Московская жилищная газета

Внимание, мошенники

Опубликовано на сайте: 15 марта 2007 г. 16:22
Публикация в газете: №11 (634) от 15 марта 2007 г.

Одна двадцатая «в темную»

С отцом я не виделась с тех пор, как родился Данька. Когда папенька с похмелья появился в роддоме и начал протягивать к внучку руки, мне стало не по себе.

– Приведешь себя в порядок – будешь общаться с внуком, – раздраженно сказала я.

Мне и так пришлось вытерпеть от отца многое – до сих пор уверена, что это он свел мать в могилу. Впрочем, отец от этого не особенно расстраивался. Бутылка заменяла ему семью уже лет двадцать.

О его смерти узнала от соседей по коммуналке: алкогольное отравление. Не говоря ни слова, мой муж помог организовать и оплатить похороны. Смерть отца не очень меня огорчила, поэтому деловые вопросы могла обсуждать уже на следующий день.

Поделился...

– Оль, ты должна вступить в наследство по комнате, – сказал муж. – Сейчас это большие деньги, а мы не миллионеры.

Обратились к нотариусу, который велел принести все документы.

Где ж их найду, спрашивается, в отцовском-то бардаке?

Мы с мужем буквально вверх дном перевернули комнату, пока наконец не обнаружили вожделенные бумажки.

– Что-то не понимаю, – озадачили меня документы, – почему у отца долевая собственность на комнату? Да и доля какая-то странная: 19/20...

Муж тоже не понимал, в чем дело, но «разгадка» собственной персоной появилась на нашем пороге. Мужчина весьма подозрительной наружности каким-то образом нашел наш адрес.

– Хочу договориться, – заявил он. – Мне нужно было гражданство получить, вот ваш отец и помог. Уступлю вам свою долю за 15 тысяч. У.е., разумеется...

Таких денег у нас не было, и мы снова бросились к юристу.

Читать-то умеете?

– Да, странная продажа, – сказал он. – Как думаете, сможем ли мы доказать, что ваш отец не предлагал другим жильцам квартиры приобрести долю?

– Да, конечно! – обрадовались мы.

– Правда, тогда они смогут получить ваш заветный квадратный метр по праву. Мы можем расторгнуть сделку, если докажем, что папенька ваш был невменяем. Скажите, не состоял ли он на учете в наркодиспансере из-за пристрастия к алкоголю? Но давайте посмотрим документы...

Взглянув в бумажки, которые я принесла, юрист строго заявил:

– Что вы мне голову морочите? Читать умеете? Тут же четко написано: «на основании договора дарения». Долю ваш отец не продал, а подарил! Тому самому человеку. А это уже хуже...

Мы с мужем переглянулись.

– А подарок нельзя забрать обратно? – робко поинтересовалась я.

– Если бы тот мужчина угрожал вашему отцу, покушался на его жизнь, то можно было бы. Но здесь явно другой случай.

– Но что же делать? У нас нет суммы, которую он просит!

– Хорошо, – немного успокоил нас адвокат. – Тогда попробуем через суд доказать, что его доля не имеет для него существенной ценности, и выплатить ему компенсацию. Пожалуй, это выйдет дешевле тех самых 15 тысяч у.е., но процесс будет сложным. Попробуйте выяснить, есть ли у него другое жилье.

Говорите, пожалуйста

Муж на следующий же день встретился с «покупателем», прихватив с собой на всякий случай маленький диктофон. Вот какой разговор произошел между ними.

– А где вы живете? – спросил муж.

– У жены.

– Значит, у вас есть другая площадь? – поинтересовался муж.

– Ничего у меня нет. Жена гражданская, вы у меня мою долю не отберете, я свои права знаю, у меня и «прописка» оформлена. Я вашему отцу денег дал, заплатил – тысячу евро! Правда, ему тогда, что тысяча, что десять – все едино было, все равно бы пропил...

– А с нас вы требуете пятнадцать тысяч? Не кажется ли вам...

– Хорошо, до десятка, может, и скину...

Мы снова отправились к юристу. И когда муж обреченно дал послушать запись, юрист расплылся в улыбке:

– Вот сейчас мы на правильном пути... Это уже меняет дело.

Оказалось, что сделку дарения можно расторгнуть, если на самом деле она являлась продажей. Наша запись доказывала это. Впрочем, как и то, что покупатель прекрасно понимал, что имеет дело с алкоголиком, не отвечающим за свои поступки.

Суд был долгим и мучительным, но все же принял нашу сторону.

