумы на круглом столе в АиФ обсуждали проблемы ипотеки и оценили вклад коррупции в стоимость жилья на уровне 20-40%.

Наконец – объективная нехватка земли. Громадный дефицит свободных участков неминуемо толкает в сторону «точки». Причем это причина «двойного» действия. Во-первых, она побуждает выискивать и «столбить» все, что можно и нельзя. А во-вторых, этой естественной проблемой весьма удобно маскировать истинные побудительные мотивы.

Из трех перечисленных причин постановление о запрете точечной застройки лишь частично затрагивает последнюю, а полностью не устраняет ни одной. Сохраняющиеся источники продолжат подпитывать новые конфликты. Потому полагаю, что митинги и протесты еще долго будут будоражить город.

Общество вообще склонно преувеличивать значение властных решений. Многие полагают, что запретил мэр – и нет точечной застройки, издал распоряжение – и дольщиков больше не обманывают, приняло правительство постановление – и очередь на жилье сократилась вдвое. Если бы так?! Надо быть реалистом. На деле постановление – это руководство к действию, это отражение тенденции, это дополнительный аргумент в руках одной из сторон, но далеко не окончательный результат.

Моя твоя не понимай

Ряд инициативных групп жителей столицы предложили на их взгляд простой и эффективный способ решения проблемы – референдум. Они справедливо видят суть проблемы в конфликте интересов застройщика и жителей прилегающих домов. Сейчас арбитром в споре выступает городская администрация. Но на ее объективность воздействуют застройщики. Чтобы устранить источник несправедливости, надо к решению спора привлечь граждан.

Кто бы спорил! Непонятно одно – как, в какой форме привлечь. Авторы идеи предлагают передать всю землю «городскому сообществу», после чего сообщество (народ) будет решать, где и что можно строить. Звучит красиво. Но что значит «закрепить» столичную землю за гражданами? Передать в общедолевую собственность? А как тогда 10 млн. собственников будут решать судьбу конкретной собачьей площадки? Тот же вопрос встает, если передавать землю жителям районов. Даже если поделить ее между домами, то собаководы, автовладельцы и родители могут пойти стенка на стенку каждый за свои интересы.

Не надо утрировать – парируют сторонники идеи. В отдельных случаях можно проводить референдумы, а в основном достаточно представительства жителей в органе, принимающем решение о застройке. Только не с совещательным, а решающим голосом.

Опять не понимаю. Дело вполне может закончиться тем, что в комиссии появится еще один субъект мздоимства. Однако предположим, что именно этот народный избранник окажется кристально честным человеком или по статусу будет обязан голосовать не за собственное, а за «общественное мнение». Но если это будет один голос в комиссии из двадцати человек, то он может сколько угодно высказывать свое мнение, голосовать за него… и так с ним и остаться. Значит, этот голос должен обладать правом вето на любое решение комиссии. А тогда где объективность? Такой «голос» запретит любое строительство под своими окнами. Даже если речь пойдет о детском саде, в котором сам «голос» остро нуждается, его вердикт будет таков: строить надо, но в соседнем дворе.

Как вообще планировать развитие города, строительство магистралей, гаражей, торговых центров и спортивных объектов в условиях, когда те, под чьим «носом» эти вещи задумываются, мгновенно воспользуются правом вето? Никому не симпатичны алчущие застройщики. Но заменить давление одной стороны диктатом другой – тоже не выход из положения.

Не там ищете, граждане. Обратите внимание – за рубежом в городах тоже есть лакомые куски под застройку. Однако бунты по поводу точечной застройки – большая редкость. Причина заключается в полной определенности правил игры. У каждого клочка земли есть свой хозяин. Земля под предприятиями принадлежит их владельцам. Дороги, скверы, бульвары, как правило, находятся в муниципальной собственности. А придомовая территория принадлежит собственникам жилья. Все четко знают, в каких пределах распространяются их права и обязанности. В результате свободного рыночного оборота у каждого участка есть экономически обоснованная цена. Если место, занимаемое жилым домом, выгоднее использовать в качестве торгового центра, то собственнику жилья предлагается цена чуть выше «справедливой», и он с удовольствием соглашается.

Когда речь заходит об общегородских потребностях в строительстве дорог, муниципальных объектов и прочем, то здесь покупателем выступает городская администрация, а дальше все идет по тому же накатанному пути. Правда, хозяин участка может заартачиться и заломить неоправданно высокую цену за свою «уступчивость», запросить за участок вдесятеро. Но общество выработало эффективные способы борьбы с такими «диктаторами». Самый распространенный – город откладывает свои планы, соглашается с оценкой земли хозяином и начинает взимать с него налог с указанной им суммы. Выздоровление наступает быстро.

Мы постепенно движемся в этом направлении. ЖК уже объявил владельцев квартир собственниками придомовых участков земли. Дело за малым – выдать гражданам свидетельства об их праве. Продвигается работа медленно, но не сразу и Москва строилась. Что касается налога на недвижимость, то по слухам закон должны принять через год-два. Вполне вероятно, что в него войдут положения, исключающие диктат собственника по отношению к городу. А пока? А пока остается предложить каждому занимать активную гражданскую позицию.

Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация