Защита от «дурака»
Жилищный кодекс ввел новую (а скорее, хорошо забытую старую) форму общения жителей многоквартирных домов – собрания. Но удивительное дело – чем чаще они проходят в домах, тем больше обращений в суды: не все согласны.
Собрать тысячу человек?
Сейчас рассматриваются десятки таких исков. С развитием жилищного самоуправления их число будет нарастать лавинообразно. А между тем есть дома – жилищные кооперативы, где накоплен многолетний опыт проведения подобных собраний и совместного вынесения решений, которым подчиняются все жильцы. Речь идет о ЖК и ЖСК. Возможно, практика жилищных кооперативов окажется интересной обитателям других домов.
Сразу оговорюсь: резкое слово, вынесенное в заголовок, пришло из технической терминологии. Так конструкторы называют систему мер, защищающих прибор от некомпетентного обращения, в результате чего тот может выйти из строя. Вот и решение собрания – необходимо и полезно дому, но порой сопряжено с дополнительными (хотя и неизбежными) расходами, а это не всем по нраву. Однако выполнять волю большинства – согласно тому же кодексу – необходимо. И несогласные подают в суд…
Прямых возражений обычно нет, но придираются к мелочам: нарушен, например, регламент проведения собрания, а потому решение неправомерно. Как быть? Очень просто. Надо лишить жильцов (которых, по сути, волнует не судьба дома, а их личные интересы) излюбленного аргумента и точно соблюдать все формальности, что поможет обезопасить дом от всяких судебных исков.
ЖК РФ (ст. 47) предлагает две формы проведения таких собраний: очное и заочное. Предпочтительнее, да и реальнее, вторая форма – заочная. Как собрать 200, 300, а то и тысячу человек? Не придет даже половина. Ведь активных жильцов в домах, как правило, не более 20 процентов. Не говорю уж о том, что такие собрания часто превращаются в базар. Нередко голосуют, даже не вникая в суть вопроса, подчиняясь стадному чувству, – «как все».
Да и где собирать? Это раньше ЖЭКи охотно предоставляли свои помещения, школы – актовые залы, а сейчас – извольте снимать. День аренды пустующего кинотеатра – 40 тыс. руб. Где жильцам взять такие деньги?
К тому же заочная форма более приемлема с точки зрения легитимизации собрания. Как точно подсчитать, есть ли кворум? Учесть все поднятые руки – «за» и «против»? А это уже повод, чтобы оспорить волеизъявление большинства. В то же время заочная форма предполагает, что каждый голосующий расписывается за свое решение. Это сразу отметает все дальнейшие споры и недоразумения. Сколько бюллетеней – столько человек и выразили свое мнение.
Правда, в Жилищном кодексе есть одно не вполне ясное указание: «Решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании». Там же говорится о необходимости «обсуждения» вопросов. Отсюда можно сделать вывод: «обсуждение», «присутствие» – значит, имеется в виду все-таки очная встреча?
Наш Союз обратился за разъяснением в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. И получили очень четкий ответ: «В ЖК РФ нет указания, в какой форме проводить собрание – очной или заочной. Это решают сами жильцы. И в том, и в другом случае оно правомочно и не может быть никем оспорено. Что же касается самого Жилищного кодекса, то он в статьях 45, 113, 116 и 145 устанавливает лишь сроки проведения собраний, определения кворума и т.д.».
Не путать с опросом
В подготовленных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Методических указаниях приведены различные образцы документов для проведения заочных встреч: уведомления жильцов, протокол собрания, его решение и т.д. Разработаны они тщательно, и их, несомненно, надо принять. Но вот как воспользоваться ими на практике – с тем, чтобы впоследствии не оспаривать эти документы в суде? Каков порядок организации таких собраний? Об этом в методике не прочитаешь.
Вот опыт ЖСК. Кстати, в его уставе даже нет такой нормы – заочное или очное собрание. Но это и не так важно. Решение об этом (и в ТСЖ) принимает правление. А если говорить вообще о многоквартирных домах – группа выбранных активистов. Они же – правление или активисты – утверждают названные образцы документов. Это тоже необходимо. Ведь методика не закон, ее также можно оспорить.
Итак, решено: обход квартир. Но не все так просто. Обычный обход – это не собрание, а опрос. Так сказать, выяснение мнения жильцов по какому-либо поводу, и не более того. К примеру – отмечать ли совместно тот или иной праздник, когда собираться на субботник и т.д.
Собрание – более ответственная акция. К нему – чтобы опять-таки в дальнейшем не стали оспаривать его решения – надо тщательно готовиться. Прежде всего, о нем надо уведомить людей. В уведомлении указываются сроки проведения такого собрания (не обязательно в один день), состав счетной комиссии. Одновременно вручается повестка собрания, где подробно освещается каждый вопрос, требующий решения собственников. Конечно, можно все эти документы разложить в почтовые ящики, но лучше отдать лично – под расписку. Если будут соблюдены все указанные формальности, никакой суд их не оспорит.
Хорошо бы к ним приложить еще и отчет расходования денег по дому. К собранию это не относится, но на авторитет правления (активистов) играет.
Протокол собрания с результатами голосования вывешивается в каждом подъезде.
Решает большинство
И здесь снова возникает сомнение: а как же быть с обсуждением? Заочное голосование его не предусматривает. Но… всегда ли оно необходимо? Не является ли обсуждение – будем говорить честно – просто издержками демократии? Ведь есть и другое понятие: здравый смысл. Если вынесен вопрос о том, что надо озеленить двор, высадить кустарник, – зачем здесь словопрения? Делается это для блага дома, и своей подписью люди просто утверждают такое решение.
Такая же ситуация, к примеру, с ремонтом лифта. Необходимо? Никто не спорит. Но денег на это бюджет не отпускает. Значит, надо складываться собственникам. Сумма – пропорционально – разбрасывается на их число, им предлагается внести деньги, надо только получить их согласие. Дебаты здесь неуместны, ибо другого мнения быть просто не может. Разве что жильцы могут высказать пожелания, в течение какого времени они реально смогут накопить средства. А значит, договориться об оплате ремонта в рассрочку. Что ж, такое пожелание надо учесть.
Еще один спорный вопрос: оплата услуг управляющей компании. Кому-то компания не нравится: «За коммунальные ресурсы – пожалуйста, внесу деньги, а управление меня не устраивает. Не буду платить». Люди вопреки общему волеизъявлению могут отказаться вносить деньги на ремонт подъезда, установку новых дверей, страхование общего имущества, переход (или отказ от перехода) в ЕИРЦ, ну и так далее.
Хотят доказать право не участвовать в общих расходах? Заранее могу сказать: бесполезная трата времени (а иногда и денег). Если были соблюдены все указанные формальности, никакой суд не оспорит протокола общего собрания. Решение большинства обязательно для всех, каждый собственник должен ему подчиняться.
Валентин Григорьев, председатель Московского Союза ЖК и ЖСК