КОММЕНТАРИЙ

Александра Бузина, юрист:

Доля, принадлежавшая подозрительному гражданину, была ничтожно мала – 1/20, поэтому наследнице комнаты оставалось или выкупить долю на предложенных условиях, или сделать это по суду, или доказать недействительность сделки. Юрист предложил героине рассказа и ее мужу лучший вариант действий.

П. 4 ст. 252 Гражданского кодекса устанавливает правило: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию. Эта процедура может быть произведена даже в том случае, если собственник доли не согласен уступить ее.

Юрист рассуждал верно: в данной ситуации суд наверняка обязал бы мужчину продать долю, но размер выплаты вряд ли был бы намного меньше 15 000 у.е. Кроме этого, нашим героям пришлось бы немало потратиться на судебные расходы, а финансовый вопрос в их семье стоял остро.

Забрать назад подаренную комнату было бы просто невозможно. Согласно ст. 578 ГК, наследники дарителя могут по суду потребовать отмены дарения только в том случае, если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя. Понятно, что ссылаться на это основание наши герои не могли.

Очевидно, что договор дарения на самом деле служил прикрытием другой сделки – купли-продажи доли. В соответствии с п. 2 ст. 572 ГК, при наличии встречной передачи вещи или права договор не признается дарением. Мужчина заплатил за долю деньги, поэтому налицо притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. По правилам п. 2 ст. 170 ГК такая сделка ничтожна, т.е. заведомо недействительна.

Поскольку на самом деле стороны имели в виду куплю-продажу, то к «дарению» должны применяться правила купли-продажи. Но тогда права на часть комнаты могут заявить соседи. Согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки. Ссылаясь на эту норму, соседи могли предъявить права и на долю в комнате. Именно поэтому у героев не оставалось иного выхода, кроме как в судебном порядке требовать признания договора дарения недействительным. Во время совершения сделки отец-алкоголик явно не понимал значения своих действий и не мог руководить ими. Это давало право потребовать расторжения договора на основании ст. 177 ГК.

Диктофонная запись стала веским доказательством в суде. Благодаря этой записи удалось подтвердить: мужчина понимал, что имеет дело с невменяемым человеком, но совершил с ним сделку. Мало этого, «одаряемый» знал, что предлагает маленькую цену, не соответствующую истинной стоимости доли, но намеренно вводил в заблуждение «дарителя».

Неудивительно, что суд признал сделку недействительной. Тем не менее, даже у недействительной сделки есть свои последствия, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК: каждая из сторон обязана возвратить друг другу все, полученное по сделке. Иными словами, мужчина должен вернуть полученную долю, а наследникам придется вернуть уплаченные за долю деньги. Согласно диктофонной записи, это тысяча евро, то есть намного меньше суммы, которую требовал с них мужчина.

Анна Бабина

Другие статьи на тему: Внимание, мошенники

  • Мошенничество с жильем
    Не секрет, что сделки с недвижимостью являются одними из самых рискованных, особенно для простых граждан. По статистике в 7% случаев такие договоры заканчиваются потерей жилья или серьезной суммы денег. Когда-то, в советские времена, подобные сделки совершались при помощи мены, что было во многих смыслах проще и безопаснее. Сегодня обычно используют куплю-продажу, заключая сразу несколько соглашений в один день, поскольку найти взаимно устраивающие варианты обмена сложно. Однако рыночная экономика явилась хорошим фундаментом для мошенников.
  • Сдам даром
    Зная, что бесплатный сыр встречается лишь в мышеловке, люди все равно надеются на лучшее: а вдруг повезет? Желание рискнуть нередко подпитывается любопытством, которое становится плохим союзником, когда дело касается по-настоящему серьезных дел.
  • Отцы и дети
    Ожесточенные споры о судьбе недвижимости, которые разворачиваются в зале суда, нередко повергают в недоумение: в ряде случаев кажется, что правы обе стороны. Тем не менее, победа достанется только одному – тому, кто подкрепит свою позицию грамотными аргументами и доказательствами.
  • После вчерашнего
    Какова цена столичной недвижимости? Кроме денежного эквивалента за нее зачастую приходится платить еще и здоровьем. А то – и собственной жизнью.
  • Нашла коса на камень
    Сколько бы законов ни принималось, как бы подробно они ни регулировали те или иные отношения, желающие обойти предписанные нормы найдутся всегда. Такая «самодеятельность» в сфере недвижимости чревата серьезными проблемами – жаль, что жертвы ловкачей осознают факт обмана слишком поздно...